フジ住宅はやばい？評判の中身と建売ではなく自由設計である理由を解説

フジ住宅の分譲地を見に行く前に、検索したら「やばい」と出てきて手が止まった——そんな方がこのページを開いています。

大阪南部や和歌山で家を探していると必ず名前を見る会社なので、気になるのは当然だと思います。

先に、家を買う判断にいちばん効く事実を書きます。フジ住宅の新築戸建は「建売」ではなく「自由設計」です。

完成した家を見て買う形ではなく、間取りも設備も色も決めてから建てる形が基本になります。

つまり飯田グループの建売と同じ感覚で比べると、話がかみ合いません。買い方そのものが違います。

この記事では公式サイトと決算資料に書かれている数字だけを使って、会社の実態と家の中身を出します。

筆者は関西で買主側だけについて新築戸建てを扱う不動産会社です。売主から報酬を受け取る立場ではないので、売主に不利なことも書きます。

フジ住宅とはどんな会社か｜東証プライム上場の岸和田発

まず公式サイトに書かれている数字を並べます。ここは口コミを読む必要がありません。

フジ住宅の会社概要は公式に公開されている

項目	内容
商号	フジ住宅株式会社（FUJI CORPORATION LIMITED）
創業	1973年1月22日（設立は1974年4月19日）
本社	大阪府岸和田市土生町
資本金	48億7,206万円
上場	東証プライム市場（証券コード8860）
従業員数	943名（連結1,314名／パート社員含む）
宅地建物取引業免許	国土交通大臣（13）第2430号

本社が大阪府岸和田市にあることからも分かるとおり、地盤は大阪南部と和歌山です。

創業から50年を超える会社なので、関西では二世代にわたって取引があるご家庭もあります。

ただし会社の歴史の長さと、目の前の1棟の仕上がりは別の話です。歴史は「会社が続く見込み」を測る材料であって、品質そのものの保証ではありません。

フジ住宅の宅建免許は更新13回

免許番号のカッコ内の数字は更新回数です。フジ住宅は（13）なので、13回の更新を重ねています。

宅地建物取引業の免許は期間ごとに更新が必要で、更新しなければ番号は（1）に戻ります。

つまり創業から免許を切らさずに事業を続けてきたことが、この番号から読み取れます。

更新期間は法改正で変わってきた（いまは5年、以前は3年）ので、回数から正確な年数は割り出せません。それでも継続性の目安にはなります。

資本金48億円という数字は、建売のパワービルダーと比べてもかなり大きい部類です。

ただし資本金は設立時と増資のときに決まるもので、いまの規模を直接表すわけではありません。体力を見るなら売上高と従業員数、そして後半で見る決算の中身のほうが実態に近くなります。

フジ住宅は上場企業なので数字が四半期ごとに出る

東証プライム市場に上場しているので、決算の数字が四半期ごとに公開されます。

これは買主にとって会社の状態を自分で確かめられるという意味を持ちます。

非上場の会社では、売上も利益も外からは分かりません。数字を見て判断できるのは、上場企業を選ぶ数少ない利点です。

フジ住宅がやばいと言われる理由は3つに分かれる

「やばい」という一語には、性質のまったく違う3つの話が混ざっています。分けて読みます。

①フジ住宅の戸建が建売ではないというのは事実

これが家を買う判断にいちばん効く事実です。

公式サイトは新築戸建を「自由設計の家づくり」と呼んでいます。完成品を売る形ではありません。

決算資料でも「自由設計住宅の引渡戸数」という言い方をしています。社内でもそう区分されているということです。

建売のつもりで見に行くと、打ち合わせの回数も引渡しまでの期間も想定と変わります。

この違いは、内見のときの見え方にも出ます。

建売なら完成した家をそのまま見られますが、自由設計ではモデルハウスを見ることになります。

モデルハウスは仕様が上位のことが多いので、「これが標準ですか」と1つずつ確かめないと、あとで金額が合わなくなります。

②フジ住宅は打ち合わせが増えるという声は見方次第

自由設計なので、決めることが多くなります。

公式によると内装は40メーカー・409アイテム・729バリエーションから選べます。

選べる幅が広いのは長所ですが、決める作業が負担になる人には向きません。

逆に、決めるのが好きな方には向いています。

建売で「ここだけ変えたい」と思っても変えられませんが、自由設計なら最初から入れられます。後から直すより安く済むことが多いので、こだわりがある方にはこちらのほうが合理的です。

