ビルトインガレージの建売は後悔する？容積率の1/5と固定資産税と寒さと音を確かめる方法

雨の日も濡れずに車に乗れる家は憧れますよね。その一方で、寒さや音の話を聞くと不安になる気持ちも分かります。

先に結論を言います。ビルトインガレージの後悔は、ほとんどが「1階の部屋とのつながり方」から生まれます。ガレージそのものより、ガレージの隣と上に何があるかで住み心地が決まります。

そして建売で探すなら、まず数の少なさを知っておく必要があります。当社のデータベースにある関西の新築建売1,349件では、設備欄・特記事項・物件名・写真の説明に「ビルトイン」「ガレージ」「車庫」と書かれた物件は0件でした。

さらに屋根と三方向以上の壁があるガレージは、固定資産税では家屋として扱われます。容積率の計算では床面積から外せるのに、税金では数えられる、というねじれがあります。

避け方は、ガレージの寸法と、ガレージに接する部屋の使い方と、税金の扱いを契約前にそろえて確かめることです。

この記事では、ビルトインガレージの意味、建売で少ない理由、容積率の1/5の特例、固定資産税、構造の注意点、後悔しやすい点と内覧で見る場所までを、法令と自治体の公式資料で整理します。

ビルトインガレージとは建物の中に車を入れる駐車場

まず言葉の意味を整理します。ビルトインガレージは、建物の1階の一部を駐車場にした形です。インナーガレージ、ガレージハウスとも呼ばれます。

カーポートやガレージとの違いは屋根と壁と建物との一体性

	ビルトインガレージ	独立したガレージ	カーポート
建物との関係	建物の一部	別の建物	建物とは別
屋根	ある（上に部屋がある）	ある	ある
壁	三方向以上（シャッター付きが多い）	三方向以上	ない（柱だけ）
固定資産税（家屋）	家屋として課税	家屋として課税	自家用なら課税されない
容積率	1/5まで算入しない	1/5まで算入しない	―

ポイントは、ビルトインガレージの上には部屋が乗っていることです。だから構造や断熱や音の問題が、独立したガレージより大きくなります。

建築基準法では自動車車庫として扱われる

建築基準法2条2号は、特殊建築物の例として「自動車車庫」を挙げています。施行令では、自動車や自転車の停留・駐車のための部分を「自動車車庫等部分」と呼び、容積率の計算で特別な扱いをしています（次の章で説明します）。

住宅のビルトインガレージは、その住宅の一部として建築確認を受けます。建売なら、確認申請の図面にガレージの部分がどう書かれているかで扱いが分かります。

ビルトインガレージの建売は少なく当社データでは記載0件

ここからは当社の実測です。建売でビルトインガレージ付きを探すと、選べる数はかなり限られると考えておくのが現実的です。

1,349件の設備・特記・物件名・写真の説明を調べた

当社のデータベースで、2026年10月15日時点で掲載中の関西の新築建売1,349件を調べました。

このデータベースは、売主が広告への転載を許可している物件を毎日集めたもので、1,349件のうち1,282件（95.0％）が飯田グループ6社（一建設・アーネストワン・飯田産業・アイディホーム・東栄住宅・タクトホーム）の物件です。関西の建売全体ではなく、飯田グループを中心とした数字として読んでください。

調べた欄	「ビルトイン」「ガレージ」「車庫」の記載
設備欄（選択式75項目）	0件（項目自体がない）
特記事項	0件
物件名	0件
写真の説明文	0件

設備欄は選択式で、ビルトインガレージという項目がそもそもありません。だから「記載がない＝ガレージがない」とは言い切れません。それでも、特記事項や写真の説明にも1件も出てこないことから、このデータに含まれる売主の建売では、ビルトインガレージはほとんど扱われていないと読めます。

駐車場の記載は6割弱で2台分は15.7％

同じデータで、駐車場の欄に「有」と書かれていたのは791件（58.6％）でした。設備欄の「駐車場2台分」は212件（15.7％）、「駐車場3台分以上」は39件（2.9％）です。

