仲介手数料の相場はいくら？計算方法と上限3％＋6万円と値引きの可否を解説

不動産の売買では、手数料だけで100万円を超えることも珍しくありません。

結論からいうと、仲介手数料には法律で上限が決まっており、それを超える請求はできません。

売買価格が400万円を超える場合、「価格×3%＋6万円＋消費税」が上限です。

上限であって定価ではないため、それ以下で合意することもできます。

逆にいえば、媒介契約を結ぶ前に内訳を確認すれば、この事態は避けられます。

この記事では、仲介手数料の計算方法と上限、支払うタイミング、無料の仕組みを解説します。

仲介手数料の相場と計算方法と上限

仲介手数料は、宅地建物取引業法にもとづく国土交通省の告示で上限が決まっています。

売買価格を3つの帯に分け、それぞれに料率をかけて合計する仕組みです。

400万円を超える取引では、簡易式で計算できます。

売買価格の帯	報酬の上限
200万円以下の部分	5%＋消費税
200万円超400万円以下の部分	4%＋消費税
400万円超の部分	3%＋消費税

では、実際の計算を見ていきましょう。

仲介手数料は400万円超なら「価格×3%＋6万円＋消費税」

売買価格が400万円を超える場合、この簡易式で上限を出せます。

3,000万円の物件なら、3,000万円×3%＋6万円＝96万円です。

これに消費税10%が加わり、105万6,000円が上限になります。

6万円という数字は、200万円以下と400万円以下の帯との差額をまとめたものです。

参考：国土交通省｜宅地建物取引業者が受け取ることができる報酬の額

売買価格別の仲介手数料の早見表

売買価格	手数料（税抜）	手数料（税込）
500万円	21万円	23万1,000円
1,000万円	36万円	39万6,000円
2,000万円	66万円	72万6,000円
3,000万円	96万円	105万6,000円
4,000万円	126万円	138万6,000円
5,000万円	156万円	171万6,000円
1億円	306万円	336万6,000円

売主と買主の双方に、それぞれこの額を上限として請求できます。

1社が売主と買主の両方を仲介する場合、両方から受け取ることも認められています。

自分が支払うのは、あくまで自分側の分だけです。

400万円以下の物件は仲介手数料に特例がある

売買価格が800万円以下の物件では、上限が33万円（税込）まで引き上げられます。

低価格の物件でも調査や手続きの手間は変わらないため、設けられた特例です。

空き家や、地方の低価格物件を流通させる目的があります。

適用するには、媒介契約の前に依頼者へ説明し、合意を得る必要があります。

後から一方的に請求することはできません。

仲介手数料の消費税の扱い

仲介手数料そのものには、消費税がかかります。

一方、売買価格のうち土地の部分は非課税で、建物の部分は課税されます。

売主が個人の場合、建物にも消費税はかかりません。

手数料の計算に使う売買価格は、建物にかかる消費税を除いた金額です。

売主が業者の物件では、計算の基礎が変わります。

仲介手数料の上限は3段階で決まっている

計算式の元になっている決まりです。価格を3つに分けて率をかけます。

宅地建物取引業法46条（第46条第1項）は、宅地建物取引業者が受けることのできる報酬の額は国土交通大臣の定めるところによると定めています。その告示が上限を3段階で決めています。

価格の部分	上限の率（消費税別）
200万円以下の部分	5％
200万円を超え400万円以下の部分	4％
400万円を超える部分	3％

400万円を超える物件ではこの3段階を足すと「価格×3％＋6万円」と同じ額になります。だから3％＋6万円という式が広く使われています。

検算してみます。3,000万円なら200万円×5％＋200万円×4％＋2,600万円×3％＝10万＋8万＋78万＝96万円です。3,000万円×3％＋6万円＝96万円と一致します。

4つ目が押さえどころです。上限を超える請求は法律違反です。見積が上限を超えていないかは自分で計算して確かめられます。

仲介手数料の相場は上限の額がそのまま使われている

仲介手数料の相場を調べている方に先に答えます。仲介手数料の相場は法律上の上限と同じ額です。

売買の媒介の報酬には宅地建物取引業法第46条で上限が定められています。上限を下回る額にする義務はないので、実務ではほとんどの会社が上限で請求します。

物件価格	上限の計算	上限額（消費税別）	消費税10％を含む額
1,000万円	1,000万円×3％＋6万円	36万円	39万6,000円
2,000万円	2,000万円×3％＋6万円	66万円	72万6,000円
3,000万円	3,000万円×3％＋6万円	96万円	105万6,000円
4,000万円	4,000万円×3％＋6万円	126万円	138万6,000円
5,000万円	5,000万円×3％＋6万円	156万円	171万6,000円