③フジ住宅の株価や年収の話が混ざっているのが誤解

上場企業なので、検索すると株価・配当・年収・就職の話が一緒に出てきます。

これらは家を建てる話ではありません。投資家や就職希望者に向けた情報です。

住宅の評判を探しているときに混ざって出てくるので、全体として「やばい」という印象だけが残りやすくなっています。

フジ住宅の新築戸建は建売ではなく自由設計

ここを飯田グループの建売と比べながら整理します。

フジ住宅の自由設計で選べるもの

公式サイトが挙げている選べる範囲は外観・間取り・内装スタイル・設備仕様の4つです。

項目	フジ住宅の自由設計	一般的な建売
間取り	自由に調整できる	決まっている
外観デザイン	選べる	決まっている
内装	40メーカー409アイテム729バリエーション	決まっている
設備仕様	選べる	決まっている
引渡しまで	打ち合わせと工事の期間が必要	完成済みなら1〜2か月

選べる幅は注文住宅に近い水準です。

選べるということは、決めなければ進まないということでもあります。

打ち合わせに行ける回数と、決めるのが得意かどうかで向き不向きが分かれます。

共働きで時間が取りにくいご家庭では、選択肢の多さがそのまま負担になることがあります。ここは性能の話ではなく、進め方の話です。

フジ住宅の自由設計は注文住宅とも違う

ゼロから設計するわけではなく、数多く手がけてきたノウハウをもとに専門家が一緒に決めていく形だと公式に書かれています。

だから完全な注文住宅よりは決める負担が軽く、建売よりは重い、という中間の位置づけになります。

予定を立てるときは、建売のスケジュール感で考えないことです。

もう1つの違いが、価格の決まり方です。

建売は土地と建物がセットで1つの価格になっていますが、自由設計は仕様を足すほど総額が動きます。

だから「いくらの家か」を比べるときは、最終的な仕様を決めたあとの見積書で比べる必要があります。最初に提示される金額は、あくまで標準仕様での金額です。

フジ住宅の分譲地は北と南で分かれている

公式の物件サイトは「神戸・阪神間・大阪市内・北摂・京阪」と「堺市・大阪南部・和歌山」の2つに分かれています。

本社が岸和田市にあることもあり、南側のエリアで名前を見る機会が多くなります。

探しているエリアがどちらに入るかで、出てくる分譲地の数がかなり変わります。

フジ住宅の耐震はFX-WOOD工法とTRCダンパー

構造まわりは公式に具体的な名前と数字が出ています。確かめやすい部類です。

フジ住宅は耐震等級3を公式に明記している

公式サイトに「最高レベルの耐震等級3を実現」と書かれています。

耐震等級3は等級1の1.5倍の強さで、消防署や警察署と同じ水準です。

ただし等級は物件ごとの設計住宅性能評価書で確認するのが確実です。会社の説明ではなく書面で見てください。

耐震等級3そのものは、いまの建売でも標準にしている会社があります。

等級だけで比べると差が出にくいので、見るべきは制震装置の有無と基礎の仕様になります。

フジ住宅のFX-WOOD工法は軸組とパネルの組み合わせ

公式によるとFX-WOOD工法は自由度の高い軸組工法と、強度に優れたパネル式工法を融合させたものです。

柱材と壁面の両方に強度を持たせ、耐震・耐風性能と、通風・気密性を両立させるという説明になっています。

基礎はFX-BASEという独自のベタ基礎で、高精度の地盤調査にもとづいて配筋するとされています。

地盤調査の精度も、公式が強調している部分です。

地盤が弱ければ改良工事が必要になり、その費用は建物代とは別にかかります。土地から決める場合は、地盤改良の見込み額を先に聞いておいてください。

フジ住宅のTRCダンパーは変形を最大50%低減する

制震システムとしてTRCダンパー（木造住宅用）を採用しています。

特殊なゴムが地震のエネルギーを吸収し、熱に変えて放出するという仕組みです。

公式の比較表では、制震は耐震に比べて最大50%程度の変形低減が可能とされています。

同じ表で、耐震だけの家は「繰り返しの地震があるごとに強度が落ちる」とも書かれています。ここは正直な記述です。

フジ住宅の炭の家は第一種換気で正圧を保つ

フジ住宅を象徴する商品が「炭の家／ピュアエア」です。