駐車場の記載	件数	割合
駐車場の欄が「有」	791件	58.6％
設備欄「駐車場2台分」	212件	15.7％
設備欄「駐車場3台分以上」	39件	2.9％

建売の駐車場の多くは、建物の前の屋外の駐車スペースです。ビルトインガレージは、注文住宅や一部の分譲会社の企画住宅に多い形と考えておくとよいでしょう。

ビルトインガレージ付きを建売で探すときのコツ

数が少ない物件を探すときは、検索の言葉と範囲を広げるのが基本です。ポータルサイトの絞り込みに「ビルトインガレージ」がなくても、「インナーガレージ」「ガレージハウス」「車庫付き」といった言葉で物件名や説明文を探すと見つかることがあります。

売主の企画住宅として建てられていることも多いので、新しい分譲地の情報を早めに受け取れるようにしておくのも手です。広告に出る前の物件の動き方は建売はどこで探す？広告掲載承諾書と囲い込みで未公開になる仕組みで書いています。

3階建ての1階が駐車場になっている物件はある

近い形として、3階建ての1階を駐車スペースにした建売があります。当社データの3階建て71件のうち、駐車場の欄が「有」だったのは27件でした。

ただしこの多くは、建物の下を一部くぐる形や、壁やシャッターのない屋外駐車場です。3階建ての間取りや駐車場の実際は3階建ての建売は後悔する？デメリットと狭小住宅の暑さと老後の階段で詳しく書いています。

ビルトインガレージは延べ面積の1/5まで容積率に入らない

ビルトインガレージの大きなメリットが容積率の特例です。車庫の部分は、延べ面積の1/5まで容積率の計算から外せると施行令に定められています。

施行令2条1項4号イと3項1号の定め

建築基準法施行令2条1項4号は、延べ面積は各階の床面積の合計によるとしたうえで、容積率の計算に使う延べ面積には「自動車車庫その他の専ら自動車又は自転車の停留又は駐車のための施設」の部分を算入しないと定めています。

ただし上限があります。同条3項1号で、この不算入は敷地内の建築物の各階の床面積の合計に5分の1を掛けた面積が限度とされています。

	中身	根拠
算入しない部分	自動車車庫等部分（自動車・自転車の停留・駐車の部分）	施行令2条1項4号イ
限度	敷地内の床面積の合計の1/5	施行令2条3項1号
同じ仕組みの部分	備蓄倉庫・蓄電池・自家発電・貯水槽・宅配ボックス	施行令2条1項4号ロ〜ヘ

1/5の限度は車庫を含めた床面積の合計で数える

注意したいのは、1/5の分母です。施行令2条3項は、限度を「敷地内の建築物の各階の床面積の合計」に割合を掛けた面積としています。つまり分母には車庫の部分そのものも含まれるということです。

延べ面積（車庫を含む）	車庫の部分	1/5の限度	容積率に算入する面積
125㎡	15㎡	25㎡	110㎡（車庫は全部外せる）
140㎡	30㎡	28㎡	112㎡（車庫のうち2㎡は算入）
150㎡	20㎡	30㎡	130㎡（車庫は全部外せる）

車庫が大きすぎると、1/5を超えた分は容積率に数えられます。2台入る大きなガレージほど、この限度にかかりやすくなります。

狭小地では延べ面積を約2割増やせる計算になる

3階建ての記事と同じ、敷地67.84㎡・容積率200％の土地で計算します。容積率の上限は67.84㎡×200％で135.68㎡です。

車庫の部分を延べ面積の1/5まで外せるとすると、延べ面積をxとして、x−x/5＝135.68㎡ からxは約169.6㎡になります。車庫が約33.9㎡、住まいの部分が約135.7㎡という計算です。

	車庫なし	ビルトインガレージあり（1/5まで）
容積率の対象の面積	135.68㎡	135.68㎡
車庫の部分	0㎡	約33.9㎡
延べ面積の上限の目安	135.68㎡	約169.6㎡

実際には建蔽率や高さの制限、北側斜線などがあるので、この上限まで建てられるとは限りません。容積率の厳しい土地ほど、ガレージを建物に入れる意味が大きいということを押さえておけば十分です。

ビルトインガレージの固定資産税は家屋として課税される

容積率では外せても、税金の扱いは別です。屋根と三方向以上の壁があるガレージは、固定資産税では家屋として扱われます。

家屋かどうかは定着性と外気遮断性と用途性で決まる

不動産登記規則111条は、建物を「屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるもの」と定めています。固定資産税の家屋も、この建物と同じ意味とされています。