つまり相場を知るということは上限の計算式を知るということです。仲介手数料の相場を調べても会社ごとの金額の差が出てこないのは、相場がこの上限に張り付いているからです。3,000万円の物件なら税込で約105万6,000円が相場になります。

この額は売主側と買主側でそれぞれ発生します。1社が売主と買主の両方から受け取る場合（両手）は2倍になり、片方だけなら片手と呼びます。両手でも買主が払う額は変わりません。

仲介手数料の相場が上限より下がる3つの場合

上限より下がることもあります。仲介手数料の相場より下がるのは3つの場合です。

場合	中身	買主の負担
売主が宅地建物取引業者で、売主から報酬が出る	新築の建売など	0円になることがある
会社が独自に半額や定額にしている	上限を下回る設定	半額や定額
800万円以下の物件	低廉な空家等の売買の媒介の特例	30万円（消費税別）を上限にできる
売主から直接買う	仲介が入らない	0円（仲介手数料という項目がない）

3行目は令和6年7月1日から変わった部分です。800万円以下の物件は30万円（消費税別）を上限にできるという特例です。安い物件ほど手数料の率が高くなるので、そこを見ておいてください。

1行目がいちばん大きい差です。新築の建売は売主が宅地建物取引業者なので、売主から報酬が出る取引にできれば買主の負担は0円になります。詳しくは建売の仲介手数料はいくら？無料になる物件とならない物件にまとめています。

仲介手数料はいつ払うのか｜支払うタイミング

仲介手数料は、成功報酬です。

売買契約が成立して初めて、請求できるものになります。

契約に至らなければ、支払う必要はありません。

では、支払いにまつわる注意点を見ていきましょう。

仲介手数料は契約時と決済時に半分ずつが一般的

売買契約の締結時に半額、決済・引き渡し時に残りの半額という形です。

売主の場合、契約時にはまだ売却代金の大半を受け取っていません。

手付金から支払えるかどうかを、事前に確認しておいてください。

支払いのタイミングは、媒介契約書に書かれています。

契約が解除になったときの手数料

売買契約が成立した時点で、仲介の業務は完了したとみなされます。

そのため、契約後に解除になっても手数料が発生する場合があります。

買主の住宅ローンが下りずに白紙解除となる場合は、通常は返還されます。

一方、手付解除や、当事者の都合による解除では返ってこないことがあります。

解除の理由ごとの扱いを、媒介契約時に確認してください。

売買契約に至らなければ仲介手数料は支払わない

内覧を何度行っても、広告を出しても、契約が成立しなければ請求はできません。

売り出したものの売れずに媒介契約が終了した場合も同様です。

ただし依頼者から特別に依頼した広告の費用は、例外的に請求できます。

この場合も、事前に説明と承諾が必要とされています。

参考：国土交通省｜宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方

仲介手数料は値引きできるのか

法律で決まっているのは上限だけで、下限はありません。

そのため、上限より低い金額で合意すること自体は可能です。

ただし、下げれば得とは限らないという点は押さえておいてください。

では、交渉するときの考え方を見ていきましょう。

仲介手数料を交渉するなら媒介契約の前

手数料の額は、媒介契約を結ぶときに決めます。

契約後に減額を求めても、応じてもらえないのが普通です。

複数社に査定を依頼する段階で、手数料の方針も聞いておいてください。

比較できるのは、媒介契約を結ぶ前だけです。

仲介手数料は金額より何をしてくれるかで比べる

同じ手数料でも、売却活動の中身は会社ごとに大きく違います。

手数料の額より、売却価格に効くかどうかで判断してください。

仲介手数料の両手取引と囲い込み

1社が売主と買主の両方を仲介すると、双方から手数料を受け取れます。

これを両手取引といい、それ自体は法律で認められています。

問題になるのは、両手にするために他社からの問い合わせを断る行為です。

これを囲い込みといい、売主にとっては買主の候補が減るという不利益になります。

レインズの登録証明書と、問い合わせ状況の報告を求めてください。

参考：不動産流通機構（レインズ）

媒介契約の種類によって仲介手数料とできることが変わる

種類	依頼できる会社	レインズ登録	業務報告
専属専任媒介	1社のみ。自己発見取引も不可	5営業日以内	1週間に1回以上
専任媒介	1社のみ。自己発見取引は可	7営業日以内	2週間に1回以上
一般媒介	複数社に依頼できる	義務なし	義務なし

