媒介契約とは？一般媒介と専任媒介の違いと契約期間を不動産屋が解説

家を売るとき、最初に決めるのが媒介契約です。ところが3種類あって、どれを選んでも仲介手数料は変わりません。違いが分かりにくいまま、勧められたものに署名してしまう方が多い契約です。

先に結論です。違いは「何社に頼めるか」と「自分で買主を見つけられるか」の2つだけです。そしてどれを選んでも有効期間は3ヶ月なので、合わなければ切り替えられます。

怖いのは、一般媒介にしたのにどこも本気で動かない状態です。他社で決まれば報酬はゼロなので、広告費をかけにくくなります。3社に頼んだのに問い合わせが1件も来ないまま半年、ということが起こります。

この記事では、3種類の違い、法律で決まっている登録と報告の義務、2025年の囲い込み規制、そしてどれを選べばいいかまで、買主側にも立つ不動産会社の立場で解説します。

媒介契約とは｜不動産会社に売却を依頼するときに結ぶ契約です

媒介契約は、不動産会社に「買主を探してください」と依頼するときに結ぶ契約です。宅地建物取引業法で、書面で結ぶことが義務づけられています。

口約束では成立せず、書面で結ぶことが義務になっています。「とりあえず動いてもらう」ということはできない仕組みです。

媒介契約の読み方は「ばいかいけいやく」です

媒介契約は「ばいかいけいやく」と読みます。媒介は「なかだちをする」という意味の言葉で、法律用語としてそのまま使われています。

日常の会話では「仲介」と言うことのほうが多いので、契約書ではじめてこの言葉を見る方がほとんどです。

仲介と媒介契約は別のものです（一般媒介との違い）

よく混同されますが、この2つは指しているものが違います。

言葉	指しているもの
仲介	売主と買主の間に入って売買をまとめる、不動産会社の仕事そのもの
媒介契約	その仕事を依頼するために、売主と不動産会社が結ぶ契約

つまり仲介は行為で、媒介契約はその依頼書という関係です。「一般媒介と仲介は何が違うのか」という質問をよくいただきますが、比べるものが違っていて、一般媒介は媒介契約の3種類のうちの1つになります。

手数料の話も混ざりやすいところです。仲介手数料の上限は媒介契約の種類では変わりません。計算方法は建売の仲介手数料にまとめています。

媒介契約書に書いてある項目は決まっています

国土交通省が標準媒介契約約款という様式を定めていて、多くの不動産会社はこれをそのまま使っています。見るべき欄は、どの会社の書式でもだいたい同じ場所にあります。

欄	何が書いてあるか
契約の型式	一般・専任・専属専任のどれか。いちばん上に書いてある
目的物件の表示	売る物件の所在や面積
媒介価額	売り出す価格。査定額とは別物
指定流通機構への登録の有無	レインズに載せるかどうか。一般媒介ではここが「無」のこともある
有効期間	何ヶ月か。上限は3ヶ月
約定報酬額	成約したときの仲介手数料
建物状況調査のあっせんの有無	中古住宅のとき。「無」ならその理由を書くことになっている
違約金等	他社に頼んだ場合や自分で見つけた場合の扱い

媒介価額は査定額ではなく、売り出す価格です。査定額のまま書いてしまうと、値付けの意図が残りません。査定の考え方はマンションの査定にまとめています。

媒介契約3種類の違いは2つの軸で決まります

覚えることは2つだけです。「何社に頼めるか」と「自分で買主を見つけたときに直接売れるか」。この2つの組み合わせで3種類に分かれます。

	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
依頼できる会社	何社でも	1社だけ	1社だけ
自分で見つけた相手と直接契約	できる	できる	できない
レインズへの登録義務	なし	7日以内	5日以内
売主への報告	義務なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
有効期間	3ヶ月以内	3ヶ月以内	3ヶ月以内

