農地の購入は誰でもできる？農地法3条と5条の違いを解説

価格が安く、広さもある。条件は良いのに「農地」と書かれているだけで、進め方が分からなくなります。

結論からいうと、農地の購入は農地のまま買うのか、転用して別の用途に使うのかで、手続きがまったく変わります。

農地のまま買う場合は農地法3条の許可が必要で、原則として農業に従事する人に限られます。

住宅などに転用する目的で買う場合は農地法5条の許可が必要です。市街化区域内なら、許可ではなく届出で済みます。

逆にいえば、その土地がどの区域にあり、どの農地区分に該当するかを先に調べれば、進められるかどうかは分かります。

この記事では、農地を買える人の条件と、農地法3条・5条の違い、住宅を建てる場合の流れを解説します。

農地は誰でも買えるわけではない

まず前提から押さえます。

農地の売買には、農地法にもとづく許可が必要です。

一般の土地のように、売主と買主が合意すれば済むというものではありません。

2つの条文の違いを見ていきます。

農地法は、食料を作る土地を守るための法律です。

誰でも自由に売り買いできると、農地が減っていきます。

そのため、売買にも転用にも許可が必要とされています。

この前提を押さえておくと、手続きの理由が分かりやすくなります。

農地法3条は「農地のまま買う」場合の許可

買った後も農地として使い続ける場合は、農地法3条の許可が必要です。

許可の窓口は、その農地がある市町村の農業委員会です。

原則として、農業に従事する人しか許可を受けられません。

農業をしていない方が「土地が安いから」という理由で農地のまま買うことは、基本的にできません。

3条は、買った後も農地として使い続ける場合です。

許可を出すのは、原則として市町村の農業委員会になります。

申請から許可まで、1か月から2か月かかります。

農地法5条は「転用目的で買う」場合の許可

住宅、駐車場、太陽光発電など、農地以外の用途に変えるために買う場合は、農地法5条の許可が必要です。

この場合、買主が農業をしていなくても対象になります。

ただし許可が下りるかどうかは、その農地の区分によって決まります。

農地転用の詳しい手続きと費用は農地転用の記事で解説しています。

農地法3条と5条の違いを整理する

条文	場面	買主の条件	許可権者
3条	農地のまま買う	原則、農業従事者に限られる	農業委員会
4条	自分の農地を転用する	所有者が用途を変える場合	都道府県知事など
5条	転用目的で買う	買主が農業をしていなくてもよい	都道府県知事など

