建売のオプション費用はいくら？引渡し前にやるべき工事と外構の相場

内覧に行くと家は完成して見えるので、このまま住めると思われるのが自然です。

ところが実際には、照明もカーテンレールも網戸も付いていないことがあります。

エアコンも含まれていないのが普通です。

外構まで足すと、合計で100万円を超えることも珍しくありません。

この費用は、仲介手数料や登記費用といった諸費用とは別に必要になります。

この記事のとおりに分ければ、必要な工事だけを先に頼み、残りは住んでから決められます。

この記事では、建売の価格に含まれないものの一覧、引渡し前にやるべき工事とあとで良いもの、外構の相場、そしてオプションの値引きの頼み方を解説します。

建売の価格に含まれないもの

まず、何が含まれていないのかを整理します。

会社によって違うので、ここに挙げるものは目安として見てください。

そのうえで、物件ごとに個別に確かめることになります。

一覧で確かめましょう。

建売に住むために最低限必要なもの

建売の価格には、次のものが含まれていないことがあります。

項目	含まれるか	費用の目安
照明器具	含まれないことが多い	10〜20万円
網戸	含まれないことがある	3〜6万円
カーテンレール	含まれないことが多い	5〜10万円
カーテン	ほぼ含まれない	10〜20万円
エアコン	ほぼ含まれない	1台10〜20万円
テレビアンテナ	含まれないことが多い	3〜8万円
表札・ポスト	含まれないことがある	3〜10万円