一般媒介契約は何社にでも頼めます

複数の不動産会社に同時に依頼できます。自分で買主を見つけて直接契約することもできます。売主の自由度がいちばん高い契約です。

ただし不動産会社から見ると、動いても報酬にならない可能性がある契約です。他社で先に決まれば、それまでの広告費と人件費は回収できません。

専任媒介契約は1社に任せて自分でも探せます

依頼できるのは1社だけですが、自分で見つけた相手と直接契約することはできます。いちばん多く選ばれている契約です。

会社は他社に取られる心配がないぶん、広告費をかけやすいという関係です。その代わり、レインズへの登録と定期的な報告が義務になります。

専属専任媒介契約は自分で見つけた相手にも直接売れません

1社だけに依頼し、なおかつ自分で見つけた買主とも、その会社を通して契約します。知人に売る場合でも仲介手数料がかかる、ということです。

その代わり報告は1週間に1回以上、レインズ登録は5日以内と、義務がいちばん重くなります。

一般媒介は他社の名前を伝えるのが原則です

ここは意外と知られていません。標準の一般媒介契約書には、重ねて依頼する宅地建物取引業者を明示する義務を負うと書かれています。これを明示型といいます。

どの会社にも頼んでいることを伝えない形にすることもできますが、その場合は特約として書く必要があるという扱いです。何も書かなければ明示型です。

明示していない会社に依頼して成約すると、費用の償還を請求されることがあります。広告費や調査の実費が対象で、約定報酬額を超えることはできないと決められています。

専任と専属専任には法律で決まった義務があります

この2つを選ぶと、不動産会社に法律上の義務が発生します。一般媒介にはこの義務がありません。ここが実務上いちばん大きな違いです。

レインズへの登録は7日以内と5日以内です

レインズは、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営している、不動産会社どうしの物件情報のネットワークです。ここに載ってはじめて、他社が買主に紹介できるようになります。

契約の種類	レインズへの登録期限
一般媒介	義務なし（契約書で登録するかどうかを決める）
専任媒介	契約締結の日の翌日から7日以内
専属専任媒介	契約締結の日の翌日から5日以内

日数に不動産会社の休業日は含みません。水曜が定休日の会社なら、その分だけ後ろにずれます。

登録が済むと、レインズが発行した登録証明書が売主に交付される決まりです。これが届いていない場合は、まだ載っていない可能性があります。

業務の報告は2週間に1回と1週間に1回です

売主に対して、どんな売却活動をしたのかを定期的に報告する義務もあります。

• 専任媒介は2週間に1回以上
• 専属専任媒介は1週間に1回以上
• 報告の方法は文書か電子メールのどちらかを契約書で選ぶ
• 一般媒介には報告の義務がない

媒介契約の登録証明書が届いたら中身を確認してください

レインズに登録すると、不動産会社は遅滞なく登録証明書を売主に交付しなければなりません。これは法律で決まっている手続きです。

• 物件の所在や面積が、契約した内容と合っているか
• 売り出し価格が、決めた金額になっているか
• 登録した日付が、契約から7日以内（専属専任は5日以内）に収まっているか
• 売主専用画面にアクセスするためのIDとパスワードが載っているか