自分がどれに当たるかで、必要な手続きも、そもそも買えるかどうかも変わります。

5条は、農地を宅地などに変えて使う場合です。

面積や場所によっては、都道府県知事の許可が必要になります。

この場合、期間はさらに長くなります。

2か月から3か月を見ておいてください。

許可を受けずに結んだ売買契約は、効力が生じない

農地法の許可は、売買契約の効力そのものにかかわります。

許可が下りなければ、代金を払っても所有権は移転せず、登記もできません。

実務では、許可を条件とする契約（停止条件付き）を結び、許可が下りてから決済します。

2023年4月に、農地の下限面積の要件が廃止された

ここは古い情報が残っている領域なので、先に整理します。

農地法3条の下限面積要件は、2023年4月に廃止されました。

何が変わったのかを説明します。

この改正は、農業の担い手を増やすために行われました。

小規模でも農業を始めたい人が増えていたためです。

家庭菜園の延長で農地を持ちたい方にも、道が開かれました。

かつては「一定の面積以上を耕作すること」が条件だった

以前は、農地法3条の許可を受けるために、取得後に耕作する農地の合計面積が一定以上であることが求められていました。

この要件が、新規に農業を始めたい人にとっての障壁になっていました。

小さい面積では許可が受けられなかったためです。

現在は面積の要件がなくなり、小さい農地でも許可の対象になる

2023年4月から、この下限面積の要件は廃止されました。

面積が小さいという理由だけで、許可が受けられないということはなくなりました。

ただし、これは「誰でも買えるようになった」という意味ではありません。

面積の要件がなくなっただけで、許可が不要になったわけではありません。

ここを勘違いすると、話が進まなくなります。

誰でも自由に買えるようになった、という意味ではありません。

農地の許可には、面積以外の要件が残っている

農地法3条の許可には、次のような要件が引き続きあります。

つまり、実際に耕作する意思と体制があるかどうかが問われます。

要件の運用は市町村によって差があるため、農業委員会に確認してください。

市街化区域の農地は、許可ではなく届出で済む

農地を買って住宅を建てたい方には、ここがいちばん重要です。

その農地が市街化区域にあるかどうかで、手続きの重さがまったく違います。

区域の違いを整理します。

都市計画法は、土地を市街化区域と市街化調整区域に分けています。

この区分は、市町村の都市計画課で確認できます。

住所を伝えれば、その場で教えてもらえます。

電話でも答えてもらえる自治体が多くあります。

市街化区域は「街にしていく区域」なので転用しやすい

都市計画法では、市街化区域と市街化調整区域という区分があります。

市街化区域は、すでに市街地になっているか、おおむね10年以内に市街化を図る区域です。

この区域内の農地を転用する場合は、許可ではなく農業委員会への届出で足ります。

手続きの期間も短く、実務上のハードルは大きく下がります。

市街化区域では、農地転用は届出で足ります。

許可と違い、審査で落とされることは基本的にありません。

受理されれば、そのまま進められます。

市街化調整区域の農地は、転用が難しい

市街化調整区域は、市街化を抑制する区域です。

この区域内の農地を転用するには、都道府県知事などの許可が必要になります。

農地の区分によっては、そもそも許可が下りない土地もあります。

農用地区域内農地（青地）や甲種農地は、原則として転用が認められません。

調整区域は、市街化を抑える区域です。

農地の転用も、建物の建築も原則として認められません。

例外にあたるかどうかは、個別の判断になります。

農地の区分で、転用できるかどうかが決まる

農地は、営農条件や市街地との位置関係によって区分されています。

区分	転用の可否	中身
農用地区域内農地（青地）	原則不許可	農業振興地域整備計画で農用地区域に指定された農地
甲種農地	原則不許可	特に良好な営農条件を備えた農地
第1種農地	原則不許可	10ha以上のまとまった農地など
第2種農地	代替地がなければ許可	市街地化が見込まれる区域内の農地など
第3種農地	原則許可	市街地の区域内、または市街地化の傾向が著しい区域内の農地