専任系は1社に絞る代わりに、レインズ登録と定期報告が義務づけられます。

売却時の買取保証に専任媒介契約が条件となる例は三井ホームに建売はある？近畿は3件だけという実測と60年保証の条件を解説にまとめています。

一般媒介は複数社に頼めますが、報告の義務がないため状況が見えにくくなります。

報告の義務があるかどうかは、囲い込みの確認にも効いてきます。

参考：国土交通省｜宅地建物取引業法

仲介手数料無料・半額の仕組み

手数料無料や半額をうたう会社があります。

仕組みを理解すれば、使えるケースとそうでないケースが分かります。

無料になるのは、別のところから収益を得ているからです。

形	成り立つ理由	注意点
買主の手数料を無料にする	売主から受け取るため成立する	売主が業者の物件に限られやすい
売主の手数料を無料にする	買主から受け取るため成立する	両手前提になり、囲い込みの懸念がある
半額にする	広告費を抑えるなどで成立	売却活動の内容を確認する必要がある

では、判断の基準を見ていきましょう。

買主側の手数料無料が成立する条件

新築の建売住宅など、売主が不動産会社の物件がその代表です。

この場合、仲介会社は売主から報酬を得られるため、買主から取らなくても成立します。

一方、売主が個人の中古物件では、この形は取りにくくなります。

無料になる物件が限られている、という点が実務上の制約です。

売主側の手数料無料に潜む論点

売主から手数料を取らない場合、収益は買主側から得ることになります。

つまり、自社で買主を見つけることが前提になります。

そのため、他社が連れてきた買主を優先しにくい構造が生まれます。

結果として、買主の候補が減り、売却価格が下がる可能性があります。

手数料で数十万円得をして、価格で数百万円損をしては本末転倒です。

手数料以外の費用が請求されていないか

仲介手数料は無料でも、事務手数料やコンサルティング料が請求されることがあります。

宅建業法上、依頼者の特別な依頼によらない費用は請求できません。

名目を変えた実質的な手数料であれば、問題になり得ます。

契約前に、支払う金額の総額を書面で出してもらってください。

参考：独立行政法人 国民生活センター

仲介手数料以外にかかる費用と消費税の扱い

売買には、手数料以外にも費用がかかります。

合計すると、売買価格の6〜9%になるのが一般的です。

手数料だけを見て資金計画を立てると、必ず足りなくなります。

費目	内容
印紙税	契約書に貼る。売買価格による
登記費用	所有権移転・抵当権設定。司法書士報酬を含む
測量・境界確定費用	売主負担が一般的。35万〜80万円
残置物の処分費用	現況引き渡しでなければ売主が負担
譲渡所得税・住民税	売却益が出た場合のみ
住宅ローンの事務手数料・保証料	買主側の費用