価格が違ったまま登録されていることが実際にあります。他社の担当者が見るのはこの登録内容なので、違っていれば買主に伝わる情報も違ってしまいます。

媒介契約の有効期間は3ヶ月まで｜自動更新はされません

専任媒介と専属専任媒介の有効期間は、法律で3ヶ月を超えられないと決まっています。3ヶ月より長い期間を書いても、3ヶ月に縮められます。

専属専任媒介契約の期間も3ヶ月です

専属専任だから長い、ということはありません。専任媒介も専属専任媒介も、上限は同じ3ヶ月です。

一般媒介には法律上の期間の制限がありませんが、国土交通省の標準媒介契約約款では3ヶ月を超えない範囲と定められています。実際には3ヶ月で結ぶことがほとんどです。

媒介契約の更新には依頼者からの申出が必要です

期間が過ぎたら自動で続く、という契約ではありません。更新するには、売主から申し出る必要があります。

裏を返すと、3ヶ月ごとに会社を選び直せるということです。動きが悪いと感じたら、更新しないという選択ができます。

価格の見直しだけを繰り返す提案が続くようなら、査定の根拠から見直したほうが早いこともあります。マンションの査定と土地の査定も参考にしてください。

【2025年1月から】囲い込みは指示処分の対象になりました

専任媒介と専属専任媒介を語るうえで避けて通れないのが、囲い込みです。2025年1月に、この扱いが変わりました。

囲い込みとは媒介契約を悪用して他社に紹介させない行為です

国土交通省の説明では、囲い込みは「一部の宅建業者が自社の利益のため、売主・買主双方の媒介を行うことを目的として、故意に物件の取引状況を隠し、売主の意向に反して物件の紹介を行わないような行為」とされています。

売主にとっては、買主の候補が減るだけの行為です。早く売れる可能性が狭まり、価格も上がりにくくなります。

レインズのステータスは3種類しかありません

レインズには、売り出し中の物件の取引状況を登録する「ステータス管理機能」があります。登録できるのは次の3つだけです。

ステータス	意味
公開中	他社が買主に紹介できる、通常の状態
書面による購入申込みあり	購入の申込みが書面で入っている
売主都合で一時紹介停止中	売主の都合で、いったん紹介を止めている

国土交通省が例として挙げているのは、「事実に反して『売主都合で一時紹介停止中』と虚偽登録し、他の業者への紹介を意図的に拒否する」という行為です。

登録内容が事実と違えば指示処分の対象です

2025年1月1日施行の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」の改正で、次のように明記されました。

一般媒介はこの規制の対象外です。レインズへの登録義務がそもそもないためです。

売主専用画面で自分の物件の状態を確認できます

売主は、自分の物件がいまどのステータスになっているかを自分で見られます。不動産会社から交付される登録証明書に、確認用のIDとパスワードが記載されています。

2025年1月からは、登録証明書の二次元コードから売主専用画面に直接入れるようになりました。それまでよりも確認しやすくなっています。

一般媒介ではこの確認ができません

売主専用画面で見られるのは、レインズに登録されている物件です。一般媒介はそもそも登録義務がないため、登録していなければ画面もありません。

自由度が高い代わりに、いま何社が動いていて、どこまで紹介されているのかを確かめる手立てがないという見え方になります。一般媒介で進めるなら、各社に問い合わせ件数を直接聞くことになります。

媒介契約はどれを選べばいいか

正解が1つあるわけではありません。物件の売りやすさで変わります。

一般媒介が向くのは黙っていても売れる物件です

駅から近い、築が浅い、相場より安い。そういう物件なら、複数社に出しても買主は見つかります。

ただしどの会社も広告費をかけにくくなるという副作用があります。他社で決まれば1円にもならないためです。

専任媒介が向くのは大半の物件です

迷ったらここです。1社に絞ることで、その会社が費用と時間をかける理由ができます。それでいて、自分で買主を見つけたときには直接契約もできます。

レインズ登録7日以内と2週間に1回の報告がつくので、動いているかどうかを確かめる手立てもあります。

専属専任媒介が向くのは売りにくい物件です

再建築不可、狭い、事故の告知が必要など、買主を探すのに手間がかかる物件です。報告が毎週来るので、進み具合が見えます。

知人に売る予定が少しでもあるなら、専属専任は避けてください。その相手にも、その会社を通して売ることになります。

一般媒介にしたのに動いてもらえないときは専任に変える

「3社に頼んだのに、どこからも連絡がない」というご相談は少なくありません。担当者が怠けているというより、契約の形がそうさせています。

一般媒介は3ヶ月で専任に切り替えられるので、1社に絞って広告を出してもらう、という順番に変えるだけで動き出すことがあります。

一括査定サイトから一度に何社にも依頼する形も、実態としては一般媒介になります。会社を比べるところまでは有効ですが、そのまま放置しないでください。

専任にする前に2社か3社の話を聞いてください

専任媒介は1社に絞る契約なので、選ぶ前の比較がそのまま結果になります。ところが多くの方は、最初に連絡した1社とそのまま契約しています。

比べるのは査定額ではなく、根拠と売り方です。高い査定額を出した会社が高く売ってくれるわけではありません。売れなければ、3ヶ月後に価格を下げる話になるだけです。

聞くこと	答えで分かること
この価格の根拠になった成約事例はどれですか	近隣の実績を持っているかどうか
最初の1ヶ月で何をしますか	写真・図面・広告に手をかける会社かどうか
どのポータルサイトに、いつから出しますか	広告費をかける前提があるかどうか
報告はどの方法で、何週間に1回ですか	契約書に具体的に書ける会社かどうか
売れなかったときは、次に何を変えますか	値下げ以外の手を持っているかどうか