第3種農地であれば、転用の許可は下りやすくなります。

農地区分は、農用地区域内農地から第3種農地まで5つに分かれます。

甲種農地と第1種農地は、原則として転用できません。

第2種農地は条件つき、第3種農地は原則として許可されます。

駅に近いなど、市街地に近い農地ほど転用しやすくなります。

区域と農地区分は、購入前に無料で調べられる

市街化区域か調整区域かは、市町村の都市計画課で確認できます。

農地区分と、農用地区域に入っているかは、農業委員会または農政担当課で確認できます。

どちらも購入前に、無料で調べられます。

農地を買って住宅を建てるまでの流れ

実際の手順を整理します。

農地を買っただけでは、住宅は建てられません。転用の手続きが必要です。

順番に見ていきます。

① 区域と農地区分を確認する

市街化区域か調整区域か、農地区分は何かを先に調べます。

青地（農用地区域内農地）であれば、まず区域からの除外を申し出る必要があり、時間がかかります。

この段階で、その土地で家が建てられるかどうかの見通しが立ちます。

順番を守ることが、いちばんの近道になります。

調べる前に手付金を払うと、後戻りできなくなります。

確認は無料でできるので、必ず先に済ませてください。

② 農地法5条の許可（または届出）を前提に契約する

許可が下りなければ契約は効力を生じないため、許可を条件とする契約を結びます。

手付金の扱いや、許可が下りなかった場合の白紙解除の条件を、契約書で明確にしてください。

ここを曖昧にすると、許可が下りなかったときに手付金でもめます。

契約書には、許可が下りなかった場合の取り決めを入れます。

白紙解除の条項がないと、手付金が返らないことがあります。

ここは必ず書面で確認してください。

③ 農業委員会へ申請し、許可を待つ

市街化区域内なら届出で、通常は数週間程度で受理されます。

市街化調整区域の許可は、農業委員会での審議を経て都道府県へ進むため、数か月かかることがあります。

申請の受付は月1回など、締切が決まっていることが一般的です。

農業委員会の総会は、月に1回開かれるのが一般的です。

締切に間に合わないと、翌月まで待つことになります。

申請の締切日を、あらかじめ確認しておきます。

④ 許可後に決済・登記を行う

許可書が出てから、残代金の決済と所有権移転登記を行います。

農地から宅地への地目変更登記も必要になります。

この順番を守らないと、登記が受け付けられません。

許可が下りたら、決済と所有権移転の登記に進みます。

地目の変更登記も、あわせて行います。

登記は司法書士に依頼するのが一般的です。

⑤ 造成・インフラの引き込みを行ってから建築

農地は住宅用地として整備されていないため、造成が必要になることがあります。

土地が安くても、これらを足すと総額が宅地を買うのと変わらないことがあります。

農地を購入する前に確認しておくこと

契約前に済ませておくべき確認をまとめます。

どれも役所で無料で調べられます。

順に見ていきます。

造成が終わるまでは、建築確認の申請ができないこともあります。

着工までの期間が、宅地を買う場合より長くなります。

入居の時期から逆算して計画を立ててください。

農地に接する道路が、建築基準法の道路かどうか

農道は、建築基準法上の道路ではないことがあります。

接道義務を満たさない土地には、建物を建てられません。

確認の仕方は再建築不可物件の記事で解説しています。

農道に接しているだけでは、家は建てられません。

建築基準法の道路に2m以上接している必要があります。

ここは役所の建築指導課で照会できます。

農地の地目と現況が一致しているか

登記上は農地でも、実際は宅地として使われていることがあります。

逆に、登記上は宅地でも現況が農地なら、農地法の対象になることがあります。

判断は現況が優先されるため、農業委員会に確認してください。

登記上は農地でも、実際には長く耕作されていない土地があります。

逆に、地目が雑種地でも現況が農地なら農地法の対象です。

現況で判断されるという点を、覚えておいてください。

農地に水利権や耕作者の権利が付いていないか

他人に貸している農地（賃借権が設定されている）は、その権利ごと引き継ぐことになります。

水利組合への加入や、水利費の負担が続く場合もあります。

契約前に、権利関係を書面で確認してください。

用水路や水利組合の取り決めが残っていることがあります。

転用すると、水利費の負担や脱退の手続きが必要になります。

近隣の農家への説明が求められることもあります。

農地の固定資産税は、宅地になると大きく上がる

農地の固定資産税は、宅地に比べて低く抑えられています。

転用して宅地にすると、評価額が変わり、税負担が上がります。

購入後のランニングコストとして見込んでおいてください。

