建築協定とは？地区計画との違い・調べ方と違反した場合の注意点

知らない言葉が契約書類に出てくると、気になりますよね。

先に結論を言います。建築協定は、分譲地の住民どうしが建物のルールを約束し、市が認可したものです。後から買った人にも効くので、買えばあなたもそのルールを守る側になります。

中身を読まずに買うと、

将来の二世帯への建て替えや、敷地を分けて売ることが協定で認められていなかったと後から知ることがあります。

避け方は、契約の前に協定書の全文と有効期限をもらい、入居後にやりたい工事が協定に合うかを先に聞くことです。

この記事では、建築基準法の条文と、神戸市・京都市・大阪市の公表資料、当社の物件データを使って、建築協定の中身と買う前の確かめ方をまとめます。

建築協定とは住民どうしの約束を市が認可した建物のルール

建築協定は、建築基準法69条にもとづく制度です。土地の所有者と借地権を持つ人が、区域を決めて建物のルールを約束します。

決められるのは、建物の敷地・位置・構造・用途・形態・意匠・建築設備の7つです。

ふつうの約束と違うのは、特定行政庁（市長など）の認可を受けることです。建築基準法75条により、認可の公告のあとに土地を買った人にも協定の効力が及ぶことになります。

項目	中身	条文
決める人	区域内の土地の所有者と借地権者の全員	70条3項
決めること	区域・建物の基準・有効期間・違反のときの措置	70条1項
認める人	特定行政庁（市長など）	73条
効く相手	認可の後に土地を取得した人にも	75条
変える	全員の合意と認可	74条
やめる	過半数の合意と認可	76条

建築協定は建築基準法より厳しくする方向にしか決められない

大阪市は公式ページで、建築協定では建築基準法などの制限を緩和することはできないと書いています。

つまり協定は、法律の最低限に上乗せするルールです。敷地の最低面積を決める、塀を生け垣にする、といった中身になります。

建築協定で決められているルール｜神戸市137地区で多い中身

協定の中身は地区ごとに違います。神戸市が2016年の資料で、市内137地区の基準を数えていました。

協定で決めているルール	地区数	割合
建物の用途を制限	135地区	98.5％
戸建専用住宅に限る	127地区	92.7％
地盤の高さを変えない	99地区	72.3％
ただし兼用住宅は可	97地区	70.8％
区画の分割禁止	81地区	59.1％
外壁の後退距離	80地区	58.4％
看板の設置制限	78地区	56.9％
ただし二世帯住宅は可	39地区	28.5％
階数の制限	43地区	31.4％
高さの制限	31地区	22.6％

もっとも多いのは、137地区のうち127地区（92.7％）が置く「戸建専用住宅に限る」という用途の制限でした。アパートや店舗を建てられない代わりに、住宅地の環境が守られます。

一方で、二世帯住宅をはっきり認めている地区は39地区（28.5％）です。残りの地区では、玄関の数や構造によって二世帯住宅が「戸建専用住宅」に当たるかが問題になります。

区画の分割禁止は敷地を分けて売れないという意味

6割の地区にある分割禁止は、将来の売り方に効きます。区画を2つに分けて2軒建てたり、半分だけ売ったりができないからです。

大阪市のハピアガーデン四季のまちの協定は、分割を禁じつつ「分割後の区画がそれぞれ90㎡以上なら除く」と書いています。例外の数字まで読むのが大切です。

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分譲地の建築協定は一人協定から始まることが多い

建売の分譲地で見かける協定の多くは、住民が集まって作ったものではありません。建築基準法76条の3の一人協定という形で、開発した会社が分譲の前に作っていることが多いです。

一人協定は、土地の所有者が1人だけのときに単独で定められる協定です。認可から3年以内に所有者が2人以上になった時から、ふつうの建築協定と同じ効力になります。

成立の形	地区数	割合
一人協定	70地区	51.1％
一人協定的協定	48地区	35.0％
住民発意型協定	19地区	13.9％

神戸市では、一人協定と一人協定的協定を合わせて86.1％でした。大きな分譲地を開発するとき、街並みをそろえるために協定を付けて売り出すのが典型です。

分譲地の成り立ちは分譲住宅とは？建売とはどう違うのかと分譲地の仕組みと価格を解説で解説しています。

一人協定の分譲地は買った時点で協定の当事者になる

一人協定の分譲地を買うと、あなたは最初の住民の1人として協定を受け継ぎます。まだ周りに家が建っていないので、協定の通りに建つとどんな街並みになるかは図面で想像するしかありません。