この時点で合計40万円から80万円になります。

照明は玄関と浴室だけ付いていて、居室は無いという物件がよくあります。

引渡しの日に電気が点かない部屋がある、ということです。

入居の予定が決まっているなら、照明だけは先に用意しておいてください。

カーテンも同じで、無いと外から中が見えてしまいます。

この2つは、引っ越しの日までに間に合わせる必要があります。

網戸も、夏の入居であれば初日から必要になるものの一つです。

窓の数だけ枚数が要るので、思ったより金額が積み上がります。

建売の外まわりも別料金のことが多い

建物の中だけでなく、外構も価格に含まれないことがあります。

駐車場の土間だけ打ってあって、あとは土のままという物件も見かけます。

フェンス、門扉、物置、植栽は、ほとんどの場合が別です。

外構をひととおり整えると、30万円から100万円かかります。

隣家との境にフェンスが無い場合、入居後すぐに必要になることもあります。

建売の諸費用とは別のお金

建売を買うときにかかるお金は、大きく3つに分かれます。

• 物件価格……土地と建物の代金
• 諸費用……仲介手数料・登記費用・印紙税・火災保険・ローンの事務手数料
• オプションと外構……この記事で扱っているもの

諸費用は物件価格の6％から9％が目安です。

そこにオプションと外構で100万円前後が上乗せされます。

建売の諸費用の内訳は、別の記事で整理しています。

引渡し前にやるべき工事

ここがこの記事でいちばんお伝えしたいところです。

オプションには、先にやるべきものと、あとで良いものがあります。

分ける基準は「壁や床の中を触るかどうか」です。

先にやるべきものから見ていきます。

建売のコンセント増設は先にやる

建売のコンセントは、必要最小限の数と位置で付けられています。

建売に住みはじめると、足りない場所が必ず出てきます。

引渡し前なら1か所あたり1万5,000円から2万円が目安です。

壁を開けて配線し、そのまま壁紙を仕上げられるためです。

ところが入居後に頼むと、壁を開けて塞いだ部分だけ壁紙が新しくなります。

部屋全体を張り替えることになれば、費用は跳ね上がります。

建売のエアコンは穴の位置を先に決める

エアコン用の穴が、あらかじめ開いている物件と開いていない物件があります。

穴が開いていない部屋に後から付けると、壁に穴を開ける工事が必要です。

建売の外壁の材質によっては、追加の費用がかかります。

どの部屋に何台付けるかを、引渡し前に決めておくと手戻りがありません。

本体そのものは、量販店やネットで買うほうが安く済みます。

建売の食器棚は給排水と電源が要ることがある

キッチンの背面に食器棚を置く場合、注意が要ります。

カップボードに水栓や食洗機を組み込むなら、給排水の配管が必要です。

この工事は建売の壁と床を触るので、引渡し前でないと難しくなります。

一方で、置くだけの棚であれば入居後で構いません。

組み込み型なら先に、置き型なら後からという分け方になります。

費用は組み込み型で15万円から30万円が目安です。

あとで決めて良いもの

逆に、急いで決める必要のないものもあります。

住んでみないと分からないことが多いためです。

順に見ていきます。

建売のカーテンは寸法を測ってから

カーテンは、引渡し後に窓の寸法を測ってから頼めます。

売主に頼むと割高になりやすい代表です。

建売の窓は規格の寸法が多いので、専門店や量販店でも同じものが安く手に入ります。

ただしカーテンレールだけは引渡し前に付けてもらうと楽です。

レールの取り付けは下地の位置を選ぶため、素人には難しい部分があります。

建売のフロアコーティングは必須ではない

フロアコーティングを強く勧められることがあります。

建売の床は傷が付きやすいという説明を受けますが、必須のものではありません。

費用は10万円から25万円が目安です。

入居前でないとかけられないと言われることがありますが、家具を動かせば後からでもできます。

傷がつきやすい場所が分かってから、部分的にかけるという方法もあります。

建売の収納は足りないと感じてから足す

建売は収納が少ないと言われることがあります。

建売にはリビング収納が無い、パントリーが無いという間取りが確かにあります。

ただ住む前に判断すると、要らないものまで作ってしまうことがあります。

持っている荷物を入れてみて、足りない場所が分かってから足すほうが無駄がありません。

既製の収納家具で足りることも多くあります。

造作の棚は、置き家具より高くつきます。

外構にいくらかかるか

建売でいちばん見落とされやすいのが外構です。

価格に含まれる範囲が物件ごとに違うため、比べにくい部分でもあります。

項目ごとに整理します。

建売の外構の費用の内訳

ひととおり整えた場合の目安です。

項目	内容	費用の目安
駐車場の土間	コンクリートを打つ	15〜30万円
フェンス	境界に沿って立てる	20〜60万円
門扉・門柱	表札とポストを含む	15〜40万円
アプローチ	玄関までの通路	10〜30万円
物置	既製品の設置	10〜20万円
植栽・砂利	土のままの部分	5〜20万円