農地は、調べたかどうかで結論が変わります

ここまで「役所で調べられる」と繰り返してきました。

しかし、どこに何を聞けばよいかを知らないと、たどり着けません。

都市計画課、農業委員会、農政担当課、水利組合——窓口が分かれているためです。

ここで結果が変わります。

農地の固定資産税は、宅地に比べて非常に安く抑えられています。

転用して宅地になると、評価額が大きく上がります。

年間の負担が、10倍以上になることもあります。

転用の時期によって、課税される年が変わります。

農地を扱わない不動産会社は少なくない

農地は手続きが複雑で、時間もかかります。

そのため、扱わないという判断をする会社があります。

調べずに断ることと、調べたうえで難しいと判断することは別です。

買主の側に立つと、進められるかどうかが分かる

同じ物件でも、間に入る仲介会社の担当者がどちらを向いているかで着地点は変わります。

交渉が通るかどうかは運ではなく、売主に「この人に売りたい」と思わせる材料をどれだけ用意できるかで決まります。

ラクチン不動産は、他社で断られた物件でもご相談を受けます

ラクチン不動産は、買主の側に立って売主と条件を詰めます。

ラクチン不動産は購入・売却の仲介を専門にしています。

他社で断られた物件でも、まずは状態をうかがったうえで進め方を整理します。

農地の区分と、転用できるかの確認は、当社が代わりに行います。

大阪・兵庫・京都を中心にお手伝いしていますので、市街化区域内の農地の事情も含めてご案内できます。

気になっている土地が他社のご紹介であっても、確認だけのご相談で構いません。

農地は、探し方から相談してください

買いたくても、そもそも物件が見つからないという声をよく聞きます。

農地は、ポータルサイトにほとんど出てきません。

理由と、探す先を説明します。

探し方から相談できる相手がいるかどうかで、結果が変わります。

自分だけで探すと、見つからないまま時間が過ぎていきます。

農地がポータルサイトに出ない理由

農地は、買える人が農地法で限られています。

広告を出しても、問い合わせの大半が買えない人になります。

売主も仲介会社も、公開しても手間が増えるだけだと考えます。

結果として、地元のなかだけで話が回ります。

探している人の側からは、存在が見えないということです。

農地バンクは借りる制度で、買う制度ではない

農地中間管理機構、通称の農地バンクという仕組みがあります。

担い手に農地を集めるための制度です。

中心になっているのは、売買ではなく貸し借りです。

買いたい人が使う窓口としては、期待しすぎないでください。

ただし、地域の農地の動きを把握しているのは確かです。

相談先のひとつとして、押さえておく価値はあります。

農業委員会とJAにも情報が集まる

市町村の農業委員会は、その地域の農地を把握しています。

売りたいという相談も、そこに入ってきます。

あっせんの制度を設けている自治体もあります。

JAの支店でも、組合員から離農の相談を受けていることがあります。

ただし、いずれも買主が農家であることが前提になりがちです。

転用して使う前提なら、探し方が変わる

農業をするために買うのか、転用して使うのかで話が別になります。

転用が前提なら、探すのは市街化区域内か、第3種農地です。

この条件で絞ると、対象はかなり限られます。

区域と農地区分で先に絞ってから探すのが効率的です。

闇雲に見て回っても、買えない土地ばかりを見ることになります。

地主との直接交渉になることが多い

農地の取引は、売り物として出ていないところから始まります。

こちらから所有者を調べ、意向を聞くことになります。

登記事項証明書で所有者を確認し、連絡を取ります。

いきなり金額の話をすると、断られることがあります。

地域の事情や、周りの農家との関係も絡むためです。

間に立つ人がいるかどうかで、進み方が変わります。

農地の仲介を引き受ける会社が少ない

理由は単純で、手数料が小さいためです。

農地の価格は、宅地に比べて低くなります。

一方で、農業委員会との調整や許可申請の期間は長くかかります。

手間の割に合わないという判断をされているのが実情です。

断られたことがある方は、この事情によるものかもしれません。

ラクチン不動産は農地の物件提案からお手伝いします

ラクチン不動産は購入・売却の仲介を専門にしています。

買いたい農地が決まっていない段階から、ご相談いただけます。

ご希望の地域と使い道をうかがい、条件に合う農地を探します。

区域と農地区分を先に調べ、買える土地かどうかを整理してお伝えします。

ラクチン不動産は、買主の側に立って売主と条件を詰めます。

LINE・電話・メールのいずれでもご相談いただけます。

大阪・兵庫・京都を中心に対応しています。