最初の住民が運営委員会を引き継ぐこともあります。自治会と同じ人が兼ねる地区も多いので、役員の分担は自治会に入らないとどうなる？戸建てのデメリットとごみ置き場と強制されたときの対応を建売の買主向けに解説も参考にしてください。

建築協定と地区計画の違い｜確認申請で審査するかが大きな差

似た制度に地区計画があります。どちらも地区ごとに建物のルールを決めますが、仕組みが違います。

比べる点	建築協定	地区計画
根拠	建築基準法69条	都市計画法
決める人	土地の所有者等の全員の合意	市町村が都市計画で決める
期間	有効期間がある（10年が多い）	原則として期限なし
確認申請での審査	審査の対象ではない	条例にすれば審査の対象
守らせる人	運営委員会と協定者	市町村
合意しない土地	区域に入らない	区域内なら全部にかかる

いちばん大きな差は確認申請です。大阪市は、建築協定の制限は確認申請で行政が審査する内容ではないと明記しています。

そのため協定の区域では、確認申請の前に運営委員会の承認を受ける流れになっています。確認申請が要らない小さな工事も、協定には合わせる必要があります。

建築協定と地区計画が同じ区域に重なっていることもある

大きなニュータウンでは、地区計画と建築協定の両方がかかっている区域もあります。国土交通省のサイトに載っている事例集にも、地区計画と建築協定を組み合わせて運用している住宅地が紹介されています。

重要事項説明書の法令上の制限の欄に、地区計画と建築協定の両方の名前が書かれていないかを見てください。片方だけ読んで安心しないことが大切です。

緑や景観を守る別の制度は風致地区とは？建ぺい率と高さの制限と景観地区との違いと建売で後悔しない確かめ方を関西の基準で解説で解説しています。

関西の建築協定はいくつある｜神戸市120地区と京都市76地区と大阪市12件

関西の主な市の公表資料で、いまある協定の数を確かめました。

市	協定の数	時点と数え方
神戸市	120地区	2026年2月時点・市の広報紙
京都市	76地区	区別の一覧ページの概要の数（当社集計）
大阪市	12件（住宅地は5件）	2026年9月1日時点・市の一覧表

神戸市は120地区で、大阪市の10倍です。神戸市の更新と期限の一覧には、北区・西区・垂水区のニュータウンの地区名が多く並んでいます。

京都市の76地区のうち37地区は、西京区の桂坂だけで占めています。大阪市の12件は商店街や工場団地の協定が多く、住宅地の協定は5件でした。

当社の建売データで建築協定の記載があったのは神戸市だけ

当社の物件データで、掲載中の関西の新築建売1,357件の備考を調べました。建築協定の記載があったのは3件で、3件とも神戸市（北区2件・西区1件）でした。

ただし備考に書かれていないだけで、協定がある物件もあります。また当社のデータは飯田グループの物件に偏っているので、目安として見てください。

神戸市の北区・西区・垂水区の分譲地で建売を探すなら、協定がある前提で、重要事項説明書の法令上の制限の欄を先に見ると確実です。

建築協定に違反したらどうなる｜市は指導できず運営委員会が対応する

建築協定には、法律の罰則がありません。神戸市は広報紙で、違反について次のように答えています。

つまり違反を止めるのは、市ではなく運営委員会と協定者です。建築基準法70条は、協定書に「協定違反があった場合の措置」を書くよう求めています。

大阪市は運営委員会の役目の例として、違反した人に承認した内容どおりの工事に変えさせたり、工事を取りやめてもらったりすることを挙げています。それでも応じなければ、協定者どうしの民事の争いとして裁判所で決着をつけることになります。

事前協議を通った工事は後から直させにくい

神戸市の資料には、2筆1区画の敷地が分けられて2戸が建った例が載っていました。運営委員会の事前協議で承認済みだったため、違反の是正はできなかったそうです。

買主にとっての教訓は2つです。自分が工事をするときは承認を先にもらうこと、そして隣で工事が始まったら早めに運営委員会に伝えることです。

建築協定の有効期間と更新｜期限が切れると協定はなくなる

建築協定には必ず有効期間があります。

神戸市の137地区のうち121地区（88.3％）が有効期間10年でした。

期限が来る前に更新の手続きをしないと、協定はなくなります。神戸市では2016年までに174地区が認可され、そのうち37地区が失効し、30地区は更新をしなかったことによる失効でした。