では、忘れられやすいものを見ていきましょう。

売主が負担することが多い費用

境界が確定していない場合、測量費用は売主が負担するのが一般的です。

抵当権が残っていれば、その抹消登記の費用もかかります。

残置物を撤去して引き渡す条件なら、その処分費用も売主負担です。

ただし現況のまま引き渡す条件にすれば、この費用は不要になります。

荷物が残ったまま、片付けていない状態でご相談いただけます。

仲介手数料は譲渡費用に入る

譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を引いて計算します。

仲介手数料は、この譲渡費用に含まれます。

印紙税や測量費用も、譲渡費用として計上できます。

領収書を残しておかないと、計上できずに税額が増えます。

詳しくは不動産売却の税金の記事で解説しています。

参考：国税庁｜No.3255 譲渡費用となるもの

インスペクションのあっせんと費用

媒介契約書には、インスペクションを行う業者をあっせんできるかを記載する欄があります。

実施するかどうかは任意で、費用は5万〜10万円程度が目安です。

あっせんそのものに対して、別途の報酬を請求することはできません。

調査結果は重要事項説明で買主に伝えられ、取引の安心材料になります。

売主にとっては、引き渡し後に不具合を指摘されるリスクを下げる効果もあります。

中古住宅では、実施しておくと契約後のトラブルを減らせます。

参考：国土交通省｜安心R住宅・既存住宅状況調査（インスペクション）

買主側に仲介手数料とあわせてかかる費用

仲介手数料、登記費用、住宅ローンの事務手数料と保証料が主な内訳です。

火災保険料、固定資産税の日割り精算も加わります。

新築マンションでは、修繕積立基金がまとまった額で必要になります。

借入可能額から諸費用を引いた額が、実際に出せる物件価格です。

予算の組み立て方は、年収別の借入可能額の記事で解説しています。

賃貸の仲介手数料は売買と別のルール

賃貸の場合、貸主と借主から受け取れる合計は家賃1か月分＋消費税が上限です。

原則は貸主と借主で半分ずつですが、借主の承諾があれば1か月分まで請求できます。

この承諾は、媒介の依頼を受けるまでに得る必要があるとされています。

売買の3%＋6万円という式は、賃貸には当てはまりません。

大阪で仲介手数料を確かめるときに聞くこと

大阪市内と北摂・泉州・南河内では、動きやすい会社が変わります。

そのエリアでの成約実績があるかどうかを、まず確認してください。

長屋や再建築不可など条件のある物件は、扱った経験の有無で結果が変わります。

他社で断られた物件でも、まずは状態をうかがったうえで進め方を整理します。

他社で断られた物件でも、状態をうかがったうえで進め方を整理します。

買取を検討する場合も、売主の立場で複数の買取業者に査定を出して比較します。

仲介手数料の消費税は報酬にかかる

見積で混乱しやすいところです。消費税は仲介手数料そのものにかかります。

物件価格の消費税とは別です。土地は消費税が非課税、建物は課税ですが、仲介手数料はその区別とは関係なく報酬の額に対して課税されます。

項目	消費税の扱い
土地の代金	非課税
建物の代金（売主が事業者）	課税
建物の代金（売主が個人）	非課税
仲介手数料	課税（報酬の額に対して）
登記の登録免許税	非課税（税金なので）
司法書士の報酬	課税

計算の順番を間違えないでください。上限の計算に使う物件価格は、建物の消費税を除いた額です。税込価格で計算すると手数料が多くなります。

建売の販売価格は税込で表示されるのが通常です。3,000万円（うち建物の消費税が100万円）なら上限の計算に使うのは2,900万円になります。見積をもらったら、どの金額で計算しているかを確かめてください。

大阪で多い仲介手数料の相場のご相談

手数料そのものより、内訳と売却活動の中身についてのご相談が目立ちます。

以下は大阪の不動産事情をふまえた代表的なご相談のパターンです。特定の取引を指すものではありません。

手数料の安い会社に頼んだが、内覧が入らなかった

仲介手数料は、広告費や人件費の原資でもあります。

手数料を下げた分、広告の露出が絞られていた可能性があります。

レインズには登録されていましたが、写真が少なく情報も最低限でした。

売り出し期間が長引くほど、買主から「何かある物件」と見られます。

まずレインズの登録内容と、掲載されている写真・図面を確認します。

広告をどの媒体に、どれくらいの頻度で出しているかを報告してもらいます。

問い合わせの件数と、その内容の報告を求めます。

改善が見込めない場合、媒介契約の期間満了で他社に切り替えます。

契約が解除になったのに、手数料を請求された

仲介手数料は、売買契約が成立した時点で発生します。

その後の解除の理由によって、返還されるかどうかが変わります。

買主の住宅ローンが下りずに白紙解除となる場合は、通常は返還されます。

一方、手付解除など当事者の都合による解除では、返ってこないことがあります。

まず媒介契約書と売買契約書で、解除の条項と手数料の扱いを確認します。

融資特約による白紙解除に当たるかどうかを整理します。

納得できない場合は、宅建協会や都道府県の相談窓口に照会します。

次回の媒介契約では、解除時の扱いを事前に確認しておきます。

手数料無料と言われたが、別名目の費用があった

宅建業法上、依頼者の特別な依頼によらない費用は請求できません。

名目を変えた実質的な仲介手数料であれば、問題になり得ます。

一方、依頼者が明確に依頼した業務の対価であれば、認められる場合もあります。

契約直前に提示されると、断りにくい状況になります。

まず、その費用が何に対する対価なのかを書面で説明してもらいます。

事前に説明と承諾があったかどうかを、経緯とあわせて確認します。

納得できない場合は、契約前に都道府県の宅建業担当窓口に相談します。

次回は、支払う総額を最初に書面で出してもらってから進めます。

仲介手数料に関するよくある質問

仲介手数料はいくらですか？

売買価格が400万円を超える場合、「価格×3%＋6万円＋消費税」が上限です。3,000万円の物件なら105万6,000円になります。これは法律で定められた上限であり、これを超える請求はできません。上限であって定価ではないため、それ以下で合意することもできます。