この5つに具体的に答えられる会社は、そう多くありません。逆に言えば、答えられる会社を1社見つければ、専任で任せる判断がしやすくなります。

媒介契約でよくあるトラブルと防ぎ方

専任なのに他社にも頼むと違約金が発生します

標準媒介契約約款では、有効期間内に他社に依頼して売買が成立したときは、約定報酬額に相当する金額を違約金として請求できると定められています。

「一般だと思っていたら専任だった」という行き違いが原因になりがちです。契約書の1行目に種類が書いてあるので、署名の前に必ず見てください。

自分で買主を見つけたときも費用の請求はあり得ます

専任媒介で自己発見取引をした場合、仲介手数料はかかりません。ただしそれまでにかかった費用の償還を請求されることがあります。広告費や現地調査の実費が対象です。

途中で解除したいときは種類によって扱いが変わります

専任と専属専任は3ヶ月の約束なので、売主の都合で途中解除すると、費用の償還を求められることがあります。

一方で報告が来ない、レインズに登録されていないといった場合は、会社側の義務違反です。登録証明書が届いているか、報告の履歴が残っているかを先に確認してください。

媒介契約が終わった後の直接取引にも報酬が発生します

見落とされやすい条文があります。標準媒介契約約款には、有効期間内または満了後2年以内に、その会社の紹介で知った相手と直接契約したときは報酬を請求できると書かれています。

たとえば、内見に来た方と契約時期が合わずに媒介契約を終了し、その後にご本人どうしで話がまとまった、という場合です。契約が切れているから手数料はかからない、とは限りません。

請求できるのは、契約の成立に寄与した割合に応じた相当額とされています。紹介を受けた相手かどうかが判断の分かれ目なので、内見に来た方の記録は、売主側でも残しておくほうが安全です。

価格を下げる提案しか来ないときの見方

報告は届いているけれど、内容が「もう少し価格を下げましょう」だけ。これもよくあるご相談です。

価格を下げれば売れやすくなるのは事実なので、提案そのものは間違っていません。ただし問い合わせが何件あって、内見が何件で、なぜ決まらなかったのかがセットで示されていなければ、判断のしようがありません。

報告に入っているか	入っていれば分かること
問い合わせ件数	価格の問題か、そもそも見られていないのか
内見件数	写真や資料で止まっているのか、現地で止まっているのか
内見後の反応	間取りなのか、日当たりなのか、価格なのか
広告の掲載先	どのポータルサイトに、いつから出ているのか

問い合わせが少ないなら価格、内見後に決まらないなら物件側の理由という分け方が目安になります。

私たちが媒介契約でやること

媒介契約は、結んだ後に変えるより、結ぶ前に整えるほうが早いものです。

• 物件の売りやすさを見て、3種類のどれが合うかをご一緒に決めます
• レインズの登録証明書をお渡しし、売主専用画面の見方をご説明します
• 報告の頻度と方法を、契約書に具体的に書き込みます
• 問い合わせ件数と内見件数を数字でご報告します
• 3ヶ月の期限が来る前に、続けるか切り替えるかをご相談します

囲い込みをしないという約束は、口では誰でも言えるものです。確かめる方法があることのほうが大事です。だから登録証明書と売主専用画面のご案内を先にします。

売却にかかるお金の全体像は売却後の確定申告と建売の仲介手数料に、買主との価格交渉の進め方は値下げ交渉にまとめています。会社選びの視点は不動産屋の選び方をご覧ください。