一方で、2026年2月時点の120地区のうち約半数は30年以上続いていると神戸市は書いています。

買う家の協定があと何年で期限を迎えるかを見る

期限が近い協定は、入居してすぐ更新の話し合いに加わることになります。ルールが残るか、ゆるくなるか、なくなるかは、そのときの住民の合意しだいです。

協定を変えるには全員、やめるには過半数の合意が要ります。自分が望まない変更が勝手に決まることは少ない一方で、気に入らないルールをすぐ外すのも難しい仕組みです。

建築協定がある建売を契約する前に確かめる4つのこと

建築協定は、重要事項説明で説明する決まりになっています。宅建業法施行令3条1項2号が、建築基準法75条などを説明すべき法令上の制限に挙げているからです。

ただ、説明書に書かれるのは概要だけのことが多いです。次の4つは自分から頼んで確かめてください。

確かめること	頼む先	見る理由
協定書の全文	仲介会社・売主	用途・分割・塀・色などの例外まで読む
有効期限と更新の予定	仲介会社・運営委員会	入居後すぐ更新の話し合いがあるか
運営委員会の連絡先	仲介会社・市の窓口	入居後の工事の事前協議の相手
入居後にやりたい工事	運営委員会	カーポート・塀・増築が協定に合うか

協定書は、市の窓口でも見られます。建築基準法73条3項で、認可した建築協定書は市町村の事務所で一般の縦覧に供することになっているからです。

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建築協定のデメリットは自由に建て替えられないこと

建築協定のデメリットは、自分の土地なのに建て方が縛られることです。敷地を分けて売る、店舗にする、3階建てにするといった将来の選択肢が協定で消えていることがあります。

裏返せば、隣の区画にも同じ縛りがかかるので、急にアパートや店が建つ心配は小さくなります。どちらを重く見るかは、何年住むつもりかで変わります。

建築協定の調べ方は市のサイトの一覧が早い

神戸市・京都市・大阪市は、協定の一覧や概要を公式サイトに載せています。地区名と区域が分かるので、物件の住所が入っているかを先に見られます。

大阪市の一覧表には、各協定の敷地・位置・用途・意匠のルールと有効期限まで書かれています。市の一覧で地区名を探し、その地区の協定書を取り寄せるのが早い順番です。

建築協定に関するよくある質問

建築協定とは何ですか。

土地の所有者等が全員の合意で建物のルールを決め、市長などが認可したものです。建築基準法69条〜77条にもとづき、認可の後に土地を買った人にも効力が及びます。

建築協定と地区計画の違いは何ですか。

建築協定は住民の合意で決める約束で、有効期間があり、確認申請では審査されません。地区計画は市町村が都市計画で決め、条例にすれば確認申請で審査されます。

一人協定とは何ですか。

土地の所有者が1人のときに単独で定める建築協定です。分譲の前に開発した会社が作ることが多く、認可から3年以内に所有者が2人以上になった時から効力が生じます。

建築協定に違反するとどうなりますか。

法律の罰則はありません。協定書の措置にもとづき、運営委員会が工事の中止や是正を求め、最後は協定者どうしの民事の争いになります。

建築協定に加わらないことはできますか。

協定を作るときに合意しなかった土地は区域に入りません。ただし、認可の後にその区域の土地を買った人は、協定を守る立場になります。

建築協定がある家は売りにくいですか。

分割や用途の制限があるぶん買い手の自由は減りますが、住宅地の環境が守られる面もあります。買主が協定書を読めるように、売るときは協定書を用意しておくと話が進みやすいです。

建築協定の調べ方を教えてください。

重要事項説明書の法令上の制限の欄を見て、市の建築協定の一覧で地区名を確かめます。協定書は市町村の窓口で見られます。

建築協定は分譲地の環境を守る約束｜買う前に押さえる5つのこと

最後にまとめます。建築協定は環境を守る約束であり、同時に自分が家を建てる自由も縛るものです。

協定があることは、悪いことではありません。中身を知ったうえで買えば、隣にアパートや店が建たない安心として受け取れます。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、建築協定の協定書を取り寄せて、入居後にやりたい工事が協定に合うかを一緒に確かめることもご相談ください。