フジ住宅の炭の家は換気の方式が一般住宅と違う

公式サイトの説明では、一般の住宅は第三種換気（自然給気＋強制排気）です。

この方式だと室内が負圧になりやすく、隙間から外気がそのまま入ってきます。

炭の家は第一種換気（強制給気＋強制排気）で、室内がほぼ正圧に保たれます。

正圧だと室内の空気が外へ出ようとするので、隙間風が入り込みにくくなります。

第三種換気が悪いという話ではありません。コストが低く、いまの建売の標準です。

第一種換気は機器が増えるぶん初期費用も維持費もかかります。そのかわり、花粉や砂ぼこりの多い立地では体感の差が出やすくなります。

どちらが合うかは、立地とご家族の体質で変わります。アレルギーをお持ちの方がいるご家庭では、検討する価値があります。

炭の家の仕組みと維持費は炭の家とは？フジの家の第一種換気で正圧を保つ仕組みとフィルター交換の費用に、公式の注記と当社の熱損失の試算をまとめています。

フジ住宅の炭の家は床下に炭を敷き詰める

屋外の空気をファンで取り入れ、微小粒子用フィルターで有害物質をブロックします。

さらに床下に敷き詰めた炭に空気を通すという二重の対策をとる、という説明です。

公式には0.5μm以上の粒径のものはほぼ取り除けると実験結果が示されています。

炭そのものの効果は半永久的だと公式は説明しています。

一方でフィルターは消耗品です。同じ「炭の家」という商品名でも、手入れが要る部分と要らない部分があることを分けて理解してください。

フジ住宅の炭の家には全熱交換システムがある

換気のときに、排気する空気から熱と湿気を給気する空気に戻す仕組みです。

冷暖房した空気をそのまま捨てないので、換気による熱の損失が減ります。

第一種換気と全熱交換は建売ではあまり採用されない組み合わせです。ここは価格に見合う部分かどうかを実際に体感して判断してください。

フジ住宅の決算で見る事業の実態｜中古が新築の2.5倍

同じ関西の上場企業では、誠建設工業も決算を公開しています。こちらは経常利益が3年で89%減でした。中身は誠建設工業の評判は？ALC外壁と制震ミライエと決算の中身にあります。

ここが他ではまず書かれていない部分です。上場企業なので、実際の戸数が公開されています。

フジ住宅の2026年3月期の引渡戸数

セグメント／内訳	2026年3月期	前期
自由設計住宅（新築戸建）	515戸	486戸
分譲マンション	334戸	284戸
中古住宅（住宅流通）	1,272戸	1,081戸
一棟売賃貸アパート	129棟	135棟
賃貸住宅等建築請負・サ高住	65件	51件

注目すべきは中古住宅の1,272戸です。新築の自由設計515戸の2.5倍あります。

つまりフジ住宅は「新築の会社」というより、中古の買取再販が戸数では主力になっています。

中古が多いのは、関西で築20年から30年の住宅が大量に出てきている時期だからです。

買い取ってリフォームして売る形は、新築より土地の仕入れリスクが小さくなります。この構造を持っていることが、会社の安定につながっています。

フジ住宅の分譲住宅は売上が増えても利益が減っている

分譲住宅セグメントの売上高は367億3,700万円で前期比5.8%増でした。

ところがセグメント利益は15億9,500万円で前期比29.1%減です。

公式は理由として売上総利益率の低下と、前期にあった収益性の高い素地販売がなかったことを挙げています。

これは新築の分譲がいま利益を出しにくくなっているという意味です。資材費と人件費の上昇が背景にあります。

この数字は、フジ住宅に限った話ではありません。

資材費と人件費の上昇で、新築分譲の利益率はどの会社でも下がっています。注文住宅系のフラット35利用件数が1年で3割以上減ったのも同じ背景です。

フジ住宅の利益の柱は賃貸管理と土地有効活用

セグメント	売上高	セグメント利益
分譲住宅	367億3,700万円	15億9,500万円（29.1%減）
住宅流通（中古）	351億2,200万円	12億3,600万円（41.0%増）
土地有効活用	320億4,200万円	31億0,100万円（12.2%増）
賃貸及び管理	338億6,400万円	44億5,200万円（13.4%増）
建設関連	25億2,700万円	1,000万円（89.0%減）