行田市の固定資産税の案内は、家屋かどうかを次の3つで判断すると説明しています。

関西の市がカーポートと物置をどう扱っているかと、免税点20万円の落とし穴はカーポートに固定資産税はかかる？建ぺい率と確認申請の要否と物置とガレージの違いを建売向けに解説にまとめています。

要件	中身
定着性	基礎があり、土地に定着しているか
外気遮断性	屋根があり、三方向以上の周壁があるか
用途性	居住・作業・貯蔵などの用途に供し得る状態か

三方向以上の壁があるガレージは課税されカーポートは課税されない

同じ案内は、基礎があり三方向以上の壁があるようないわゆる「ガレージ」は固定資産税の課税対象とし、柱と屋根だけのカーポートは自家用なら家屋の固定資産税の課税対象にはならないとしています。白山市や東松山市の案内も同じ考え方です。

ビルトインガレージは建物の一部で、上に部屋が乗り、壁に囲まれているので、住まいの部分と同じように家屋として評価されると考えておくのが自然です。最終的な判断は市町村の家屋調査で決まるので、物件のある市の資産税課で確かめてください。

新築の固定資産税の計算は一戸建ての固定資産税はいくら？新築3000万の建売は平均年14万円にまとめています。

カーポートを後付けすると建蔽率に入ることがある

ビルトインガレージの代わりに、屋外の駐車場にカーポートを後付けする方も多いです。このとき、税金とは別に建築基準法の扱いがあります。

建築基準法2条1号は、建築物を「土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの」と定めています。柱と屋根のカーポートは建築物に当たり、建蔽率の建築面積に入るのが原則です。

ただし施行令2条1項2号のただし書は、国土交通大臣が高い開放性を有すると認めて指定する構造の建築物は、端から水平距離1m以内の部分を建築面積に算入しないとしています。建蔽率いっぱいに建てた建売にカーポートを付けるときは、この扱いを含めて、建蔽率を超えないかを施工業者に確かめてもらうことが大事です。

ビルトインガレージは1階の壁が少なくなるので構造を確かめる

構造の話です。車を入れるための大きな開口は、1階の壁を減らすことになります。

木造は壁や筋かいを釣り合いよく配置する決まり

建築基準法施行令46条4項は、階数が2以上か延べ面積50㎡を超える木造の建物では、各階に作用する水平力に対して、壁や筋かいを国土交通大臣が定める基準に従って設けるよう求めています。

ビルトインガレージは、車の出入り口のある面の壁がほとんどなくなります。その分、ほかの面の壁や、特別な耐力壁・門型のフレームなどで補う設計になります。開口が大きいほど、設計の工夫と書類の裏付けが大事になるということです。

2025年4月から木造の壁量の基準が見直された

国土交通省は、省エネ化で建物が重くなっていることに対応して、木造の必要な壁量の基準を見直しました。令和7年4月から、建物の荷重の実態に応じた算定式で必要な壁量を求める方式になっています。

令和7年4月1日から令和8年3月31日までに着工したものは、経過措置として改正前の基準も使えました。いつ着工した建物かで、どちらの基準で設計されたかが変わるので、確認済証の日付を見ておきます。

確かめること	書類	見るポイント
耐震等級	設計住宅性能評価書	等級2・3の取得の有無
設計の基準	確認済証・確認申請の図書	着工時期と壁量の計算
開口部の補強	構造図・仕様書	門型フレームや耐力壁の種類

耐震等級の見方は建売の耐震等級は1が多い？耐震等級3との違いと地震保険の割引で詳しく書いています。

ビルトインガレージで後悔しやすい5つのこと

ここからが「後悔」の中身です。後悔の多くは、ガレージに接する部屋で起きるので、部屋ごとに見ていきます。

ビルトインガレージの上と隣の部屋が冬に寒い

ガレージは外とほぼ同じ温度になります。その上や隣にある部屋は、床や壁の一面が外に接しているのと同じ状態です。

ガレージの天井（上の部屋の床）と、部屋との間の壁に断熱材が入っているかで、冬の寒さが大きく変わります。断熱の考え方は建売は寒い？冬に寒くなる原因と内見での確かめ方も参考にしてください。

