建売のうわもの価格はいくら？土地と建物の内訳を消費税から逆算する方法と新築の相場

チラシには総額しか書かれていないので、建物にいくら払っているのか見えにくいですよね。

先に結論を言います。建売のうわもの価格は、売買契約書の消費税の額を11倍した金額です。

土地には消費税がかからず、消費税は建物の代金にだけかかるからです。消費税が160万円なら、建物は税込みで1,760万円、残りが土地の代金です。

国の住宅着工統計で見ると、2024年の近畿の木造一戸建ての分譲住宅の工事費予定額は1㎡あたり16.79万円でした。延床100㎡なら約1,679万円です。

ただし建売の価格から土地の値段を引いた残りは、工事費よりかなり大きくなります。造成や外構、販売の経費、売主の利益も建物の側に乗っているからです。

避け方は、契約書で土地と建物の内訳を確かめ、その数字を将来のために保管しておくことです。

この記事では、うわもの価格の意味、消費税からの逆算の式、国の統計で見る工事費、土地と建物の割合の目安、内訳が書かれていないときの考え方までを、法律と公的な統計で整理します。

建売のうわもの価格とは土地を除いた建物の部分の価格

まず言葉の意味です。「うわもの（上物）」は、土地の上に建っている建物のことを指す不動産の言葉です。

建売の価格は「土地の価格」と「建物の価格」を足したものです。この建物の部分を「うわもの価格」と呼びます。

建売の広告は総額で表示するルールになっている

建売の広告には、1戸あたりの総額が書かれます。不動産の表示に関する公正競争規約の施行規則は、住宅の価格は1戸当たりの価格を表示し、敷地の価格と建物に係る消費税等の額を含めた額にすると定めています。

消費税法63条も、事業者が消費者に価格を表示するときは、消費税を含めた価格を表示しなければならないとしています。これがいわゆる総額表示です。

つまりチラシの価格は土地と建物と消費税を全部足した金額で、内訳は書かれていないのが普通です。

うわもの価格の内訳は売買契約書に書かれている

土地と建物の内訳が出てくるのは、売買契約書です。多くの売主の契約書では、売買代金の欄が「土地」「建物」「うち消費税」に分かれています。

書類	書かれていること	内訳が分かるか
チラシ・ポータルサイト	総額（税込）	分からない
販売図面	総額（税込）	ほとんど分からない
重要事項説明書	売買代金の総額	書かれていることがある
売買契約書	土地・建物・うち消費税	分かる

うわもの価格を気にするのは年数で価値が下がる部分だから

なぜ内訳を気にするのか。土地とうわものは、年数がたったときの価値の動き方が違うからです。

土地の価値は、周りの相場しだいで上がることも下がることもあります。一方、うわものは年数とともに古くなり、売るときの評価も税金の計算上の取得費も下がっていきます。

同じ総額でも、うわものの割合が大きい建売は、年数で目減りする部分が大きい買い物だと言えます。逆に土地の割合が大きい建売は、建物が古くなっても土地の価値が残りやすい、という見方ができます。

建売のうわもの価格は消費税の額を11倍すると分かる

ここが一番使える計算です。土地には消費税がかからないので、消費税の額から建物価格が逆算できます。

土地の譲渡は消費税が非課税と法律で決まっている

消費税法6条1項は、別表第二に掲げる資産の譲渡等には消費税を課さないと定めています。別表第二の第1号は、「土地（土地の上に存する権利を含む。）の譲渡及び貸付け」です。

一方、建物の譲渡には消費税がかかります。税率は、消費税法29条の7.8％と、地方税法72条の83の地方消費税（消費税額の78分の22＝2.2％）を合わせて10％です。

消費税の額から建物価格を出す式

知りたいもの	式	消費税が150万円なら
建物の税抜価格	消費税の額×10	1,500万円
建物の税込価格	消費税の額×11	1,650万円
土地の価格	総額−建物の税込価格	総額3,480万円なら1,830万円