合計すると75万円から200万円という幅になります。

建売の外構はすべてを一度にやる必要はなく、必要な順に足していく方が多くいらっしゃいます。

建売の外構であとからだと割高になる部分

外構も、先にやったほうが安く済むものがあります。

駐車場の土間は、建物の工事と一緒のほうが安いです。

建売の工事と重機や資材の搬入を同じタイミングにできるためです。

一方でフェンスや物置は、あとからでも費用はほとんど変わりません。

隣地との境界が確定していない場合は、確定してからフェンスを立ててください。

隣家との境のフェンスは誰が付けるか

分譲地では、隣り合う建売の境にフェンスが無いことがあります。

どちらが立てるのか決まっていないためです。

自分の敷地の内側に立てるのが基本になります。

境界の真上に立てると、隣の方と共有の扱いになり、後々もめる原因になります。

先に入居したほうが立てることが多いのが実際のところです。

隣の区画がまだ売れていない場合は、急がずに待つという選び方もあります。

あとから隣の方が立ててくれることもあるためです。

建売の外構図があるかを先に聞く

どこまで価格に含まれるかは、外構図に書かれています。

図面が用意されていない物件では、口頭の説明だけになります。

「この価格で外はどこまで仕上がりますか」と聞いてください。

図面があれば、その範囲がそのまま契約の内容になります。

内覧で見るべきポイントとあわせて、外もひととおり歩いてみてください。

建売の玄関まわりに手を入れる

玄関は、来客がいちばん目にする場所です。

建売の玄関は収納が小さめに作られていることが多くあります。

シューズボックスの容量を、内覧のときに確かめてください。

家族の人数分の靴が入らない場合、あとから土間収納を足すことになります。

後付けの下駄箱は5万円から15万円が目安です。

鏡や手すりを付けるだけでも印象は変わります。

玄関ドアそのものを交換するとなると、30万円以上かかります。

建売のテレビアンテナをどうするか

地上波を見るには、アンテナか光回線のどちらかが必要です。

方式	初期費用	毎月の費用
アンテナを立てる	3〜8万円	なし
光回線のテレビ	2〜3万円	月800円前後
ケーブルテレビ	1〜3万円	月1,500円前後

長く住むならアンテナのほうが安く済みます。

ただし外観を気にされる方は、光回線を選ばれることもあります。

建売の引渡し前に決めておけば、入居した日からテレビが見られます。

どこに頼むと安くなるか

同じ工事でも、頼む先によって金額が変わります。

手間と金額のどちらを取るかという話になります。

3つの選び方を比べます。

建売の売主にまとめて頼む場合

いちばん手間がかからないのが、売主にまとめて頼む方法です。

引渡し前に工事が終わるため、入居した日から使えます。

ただし売主が別の業者に発注するため、その分が上乗せされます。

同じ工事で2割から5割ほど高くなることがあります。

壁の中を触る工事については、それでも売主に頼む価値があります。

自分で業者を手配して建売に入れる場合

自分で業者を探せば、費用は抑えられます。

相見積もりを取れば、さらに下がることもあります。

ただし引渡し後でないと工事に入れないという制約があります。

引渡し前の建売は売主のものなので、勝手に工事はできません。

入居してから工事をすると、生活しながらの作業になります。

建売のオプションは住宅ローンに組み込めるか

オプションと外構の費用は、住宅ローンに組み込める場合があります。

売主に頼んで、物件価格に含める形にすれば可能です。

自分で手配した工事は、別のローンになることが多くなります。

ただし借入額が増えるので、月々の返済も総返済額も増えます。

住宅ローンの返済額早見表で、増えた分の月々を確かめておいてください。

建売のオプション工事の業者をどう選ぶか

自分で手配する場合、業者選びが問題になります。

新築の建物に手を入れるので、経験のある業者に頼んでください。

電気工事には資格が必要です。

コンセントの増設は電気工事士でなければ行えません。

資格の有無を確かめずに頼むと、火災の原因になることがあります。

入居後すぐに、この手の営業が来ることもあります。

建売の保証に影響しないか確かめる

新築住宅には、引渡しから10年の保証が法律で義務づけられています。

ただし対象は構造部分と雨漏りに限られます。

外壁に穴を開ける工事は、雨漏りの保証に関わります。

エアコンの穴あけを自分で手配する場合は、売主に一言伝えておいてください。

売主が施工した場合と、他社が施工した場合で責任の所在が変わるためです。

伝えておけば、後で不具合が出たときの話が早く済みます。

オプションは値引きしてもらえるか

本体価格の値引きが難しくても、オプションなら動くことがあります。

売主の側の事情を知っておくと、頼み方が変わります。

通りやすい形を整理します。