シャッターとエンジンの音が寝室に響く

朝早くや夜遅くに車を出し入れする家庭では、シャッターの開け閉めの音とエンジンの音が問題になります。ガレージの真上や隣を寝室にしないのが一番の対策です。電動シャッターなら、動作音の小さい機種かどうかも確かめます。

排気ガスとにおいが家の中に入る

ガレージと室内が扉一枚でつながっている間取りは便利ですが、エンジンをかけたままにすると排気が室内に入るおそれがあります。

ガレージに換気扇や換気口があるか、室内への扉がきちんと閉まるかを内覧で見てください。暖機運転はシャッターを開けて行う、という使い方の工夫も必要です。

車のサイズが変わると入らなくなる

ガレージの幅と奥行きと高さは、建てたあとでは変えられません。今の車がぎりぎり入るサイズだと、次に大きい車に買い替えたときに入らなくなります。

ドアを開けて乗り降りする幅、トランクを開ける奥行き、ルーフボックスを付けたときの高さまで、メジャーで測っておくことをおすすめします。

ビルトインガレージの電気と照明は後から足しにくい

ガレージで意外と困るのが電気です。照明のスイッチの位置、コンセントの数、電気自動車の充電用の電源は、壁の中の配線になるので後から足すのは手間がかかります。

当社のデータベースでも、設備欄に「EV車充電設備」がある物件は1,349件中1件だけでした。電気自動車を考えているなら、充電用の専用回路を引けるかを契約前に聞いておくと安心です。

1階に部屋が取れず生活が2階中心になる

ガレージに1階の面積を使う分、1階に置ける部屋が減ります。リビングや水回りが2階になる間取りも多く、買い物の荷物を2階まで運ぶ、老後に階段を毎日使うといった暮らしになります。

後悔しやすいこと	原因	契約前の確かめ方
冬の寒さ	ガレージの上と隣の断熱	断熱材の位置を仕様書で確認
音	シャッターとエンジン	寝室の位置を図面で確認
排気・におい	室内とのつながり	換気扇と扉を内覧で確認
車が入らない	幅・奥行き・高さ	次の車の寸法も想定して実測
生活が2階中心	1階の面積をガレージに使う	水回りとLDKの階を確認

ビルトインガレージのメリットは雨と防犯と狭い土地の活用

後悔の話ばかりではありません。合う人にとっては、代わりのきかない価値があるのがビルトインガレージです。

ビルトインガレージなら雨の日も濡れずに乗り降りできる

ガレージから室内へ直接入れる間取りなら、雨の日の買い物や子どもの送り迎えで濡れずに済みます。小さな子どもがいる家庭や、高齢の家族を車で送り迎えする家庭には大きな利点です。

車を盗難やいたずらから守りやすい

シャッター付きのガレージなら、車が外から見えず、触られにくくなります。大切にしている車や、高価な自転車・アウトドア用品を置く場所としても使えます。

狭い土地でも駐車場と部屋を両立できる

前の章のとおり、車庫の部分は容積率の計算から延べ面積の1/5まで外せます。容積率の厳しい駅近の土地でも、駐車場と居室の両方を確保しやすいのは、ビルトインガレージならではの強みです。

ガレージを部屋や物置に変えるときは容積率の前提に注意する

ガレージを趣味の作業場や物置として使う人もいます。

ただ、施行令2条1項4号イが容積率から外しているのは「専ら自動車又は自転車の停留又は駐車のための施設」です。車を置かずに居室や物置として使うと、この特例の前提から外れるおそれがあります。

とくに壁を作って部屋に改造する工事は、容積率を超える違反になる可能性があります。使い方を変える前に、確認申請の図面で容積率に余裕があるかを確かめるのが安全です。固定資産税では、使い方にかかわらず家屋として扱われることは先に書いたとおりです。

ビルトインガレージ付きの建売を内覧で確かめる手順

最後に実務の手順です。ガレージの寸法、ガレージに接する部屋、書類の3つを順に見ていきます。

ビルトインガレージの内覧で見る8つのポイント

見るところ	確かめること	メモしておくもの
ガレージの幅	ドアを開けて乗り降りできるか	左右の余裕の寸法
ガレージの奥行き	トランクを開けて人が通れるか	車の全長との差
開口の高さ	車高と荷物を積んだ高さ	シャッターの有効高さ
シャッター	手動か電動か・動作音	型番
換気	換気扇か換気口があるか	位置
室内への扉	きちんと閉まるか・段差	扉の種類
上と隣の部屋	寝室になっていないか	部屋の用途
前面道路	切り返しができる幅か	道路の幅