総額3,480万円で消費税が150万円なら、建物は税込み1,650万円、土地は1,830万円です。総額に占める建物の割合は約47％という計算になります。

同じ総額でも消費税の額は物件ごとに違う

土地と建物の内訳は、売主が決めて契約書に書きます。そのため同じ3,480万円の建売でも、消費税が120万円の物件もあれば180万円の物件もあるということが起こります。

消費税の額	建物の税込価格	土地の価格（総額3,480万円）	建物の割合
120万円	1,320万円	2,160万円	約38％
150万円	1,650万円	1,830万円	約47％
180万円	1,980万円	1,500万円	約57％
210万円	2,310万円	1,170万円	約66％

土地が高い地域の物件ほど消費税の額は小さく、土地が安い地域ほど大きくなる傾向があります。建物の割合が大きい物件は、年数がたつと価値が下がりやすい部分が多い、という見方もできます。

消費税から計算するときに気をつける3つのこと

消費税から計算するときは、どの消費税の額を見るかに注意してください。使うのは売買代金の「うち消費税」の欄だけです。

気をつけること	理由
仲介手数料の消費税は含めない	仲介手数料は売買代金とは別の支払いだから
登記や保険などの諸費用は含めない	売買代金ではないから
オプション工事の消費税は別に見る	別契約なら売買代金に入らない

つまり建物価格は、売買代金のうちの消費税から計算するのが正しい方法です。「建物価格を消費税から計算する」ときは、契約書のこの欄の数字だけを使ってください。

国の統計で見る建売のうわもの工事費は近畿で1㎡16.79万円

次に、建物そのものを建てる費用の目安です。国土交通省の住宅着工統計に、建てる前に届け出た工事費の予定額が出ているので、そこから計算しました。

2024年の近畿の分譲住宅のうわもの工事費

e-Statで公開されている住宅着工統計の年次の表から、「新築住宅・木造・一戸建・分譲住宅」の工事費予定額を床面積の合計で割りました。

府県	1㎡あたりの工事費予定額	1戸あたりの工事費予定額
京都府	17.80万円	1,722万円
大阪府	16.69万円	1,772万円
兵庫県	16.75万円	1,733万円
奈良県	16.59万円	1,733万円
滋賀県	16.63万円	1,747万円
和歌山県	15.34万円	1,513万円
近畿6府県	16.79万円	1,746万円
全国	16.50万円	1,681万円

近畿6府県の分譲住宅は17,752戸で、1戸あたりの工事費予定額は1,746万円でした。延床100㎡に直すと約1,679万円です。

府県で工事費の差は小さく土地の差が大きい

府県別の分譲住宅の工事費は、和歌山県の15.34万円から京都府の17.80万円まででした。うわものの工事費は、府県が違ってもあまり変わらないということです。

一方、当社の推計で使った近くの地価公示の1㎡あたりの価格は、大阪府の中央値11.2万円に対して滋賀県は5.79万円でした。建売の価格の地域差は、主に土地の差から来ていると読めます。

注文住宅（持家）は1㎡22.79万円で分譲より約6万円高い

同じ統計で、自分で建てる注文住宅（持家）の近畿6府県の数字は1㎡あたり22.79万円、1戸あたり2,554万円でした。

分譲住宅は同じ仕様の家をまとめて建てるので、1㎡あたりの工事費が約6万円低くなっています。建売が注文住宅より安い理由の一つが、この工事費の差です。価格帯ごとの違いは建売3000万と建売4000万の違い｜建売住宅が安い理由と関西の相場で整理しています。

分譲住宅の1戸あたりの床面積は約104㎡

同じ統計から、近畿6府県の分譲住宅の1戸あたりの床面積を計算すると約104.0㎡でした。府県別では京都府の96.8㎡から大阪府の106.1㎡までです。

この床面積に1㎡あたりの工事費を掛けたのが、1戸あたりのうわものの工事費です。延床が10㎡違えば、工事費は約168万円違う計算になります。間取りを比べるときは、部屋数だけでなく延床面積も見てください。