利益でいちばん大きいのは賃貸及び管理の44億5,200万円です。分譲住宅の3倍近くあります。

買主の立場からすると、これは会社が新築分譲だけに依存していないということでもあります。

分譲の利益が減っても会社全体は複数の柱で支えられている——数字を見るとそう読めます。

フジ住宅の物件で仲介手数料はどうなるか

仲介手数料が0円になる条件は仲介手数料無料のからくりは3つ｜デメリットと無料にできない物件にまとめています。

ここは契約の形によって変わります。先に整理しておきます。

フジ住宅が売主なら仲介手数料はかからない

フジ住宅が自社で分譲している物件を直接買う場合、仲介会社が入らないので仲介手数料は発生しません。

この場合はフジ住宅に直接問い合わせるのがいちばん安くなります。

当社としても、そういう物件は直接お問い合わせくださいとお伝えします。そのほうが買主の負担が小さいからです。

この点は、飯田グループの建売とはっきり違うところです。

建売は売主が自社で分譲しているので、買主側の仲介会社にも報酬が出る形が多くなります。だから当社では仲介手数料を0円にできます。

フジ住宅の自由設計は土地と建物が別契約になることがある

自由設計は土地を先に契約し、そのあと建物の請負契約を結ぶ形になることがあります。

この場合は建売とは資金の流れが変わります。土地の決済と建物の完成に時間差が出るからです。

つなぎ融資が必要になることもあるので、総額を比べるときはこの費用も入れて考えてください。

つなぎ融資そのものの仕組みと費用はつなぎ融資とは？費用の仕組みと建売なら要らない理由にまとめました。

建築条件付売地の仕組みは建売のデメリット7つとメリット5つ｜分譲住宅との違いにまとめています。

つなぎ融資の金利と手数料は、数十万円になることがあります。

建売では発生しない費用なので、見積書には出てきません。金融機関に確認して、自分で足して比べてください。

フジ住宅と建売を総額で比べる

2024年度のフラット35利用者調査では、近畿圏で建売住宅を買った人の所要資金は3,826.5万円でした。

同じ調査で近畿圏の土地付注文住宅は5,192.7万円です。差は1,366万円あります。

フジ住宅の自由設計はこの2つの中間に位置する買い方です。だから比べる相手を決めないと高いか安いか判断できません。

当社は関西の新築一戸建てを仲介手数料0円で扱っています。建売と比べたいときは、同じ予算の在庫を並べてお出しします。

比べる相手を決めておくことも大事です。

同じ予算で建売なら何が手に入るのかを先に見ておくと、自由設計の見積が高いのか妥当なのか判断できます。

フジ住宅の物件を買うときに確認すること

ここからは実務です。聞けば分かることを6つにまとめました。

フジ住宅で契約の形から確かめる3つ

この3つでお金と時間の見通しがつきます。建売と同じ感覚で進めないために、最初に確認してください。

この3つを聞くだけで、建売と比べられる状態になります。

逆にここが曖昧なまま進むと、あとから「思っていたのと違う」が出てきます。

フジ住宅で書面から確かめる3つ

当社が関西のレインズから新築戸建ての販売図面224枚を集めて数えたところ、耐震等級の記載があったのは17枚、全体の8%だけでした。

図面を何枚並べても、性能では選べません。記載がないことは、取得していないことを意味しません。

見積書では、標準仕様とオプションの区別がいちばん大事です。

モデルハウスで見た設備が標準なのかオプションなのかは、見積の明細でしか分かりません。

フジ住宅の炭の家は維持費まで含めて考える

フィルターの交換目安は1〜2年と公式に書かれています。

第一種換気と全熱交換のシステムは機器なので、いずれ交換の時期がきます。

設備の性能だけでなく、10年後・20年後にいくらかかるのかを先に聞いておいてください。

フジ住宅に関するよくある質問

フジ住宅はやばい会社なのですか。

「やばい」と言われる中身は3つに分かれます。家を買う判断にいちばん効くのは「新築戸建が建売ではなく自由設計である」という事実です。打ち合わせが増えるという声は選べる幅の裏返しで、見方次第です。株価・配当・年収の話は上場企業だから出てくるもので、家の話ではありません。