前面道路の幅は、車の出し入れのしやすさに直結します。道が私道の場合の注意点は私道とは？公道との見分け方と私道負担・持分・トラブル・固定資産税にまとめています。

ビルトインガレージは断熱と耐震と面積を書類で確かめる

ガレージの断熱の有無は、内覧では見えない部分です。仕様書か売主の担当者への質問で、書面の答えをもらうのが確実です。

ビルトインガレージの物件探しも仲介手数料0円で

当社は関西の新築建売を仲介手数料0円でお取り扱いしています。ビルトインガレージ付きの物件は数が少ないので、条件に合うものが出たらお知らせする形でも探せます。

ガレージにこだわらず、屋外の駐車場2台分の物件や、3階建ての1階駐車場の物件まで広げると、選択肢が増えます。車の寸法を教えていただければ、実際に入るかを先に確かめてからご案内します。

ビルトインガレージに関するよくある質問

ビルトインガレージは後悔しますか。

後悔の多くは、ガレージの上や隣の部屋の寒さ、シャッターとエンジンの音、排気、車のサイズ、1階に部屋が取れないことです。ガレージに接する部屋の使い方と断熱を契約前に確かめれば、多くは避けられます。

ビルトインガレージ付きの建売は多いですか。

少ないです。当社のデータベースにある新築建売1,349件では、設備欄・特記事項・物件名・写真の説明にビルトインガレージの記載は0件でした。このデータは95.0％が飯田グループ6社の物件です。

ビルトインガレージは容積率に入りますか。

建築基準法施行令2条1項4号イと3項1号により、車庫の部分は敷地内の床面積の合計の1/5を限度に、容積率の計算の延べ面積に算入しません。建蔽率の計算には入ります。

ビルトインガレージに固定資産税はかかりますか。

屋根と三方向以上の壁があり土地に定着したガレージは、固定資産税では家屋として課税されるのが一般的です。柱と屋根だけのカーポートは、自家用なら家屋の課税対象になりません。最終的には市町村の家屋調査で決まります。

ビルトインガレージは地震に弱いですか。

大きな開口で1階の壁が減るので、ほかの壁や門型フレームなどで補う設計が必要です。耐震等級2・3を取っているかを設計住宅性能評価書で確かめるのが確実です。

ビルトインガレージの上の部屋は寒いですか。

ガレージは外とほぼ同じ温度になるので、上の部屋の床や隣の部屋の壁に断熱材がないと寒くなります。仕様書で断熱材の位置を確かめてください。

カーポートとビルトインガレージはどちらがいいですか。

費用と固定資産税を抑えたいならカーポート、雨と防犯と狭い土地の活用を重視するならビルトインガレージです。建売では屋外の駐車場が多いので、カーポートを後から付けるのが現実的な選択肢になります。

ビルトインガレージで車の排気は大丈夫ですか。

換気扇や換気口があるか、室内への扉がきちんと閉まるかを確かめてください。エンジンをかけたままにしない、暖機運転はシャッターを開けて行う、といった使い方の工夫も必要です。

ビルトインガレージは隣の部屋と書類で選ぶ

最後にまとめます。ビルトインガレージは、ガレージそのものより、隣と上の部屋と書類で良し悪しが決まる設備です。

車庫の部分は容積率の計算で延べ面積の1/5まで外せる一方、固定資産税では家屋として扱われます。建てられる大きさでは得をして、税金では普通の部屋と同じと覚えておくと整理しやすいでしょう。

ガレージに惹かれて買う家ほど、実際の暮らしは1階と2階の部屋の使い方で決まります。内覧では車の目線だけでなく、そこで寝起きする家族の目線でもう一度見て回ってください。

関西の新築建売は仲介手数料0円でお取り扱いしています。ガレージ付きの物件も、駐車場の広い物件も、車の寸法に合わせてお探ししますので、お気軽にご相談ください。