10年で工事費は約17％上がった

年	分譲住宅（近畿）	持家（近畿）
2014年	14.37万円	16.92万円
2019年	14.62万円	17.40万円
2024年	16.79万円	22.79万円

分譲住宅の工事費は、2014年から2024年の10年で14.37万円から16.79万円へ約16.8％上がりました。特に2019年から2024年の5年間で大きく上がっています。

注文住宅は同じ10年で約35％上がっていて、分譲住宅との差はむしろ広がりました。

建売の価格の約3分の2はうわものとその他の費用

では実際の建売で、土地と建物はどんな割合なのか。近くの地価公示の価格で土地を見積もり、残りを建物とその他として計算してみました。

公示地価で土地を見積もるとうわものの割合が見える

当社のデータベースの建売のうち、最寄りの地価公示地点が住居系の用途地域にあり、1km以内にある1,026件を使いました。土地は「敷地面積×公示価格」、建物とその他は「価格−土地」としています。

このデータベースは、売主が広告への転載を許可している物件を毎日集めたもので、1,349件のうち1,282件（95.0％）が飯田グループ6社（一建設・アーネストワン・飯田産業・アイディホーム・東栄住宅・タクトホーム）の物件です。関西の建売全体ではなく、飯田グループを中心とした数字として読んでください。

府県	件数	価格の中央値	土地の推計	建物とその他	割合
大阪府	315件	3,580万円	1,180万円	2,382万円	66.6％
兵庫県	297件	3,330万円	1,092万円	2,188万円	66.1％
京都府	88件	3,480万円	1,148万円	2,242万円	66.4％
奈良県	218件	3,380万円	1,100万円	2,251万円	67.7％
滋賀県	103件	3,480万円	830万円	2,678万円	73.9％
合計	1,026件	3,480万円	1,105万円	2,317万円	67.6％

合計の中央値で見ると、価格3,480万円のうち土地は約1,105万円、建物とその他は約2,317万円で約67.6％でした。和歌山県は5件しかなかったので表から外しています。

滋賀県はうわものの割合が73.9％と高い

府県別で目立つのは滋賀県です。土地の推計が830万円と低く、うわものとその他の割合が73.9％になりました。

土地が安い地域ほど、価格に占めるうわものの割合が大きくなるということです。同じ予算なら、土地が安い地域では建物や敷地にお金を回せる、と考えることもできます。

建物とその他から工事費を引くと約640万円が残る

延床100㎡の工事費は、統計から約1,679万円でした。これを推計の2,317万円から引くと、約640万円が工事費以外の部分として残ります。

この中には、道路や上下水道の造成、外構、照明やカーテンレールなどの付帯工事、設計や確認申請の費用、広告や販売の経費、そして売主の利益が含まれていると考えられます。

建売の価格の中身	目安（当社推計の中央値）	出どころ
土地	約1,105万円	敷地面積×地価公示
建物の工事費	約1,679万円	住宅着工統計の16.79万円×100㎡
造成・外構・経費・利益など	約640万円	差し引き

建売のうわもの価格が後で必要になる3つの場面

内訳は買うときより、住んでからと売るときに必要になることが多い数字です。

売るときの譲渡所得の計算で建物の取得費がいる

家を売ったときの税金（譲渡所得）は、売った値段から取得費などを引いて計算します。国税庁のタックスアンサーNo.3261は、建物の取得費は購入代金などの合計から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算すると説明しています。

つまり土地と建物の内訳が分からないと、売るときの税金の計算ができないということです。契約書は必ず保管してください。

火災保険の保険金額は建物の価格で決める

火災保険をかけるのは建物だけで、土地にはかけません。保険金額を決めるときに、建物の価格の見当が必要になります。

保険金額の決め方は新築一戸建ての火災保険の相場は？木造の10年一括が5年になった理由と耐震等級割引で書いています。

登記と固定資産税の評価額は売買価格とは別に決まる

建物の登記の登録免許税は、法務局の新築建物の基準で決まる価額をもとに計算します。大阪法務局の基準では、木造の居宅は1㎡あたり10万3,000円です。

固定資産税も、市町村が決める評価額で計算します。どちらも売買契約書の建物価格とは別の数字なので、混同しないようにしてください。登記の計算は新築建売の登記費用はいくら？保存登記と表題登記と抵当権の登録免許税を試算にまとめています。