建売の本体を下げるよりオプションを付けてもらう

売主は、販売価格の実績を下げたくないという事情を持っています。

同じ分譲地の他の建売にも影響するためです。

このため100万円下げてくださいより、100万円分のオプションを付けてくださいのほうが通ることがあります。

売主にとっては原価で済むぶん、負担が小さいという理由もあります。

同じ物件でも、間に入る仲介会社の担当者がどちらを向いているかで着地点は変わります。

ラクチン不動産は、買主の側に立って売主と条件を詰めます。

建売の値引きは頼むタイミングを合わせる

交渉が通りやすい時期があります。

• 売主の決算期が近いとき
• 完成から時間が経っている物件
• 同じ分譲地で在庫が残っているとき
• 買付証明を出す前の段階

契約を結んだ後に言い出しても、まず通りません。

買付証明を出す前に、条件として伝えておくのが基本です。

建売の値引きが100万円通るかは、別の記事で成約データから見ています。

建売のオプションは見積もりを取ってから頼む

売主の提示する金額が妥当かどうかは、比べないと分かりません。

同じ工事を建売の外の業者に見積もってもらえば、差が見えます。

外の見積もりを持っていくと、金額が動くことがあります。

高いと言うより、こちらではこの金額でした、と示すほうが話が進みます。

交渉が通るかどうかは運ではなく、売主に「この人に売りたい」と思わせる材料をどれだけ用意できるかで決まります。

入居前に必要な現金をまとめる

ここまでの費用を、いちど一枚にまとめておきます。

住宅ローンに組み込めるものと、現金で用意するものが分かれます。

建売を3,000万円で買った場合の総額

物件価格3,000万円の建売を例に、入居までの費用を並べます。

項目	金額の目安	払い方
物件価格	3,000万円	住宅ローン
諸費用	約200万円	現金または組み込み
オプション	約60万円	売主に頼めば組み込める
外構	約80万円	売主に頼めば組み込める
引っ越し・家具	約50万円	現金
合計	約3,390万円	—

物件価格の13％前後が上乗せされる計算になります。

3,000万円の建売なら、実際に必要なのは3,400万円前後と考えておいてください。

現金で用意しておくもの

住宅ローンに組み込めない、または組み込みにくいものがあります。

手元の現金をすべて頭金に回すと、この段階で足りなくなります。

生活費の半年分は残しておくという考え方をおすすめします。

住宅ローンの返済額早見表で、借入額ごとの月々も確かめておいてください。

大阪・関西で多い建売のオプションのご相談

オプションについて、次のようなご相談をいただきます。

以下は大阪の不動産事情をふまえた代表的なご相談のパターンです。特定の取引を指すものではありません。

売主の提案どおりに頼んで200万円になっていた

カーテン、照明、エアコン、コーティング、外構が一式で組まれていました。

どれが必要でどれが後回しにできるか、分けられていませんでした。

壁の中を触る工事と、そうでないものに分けました。

後者について、外の業者の見積もりを取って比べました。

外構が含まれていると思い込んでいた

内覧のときは駐車場の土間だけ打たれていました。

そこまでが標準だと、確かめないまま契約されていました。

外構図が用意されているかを確かめる手順をご説明しました。

次の物件からは、契約前に外の仕上がりを図面で確認いただきました。

エアコンの穴が無い部屋があった

引渡し後に量販店へ依頼したところ、外壁に穴を開ける工事が必要と分かりました。

引渡し前であれば、売主側で対応できた工事でした。

追加の工事費用と、外壁の保証への影響を確かめました。

以降の物件では、内覧のときに各部屋の穴の有無を確認いただいています。

建売のオプションに関するよくある質問

建売のオプション費用はいくらくらいかかりますか

照明・網戸・カーテンレール・エアコンで40万円から80万円、外構をひととおり整えると75万円から200万円が目安です。合わせて100万円を超えることが珍しくありません。仲介手数料などの諸費用とは別に必要になります。

引渡し前にやるべきオプションはどれですか

壁や床の中を触る工事です。コンセントの増設、エアコン用の穴あけと配管、給排水を伴う食器棚の3つが代表です。入居後にやると壁紙の張り替えが必要になり、費用が上がります。

エアコンはどこで買うのが安いですか

本体は量販店やネットのほうが安いことが多くあります。ただし壁に穴が開いていない部屋では、穴あけ工事が別に必要です。穴あけと配管は引渡し前に売主へ頼み、本体は自分で買うという分け方もできます。

フロアコーティングは必要ですか

必須ではありません。入居前でないとできないと言われることがありますが、家具を動かせば後からでもできます。傷がつきやすい場所が分かってから部分的にかけるという方法もあります。何年住むつもりかで判断が変わります。