フジ住宅はどんな会社ですか。

公式サイトによると創業1973年1月22日、本社は大阪府岸和田市、資本金48億7,206万円、従業員943名（連結1,314名）です。東証プライム市場に上場しており証券コードは8860です。宅地建物取引業免許は国土交通大臣（13）第2430号で、13回の更新を重ねています。

フジ住宅の家は建売ですか。

新築戸建は「自由設計」と公式に呼ばれており、完成品を売る建売とは買い方が違います。外観・間取り・内装・設備仕様を選べます。内装は40メーカー・409アイテム・729バリエーションから選べると公式に書かれています。そのぶん打ち合わせの回数と引渡しまでの期間は、建売より長くなります。

フジ住宅の耐震性能はどのくらいですか。

公式サイトに「最高レベルの耐震等級3を実現」と記載されています。工法は軸組工法とパネル式工法を融合させたFX-WOOD工法、基礎は独自のベタ基礎FX-BASEです。制震システムとしてTRCダンパーを採用しており、公式の比較表では制震は耐震に比べて最大50%程度の変形低減が可能とされています。

フジ住宅の炭の家とはどういうものですか。

第一種換気（強制給気＋強制排気）で室内をほぼ正圧に保ち、微小粒子用フィルターと床下に敷き詰めた炭の二重で空気をきれいにする仕組みです。公式には0.5μm以上の粒径のものはほぼ取り除けると実験結果が示されています。ただしフィルターの交換目安は1〜2年で、維持費がかかる設備です。

フジ住宅の新築はどれくらい供給されていますか。

2026年3月期の自由設計住宅の引渡戸数は515戸（前期486戸）です。同じ期の中古住宅の引渡戸数は1,272戸で、新築の2.5倍あります。戸数では中古の買取再販のほうが主力になっています。分譲マンションは334戸でした。

フジ住宅で仲介手数料はかかりますか。

フジ住宅が売主の物件を直接買う場合は、仲介会社が入らないのでかかりません。その場合は直接問い合わせたほうが安くなります。なお自由設計は土地と建物が別契約になることがあり、つなぎ融資が必要になる場合があります。総額を比べるときはこの費用も入れてください。

フジ住宅はどのエリアに多いですか。

公式の物件サイトは「神戸・阪神間・大阪市内・北摂・京阪」と「堺市・大阪南部・和歌山」の2つに分かれています。本社が大阪府岸和田市にあることもあり、南側のエリアで名前を見る機会が多くなります。

最後に、当社の立場もはっきり書いておきます。

当社はフジ住宅と競合する会社ではありません。買主側だけについて動く仲介会社です。

フジ住宅が売主の物件なら、そもそも仲介手数料はかかりません。その場合は直接お問い合わせくださいとお伝えします。それが買主にとって一番安くなるからです。

私たちの役割は、自由設計と建売という買い方の違う2つを、同じ土俵の数字に並べることです。そのうえでどちらを選ぶかは、お客様が決めることです。

まとめ｜フジ住宅は建売と比べる前に買い方の違いを押さえる

最後に要点をまとめます。

フジ住宅は上場企業なので、数字で確かめられる数少ない売主です。

だからこそ口コミを読むより、決算と設計住宅性能評価書を見るほうが早く判断できます。

当社は買主側だけについて、関西の新築一戸建てを仲介手数料0円で扱っています。

フジ住宅が売主の物件なら、直接問い合わせたほうが安くなります。それはそのままお伝えします。

一方で「自由設計と建売を同じ予算で比べたい」という段階なら、同じエリアの建売の在庫を並べてお出しできます。