場面	使う数字	決める人
売るときの譲渡所得	契約書の建物価格（取得費）	契約書の内訳
火災保険	建物の価格の評価	保険会社の評価方法
登記の登録免許税	新築建物の基準の価額	法務局
固定資産税	固定資産税評価額	市町村

うわもの価格が大きいほど売るときの取得費は早く減る

内訳が一番効いてくるのが、売るときの税金です。土地は年数で減らないが、うわものは毎年少しずつ取得費が減っていく仕組みになっています。

自宅の建物は耐用年数の1.5倍で減価償却する

国税庁のタックスアンサーNo.3261は、事業に使われていなかった建物の減価償却費相当額を、次の式で計算すると説明しています。

建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数。木造の償却率は0.031で、減価償却費相当額は取得価額の95％が限度です。

経過年数	減価償却費相当額	建物の取得費（1,650万円の場合）
10年	約460万円	約1,190万円
20年	約921万円	約729万円
30年	約1,381万円	約269万円

建物1,650万円の家なら、30年後の建物の取得費は約269万円まで下がります。土地の取得費は買ったときの1,830万円のままです。

同じ総額でも内訳で売るときの計算が変わる

総額が同じでも、うわものの割合が大きい物件ほど、年数がたったときの取得費の合計は小さくなります。

ただし自宅を売る場合は、居住用財産の3,000万円の特別控除（租税特別措置法35条）で税金がかからないことも多いです。内訳は「税金が出るかどうか」を確かめるために必要な数字と考えてください。

契約書に内訳がないときは評価額の比で按分する

古い中古住宅などでは、契約書に土地と建物の内訳が書かれていないこともあります。国税庁は、合理的に区分する方法を3つ示しているので、その考え方を押さえておきます。

うわものと土地を分ける国税庁の3つの方法

国税庁のタックスアンサーNo.6301は、土地と建物を一括して譲渡し建物代金が区分されていない場合、譲渡代金を合理的に区分する必要があるとして、次の方法などを挙げています。

方法	内容
1	譲渡時の土地と建物それぞれの時価の比率で按分
2	相続税評価額や固定資産税評価額をもとに按分
3	土地と建物の原価（取得費・造成費・一般管理費・販売費・支払利子など）をもとに按分

これは売る側の消費税の話ですが、考え方は買った側が内訳を確かめるときにも参考になります。新築の建売なら、契約書に内訳が書かれているのが普通なので、まずは契約書を確かめてください。

固定資産税評価額で按分する計算の例

評価額で按分する場合の計算を、例で見ておきます。総額3,480万円で、土地の評価額が800万円、建物の評価額が700万円だったとします。

	評価額	割合	按分した代金
土地	800万円	約53.3％	1,856万円
うわもの（建物）	700万円	約46.7％	1,624万円
合計	1,500万円	100％	3,480万円

評価額の比で割ると、建物は1,624万円になります。契約書に内訳がある場合は、その内訳がおおむね適正ならそちらを使うのが基本です。

建売のうわもの価格を確かめる手順

最後に実務の手順です。契約の前に内訳を聞き、契約書で確かめ、売るときまで保管するの3段階です。

売買契約書のうわもの価格はここを見る

契約書の売買代金の欄は、たとえば次のように書かれています。

項目	書かれ方の例	見るポイント
売買代金（総額）	3,480万円	チラシの価格と同じか
うち土地	1,830万円	消費税がかかっていない
うち建物	1,650万円	うわもの価格（税込）
うち消費税	150万円	建物の10％分になっているか