農地の購入にかかるお金を整理する

土地の代金だけでは終わりません。

転用して使うなら、造成とインフラの費用が別にかかります。

内訳を見ていきます。

費用の全体像を、最初に把握しておいてください。

土地代だけで判断すると、後から資金が足りなくなります。

農地は住宅ローンが使えない

住宅ローンは、住宅を建てる土地に対して実行されます。

農地のままでは、担保としての評価も出ません。

農地の状態で買う場合、原則として現金が必要になります。

転用の許可が下りることを条件に、融資を組む方法はあります。

その場合も、金融機関との事前の相談が欠かせません。

農地転用にかかる費用の目安

許可申請そのものに、大きな手数料はかかりません。

ただし、行政書士に依頼するのが一般的です。

報酬は、5条許可で10万〜20万円前後が目安になります。

測量が必要なら、別に30万〜60万円かかります。

農地転用の期間や手続きは農地転用の期間の記事にまとめています。

造成と地盤改良で数百万円かかることがある

田だった土地は、水を張るために掘り下げられています。

宅地にするには、盛土をして高さをそろえる必要があります。

盛土と残土処分で、100万〜300万円かかることがあります。

地盤改良が必要なら、さらに80万〜150万円です。

田は軟弱地盤であることが多く、調査は必須になります。

上下水道の引き込みも見ておく

農地には、上下水道が来ていないことがあります。

前面道路から引き込む工事に、50万〜100万円かかります。

本管が遠ければ、さらに増えます。

下水道が未整備なら、浄化槽の設置で80万〜120万円です。

土地が安くても、総額では宅地と変わらないことがあります。

項目	費用の目安
農地転用の申請（行政書士報酬）	10万〜20万円
測量	30万〜60万円
盛土・造成・残土処分	100万〜300万円
地盤改良	80万〜150万円
上下水道の引き込み	50万〜100万円
浄化槽の設置（下水未整備の場合）	80万〜120万円

総額で比べないと判断を誤る

農地は、宅地より坪単価が安く見えます。

しかし、造成とインフラを足すと差が縮まります。

土地代＋転用費用＋造成費＋インフラ費の合計で比べてください。

近くの宅地の価格と並べると、判断がつきやすくなります。

この試算も、ご相談いただければお出しします。

農地の購入に関するよくある質問

農地は誰でも購入できますか？

できません。農地のまま買う場合は農地法3条の許可が必要で、原則として農業に従事する人に限られます。住宅などに転用する目的で買う場合は農地法5条の許可が必要で、この場合は買主が農業をしていなくても対象になります。ただし許可が下りるかは農地の区分によります。

農地の下限面積の要件はまだありますか？

2023年4月に廃止されました。以前は取得後に耕作する農地の合計面積が一定以上であることが求められていましたが、この要件はなくなりました。ただし「取得する農地のすべてを効率的に利用して耕作すること」「必要な農作業に常時従事すること」といった要件は残っています。

農地を買って住宅を建てられますか？

転用の手続きが必要です。市街化区域内の農地なら、農業委員会への届出で足ります。市街化調整区域内なら、都道府県知事などの許可が必要で、農地区分によっては原則不許可となる土地もあります。まず市町村の都市計画課で区域を、農業委員会で農地区分を確認してください。

農地法3条と5条の違いは何ですか？

3条は「農地のまま買う」場合の許可で、原則として農業従事者に限られます。5条は「転用目的で買う」場合の許可で、買主が農業をしていなくても対象になります。ほかに4条があり、これは自分が所有する農地を転用する場合の許可です。

許可を受ける前に売買契約を結んでもよいですか？

実務では、許可を条件とする契約（停止条件付き）を結び、許可が下りてから決済します。農地法の許可は契約の効力そのものにかかわるため、許可が下りなければ代金を払っても所有権は移転せず、登記もできません。手付金の扱いと白紙解除の条件を、契約書で明確にしてください。

農地を宅地にすると、どのくらい費用がかかりますか？

土地の状態によって大きく変わります。造成工事、地盤改良（田だった土地は軟弱なことが多い）、上下水道の引き込み、電気・ガスの引き込み、接道の確保などが必要になることがあります。土地が安くても、これらを足すと総額が宅地を買うのと変わらないことがあるため、先に概算を取ってください。

まとめ｜農地の購入は区域と農地区分の確認から始める

農地の購入は、一般の土地とは仕組みが違います。

その土地がどの区域にあり、どの農地区分かで、進められるかどうかが決まります。

この記事の情報は 2026年8月 時点のものです。制度・基準は改正されることがあるため、実際のお手続きの際は各機関の最新情報をご確認ください。