仲介手数料の計算方法を教えてください。

売買価格を3つの帯に分け、200万円以下の部分は5%、200万円超400万円以下の部分は4%、400万円超の部分は3%をかけて合計します。これに消費税が加わります。400万円を超える取引では「価格×3%＋6万円＋消費税」という簡易式で計算できます。

仲介手数料はいつ支払いますか？

売買契約の締結時に半額、決済・引き渡し時に残りの半額という形が一般的です。成功報酬のため、売買契約が成立しなければ支払う必要はありません。支払いのタイミングは媒介契約書に記載されています。

仲介手数料は値引きできますか？

法律で決まっているのは上限だけで下限はないため、上限より低い金額で合意すること自体は可能です。ただし交渉できるのは媒介契約を結ぶ前だけで、契約後の減額は現実的ではありません。また手数料は広告費の原資でもあるため、下げれば得とは限りません。

仲介手数料無料はなぜ成り立つのですか？

別のところから収益を得ているためです。買主の手数料を無料にする場合は売主から受け取り、売主の手数料を無料にする場合は買主から受け取ります。前者は売主が不動産会社の物件に限られやすく、後者は自社で買主を見つけることが前提になります。

売主側の手数料無料に問題はありますか？

構造上の論点があります。売主から手数料を取らない場合、収益は買主側から得ることになるため、自社で買主を見つけることが前提になります。その結果、他社が連れてきた買主を優先しにくくなり、買主の候補が減って売却価格が下がる可能性があります。

契約が解除になったら仲介手数料は返ってきますか？

解除の理由によります。買主の住宅ローンが下りずに融資特約で白紙解除となる場合は、通常は返還されます。一方、手付解除など当事者の都合による解除では返ってこないことがあります。媒介契約時に、解除の理由ごとの扱いを確認しておいてください。

売れなかった場合も手数料はかかりますか？

かかりません。仲介手数料は成功報酬のため、売買契約が成立しなければ請求できません。内覧を何度行っても、広告を出しても同じです。ただし依頼者が特別に依頼した広告の費用は、事前の説明と承諾があれば例外的に請求できます。

400万円以下の物件でも同じ計算ですか？

低廉な空家等の特例があり、売買価格が800万円以下の物件では上限が33万円（税込）まで引き上げられます。低価格の物件でも調査や手続きの手間は変わらないために設けられた仕組みです。適用には、媒介契約の前に説明と合意が必要です。

仲介手数料のほかにどんな費用がかかりますか？

印紙税、登記費用、測量・境界確定費用、残置物の処分費用などがあります。買主側は住宅ローンの事務手数料や保証料、火災保険料も必要です。合計すると売買価格の6〜9%になるのが一般的で、手数料だけを見て資金計画を立てると足りなくなります。

仲介手数料は税金の計算で控除できますか？

譲渡所得の計算で、譲渡費用として売却価格から差し引けます。印紙税や測量費用も同様です。ただし領収書を残していないと計上できず、その分だけ税額が増えます。売却に関わる支払いの領収書は、確定申告まで保管してください。

賃貸の仲介手数料も同じ計算ですか？

別のルールです。賃貸の場合、貸主と借主から受け取れる合計は家賃1か月分＋消費税が上限になります。原則は貸主と借主で半分ずつですが、借主の承諾があれば1か月分まで請求できます。売買の「3%＋6万円」という式は当てはまりません。

媒介契約はどの種類を選べばよいですか？

専属専任媒介と専任媒介は1社に絞る代わりに、レインズ登録と定期報告が義務づけられます。一般媒介は複数社に依頼できますが報告義務がなく、状況が見えにくくなります。囲い込みを確認するという観点では、報告義務のある専任系が向いています。

囲い込みを見分ける方法はありますか？

レインズの登録証明書を発行してもらい、登録されているかを確認してください。あわせて、他社からの問い合わせ件数と、その対応内容の報告を求めます。専任媒介・専属専任媒介では業務報告が義務づけられているため、その内容を継続的に確認することが有効です。

仲介手数料は相場ではなく中身で比べる

仲介手数料には法律で上限があり、それを超える請求はできません。

一方で下限はないため、金額そのものは会社によって変わります。

比べるべきは金額ではなく、その手数料で何をしてくれるかです。

この記事の情報は 2026年8月 時点のものです。制度・基準は改正されることがあるため、実際のお手続きの際は各機関の最新情報をご確認ください。