隣家との境のフェンスは誰が付けますか

決まりはありませんが、自分の敷地の内側に立てるのが基本です。境界の真上に立てると隣の方と共有の扱いになり、後で建て替えるときにもめる原因になります。先に入居したほうが立てることが多くなっています。

自分で頼んだ工事は建売の保証に影響しますか

外壁に穴を開ける工事は、雨漏りの保証に関わります。エアコンの穴あけなどを自分で手配する場合は、売主に伝えておいてください。誰が施工したかで責任の所在が変わるため、後で不具合が出たときの話が早く済みます。

建売の外構はどこまで含まれていますか

物件によって違います。駐車場の土間だけ打ってあって、あとは土のままという物件もあります。外構図が用意されていれば範囲が分かるので、契約前に見せてもらってください。

オプションは値引きできますか

本体価格を下げるより、オプションを付けてもらう形のほうが通りやすくなります。売主は販売価格の実績を下げたくないという事情があるためです。買付証明を出す前に、条件として伝えてください。

建売のテレビアンテナは自分で手配できますか

できます。アンテナを立てるなら3万円から8万円、光回線のテレビなら初期2万円前後と月800円ほどです。長く住むならアンテナのほうが安く済みます。引渡し前に決めておけば、入居した日からテレビが見られます。

建売の玄関収納が足りない場合はどうしますか

後付けの下駄箱や土間収納で足せます。費用は5万円から15万円が目安です。内覧のときにシューズボックスの容量を確かめ、家族の人数分の靴が入るかを見ておいてください。

オプション費用は住宅ローンに組み込めますか

売主に頼んで物件価格に含める形にすれば組み込めます。自分で手配した工事は別のローンになることが多くなります。ただし借入額が増えるため、月々の返済も総返済額も増える点は確かめておいてください。

建売のオプションは、先にやるものと後で良いものを分ける

建売の価格には、住むために必要なものが含まれていないことがあります。

ただ、すべてを引渡し前に頼む必要はありません。

この記事でお伝えしたことを整理します。

• 照明・網戸・カーテンレール・エアコンで40万円から80万円
• 外構をひととおり整えると75万円から200万円
• 引渡し前にやるべきは、壁の中を触る工事だけ
• コンセント増設・エアコンの配管・組み込み型の食器棚がそれにあたる
• カーテン・照明・コーティングは住んでから決めてよい
• 売主にまとめて頼むと2割から5割ほど上乗せされる
• 本体を下げるより、オプションを付けてもらうほうが通りやすい

売主の営業からは、まとめて頼むことを勧められます。

先にやるべきものだけを頼み、残りは住んでから決める——この分け方だけで数十万円変わります。

ラクチン不動産は購入・売却の仲介を専門にしています。他社で断られた物件でも、まずは状態をうかがったうえで進め方を整理します。

ラクチン不動産は、買主の側に立って売主と条件を詰めます。交渉が通るかどうかは運ではなく、売主に「この人に売りたい」と思わせる材料をどれだけ用意できるかで決まります。

オプションの見積もりを受け取ったら、契約する前にお見せください。分け方を一緒に整理します。

壁の中を触るものだけを残せば、見積もりは半分近くまで下がることがあります。

残りは住んでから、必要だと分かったものだけを足していけば十分です。

建売は完成した家を買うので、内覧の時点で何が付いていないかを見られます。

その場で一覧にしておけば、あとから慌てずに済みます。

見落としやすいのは網戸とテレビアンテナ、そして隣との境のフェンスです。

この3つは住みはじめてすぐに必要になるので、先に見積もりを取っておいてください。

合計でいくらかかるかが分かれば、物件そのものの予算も決めやすくなります。

この記事の情報は 2026年8月27日 時点のものです。制度・基準は改正されることがあるため、実際のお手続きの際は各機関の最新情報をご確認ください。