「うち消費税」が「うち建物」の11分の1になっていれば、数字はそろっています。ずれている場合は、どの金額が税込みでどれが税抜きかを確かめてください。

うわもの価格は契約の前と後に2回見る

内訳は値引きの交渉の対象そのものではありませんが、値引きが入ると土地と建物のどちらが下がったかで消費税の額が変わります。値引きの実際は建売の値引きは100万円通る？成約3628件で見る交渉の実際にまとめています。

うわもの価格を値引きの材料にしないほうがいい理由

「建物の原価はもっと安いはずだから値引きできる」と考える方もいます。しかし売主が見ているのは総額と、売れ残りの期間です。

統計の工事費と内訳の差を突きつけても、交渉はまとまりにくいのが実際です。値引きの話は、完成からの期間や近くの成約価格をもとにするほうが通りやすくなります。

内訳の確認も仲介手数料0円でやります

当社は関西の新築建売を仲介手数料0円でお取り扱いしています。契約書の案の取り寄せと内訳の確認に、追加の費用はかかりません。

気になる物件があれば、土地と建物の内訳、登記と固定資産税の目安まで、契約の前にまとめてお伝えします。

建売のうわもの価格に関するよくある質問

建売のうわもの価格はどうやって調べますか。

売買契約書の消費税の額を11倍すると、建物の税込価格が分かります。土地の譲渡は消費税法6条と別表第二で非課税なので、消費税は建物の代金にだけかかります。

建売の価格に消費税は含まれていますか。

含まれています。消費税法63条の総額表示と、不動産の表示に関する公正競争規約の施行規則で、住宅の価格は建物に係る消費税等の額を含めた1戸当たりの価格で表示することになっています。

新築のうわものの相場はいくらですか。

住宅着工統計で計算すると、2024年の近畿6府県の木造一戸建ての分譲住宅の工事費予定額は1㎡あたり16.79万円、1戸あたり1,746万円でした。これは工事費の予定額で、土地代や販売の経費は含みません。

建売の建物と土地の割合はどのくらいですか。

当社の推計では、公示地価で土地を見積もると価格の約3分の2が建物とその他の費用でした。ただし対象は飯田グループ中心の物件で、土地の価格は公示地価による見積もりです。

消費税が多い建売は損ですか。

総額が同じなら、払う金額は変わりません。消費税の額が多いということは建物の割合が大きいということで、年数とともに価値が下がりやすい部分が多いと見ることもできます。

建売の内訳は値引きで変わりますか。

値引きが土地と建物のどちらに入るかで、消費税の額が変わります。契約書の最終の内訳で確かめてください。

契約書に土地と建物の内訳がないときはどうしますか。

国税庁のタックスアンサーNo.6301は、時価の比率、相続税評価額や固定資産税評価額、原価などをもとに合理的に区分する方法を示しています。新築の建売なら、まず売主に内訳を確かめてください。

建物価格は固定資産税の評価額と同じですか。

違います。固定資産税の評価額は市町村が基準で決める数字で、売買契約書の建物価格とは別です。登記の登録免許税も法務局の基準の価額で計算します。

建売のうわもの価格は消費税から読んで契約書を保管する

最後にまとめます。建売の建物価格は、消費税の額の11倍で読めるというのが一番大事なポイントです。

国の統計では、近畿の木造一戸建ての分譲住宅の工事費は2024年で1㎡16.79万円、延床100㎡なら約1,679万円です。当社の推計では、公示地価で見積もった土地を除くと、価格の約3分の2が建物とその他の費用でした。

うわもの価格が分かれば、うわものの工事費との差、うわものの割合、売るときのうわものの取得費まで、一続きで考えられるようになります。うわものの数字は、家計の長い計画の出発点です。

内訳は買うときより、売るときの税金の計算で必要になる数字です。契約書の原本は、売る日まで大切に保管してください。

関西の新築建売は仲介手数料0円でお取り扱いしています。気になる物件の土地と建物の内訳も、契約の前に一緒に確かめますので、お気軽にご相談ください。