媒介契約についてよくある質問

媒介契約はなんと読みますか

「ばいかいけいやく」と読みます。媒介は「なかだちをする」という意味の言葉です。日常では「仲介」と言うことが多いため、契約書ではじめて目にする方がほとんどです。

一般媒介と仲介の違いは何ですか

比べるものが違います。仲介は売主と買主の間に入って売買をまとめる仕事そのもので、媒介契約はその仕事を依頼するために結ぶ契約です。一般媒介は、その媒介契約の3種類のうちの1つになります。

専属専任媒介契約の期間は何ヶ月ですか

3ヶ月以内です。専任媒介と同じで、法律で3ヶ月を超えられないと決まっています。自動更新はされないので、続ける場合は売主から申し出る必要があります。

媒介契約の種類で仲介手数料は変わりますか

変わりません。売買価格が400万円を超える場合の上限は「価格の3%＋6万円＋消費税」で、どの種類を選んでも同じです。

一般媒介ならレインズに載らないのですか

法律上の登録義務はありません。登録するかどうかは媒介契約書で決めます。載せてほしい場合は、契約時にその旨を書いてもらってください。

囲い込みをされているかどうかは分かりますか

レインズの売主専用画面で、自分の物件の取引状況を確認できます。不動産会社から交付される登録証明書に、確認用のIDとパスワードが載っています。覚えがないのに「売主都合で一時紹介停止中」になっていれば、まず依頼先に問い合わせてください。

報告が来ないときはどうすればいいですか

専任媒介は2週間に1回以上、専属専任媒介は1週間に1回以上の報告が義務です。来ていない場合は契約違反の状態なので、まず報告を求めてください。改善されない場合は、3ヶ月の期限で更新しないという選択もあります。

一般媒介では他社に頼んでいることを伝える必要がありますか

原則として必要です。標準の一般媒介契約書では、重ねて依頼する不動産会社を明示する義務があると定められています。明示しない形にするには特約が必要です。明示していない会社に依頼して成約した場合、費用の償還を請求されることがあります。

媒介契約が終わった後に買主と直接契約してもいいですか

注意が必要です。標準媒介契約約款では、有効期間内または満了後2年以内に、その会社の紹介で知った相手と直接契約した場合、契約の成立に寄与した割合に応じた報酬を請求できると定められています。内見に来た方と後から直接まとまったときは、この条文に当たる可能性があります。

途中で契約を解除できますか

解除自体はできますが、専任と専属専任では、売主の都合による解除のときにそれまでにかかった費用の償還を求められることがあります。不動産会社側に登録や報告の義務違反がある場合は事情が変わるので、まず事実関係を確かめてください。

まとめ｜媒介契約は3ヶ月ごとに選び直せます

• 媒介契約は「ばいかいけいやく」。売却を依頼するために書面で結ぶ契約
• 仲介は仕事そのもの、媒介契約はその依頼書
• 違いは「何社に頼めるか」と「自分で買主を見つけられるか」の2つ
• 仲介手数料の上限は3種類とも同じ
• レインズ登録は専任7日以内、専属専任5日以内（休業日を含まない）
• 報告は専任が2週間に1回以上、専属専任が1週間に1回以上
• 有効期間は3種類とも3ヶ月。自動更新はされない
• 2025年1月から、登録内容が事実と違えば指示処分の対象になった
• 売主専用画面で、自分の物件のステータスを確認できる
• 迷ったら専任媒介。3ヶ月で切り替えられる

媒介契約は、売却の入口であって出口ではありません。合わなければ3ヶ月で変えられると考えれば、最初の一歩は重くならないはずです。

媒介契約は、署名する前なら何度でも聞き直せます。「この欄は何ですか」「なぜ専任なのですか」と聞いて、説明が返ってくるかどうかは、その後の3ヶ月を占う材料にもなります。

「いまの契約がどれなのか分からない」「報告が来ていない」「登録証明書をもらっていない」。そういう状態からのご相談でも構いません。すでにお持ちの契約書を一緒に見て、いま何ができるかを整理するところから始めます。