ジェイ・プランニングの建売は仲介手数料無料で対応します！大阪市の地場ビルダーを解説

先に結論から書きます。

当社はジェイ・プランニングの新築建売を、仲介手数料0円でご案内しています。3,500万円の物件なら122.1万円、4,000万円なら138.6万円が浮きます。

ただし、ジェイ・プランニングの物件なら全部0円になるわけではありません。売主から出る報酬が半分しかない物件があり、そこは0円にできません。これを知らずに内見を進め、申込書を出したあとで気づくと、そのときにはもう仲介会社を変えられません。

あわせて、ジェイ・プランニングがどんな会社で、ジェイ・プランニングの新築戸建の中身がどうなっているか、関西で何棟出ているかまで、買主側で動く不動産屋の立場で書きます。

ジェイ・プランニングの建売は仲介手数料0円で購入できます

当社は関西の新築一戸建てを、仲介手数料0円でご案内している仲介会社です。

ジェイ・プランニングのジェイ・プランニングの新築戸建も、対象になる物件であれば0円になります。

ジェイ・プランニングの仲介手数料は上限が法律で決まっている

まず、通常いくらかかるのかを確認します。

売買価格が400万円を超える場合、上限は「価格の3%＋6万円＋消費税」です。国土交通省の告示で決まっている金額で、これを超えて請求することはできません。

物件価格	仲介手数料の上限（税込）	当社	浮く金額
2,500万円	89.1万円	0円	89.1万円
3,000万円	105.6万円	0円	105.6万円
3,500万円	122.1万円	0円	122.1万円
4,000万円	138.6万円	0円	138.6万円
4,500万円	155.1万円	0円	155.1万円

3,500万円の物件で122.1万円です。

外構・カーテン・エアコン・食洗機の追加まで届く金額になります。諸費用の全体像は建売の諸費用にまとめました。

浮いた分を何に回すかで、住み心地が変わる

建売は、引渡し後にお金がかかる部分がはっきりしています。

値引きと違って、手数料は交渉せずに最初から0円になります。値引きは通るかどうか分かりませんが、こちらは対象物件かどうかだけの話だからです。

仲介手数料は「現金で用意するお金」に効く

もうひとつ、住宅ローンとの関係で効いてくる部分があります。

物件価格は住宅ローンで借りられますが、諸費用は現金で用意するのが基本です。諸費用ローンを使える場合もありますが、金利は住宅ローン本体より高くなります。

項目	3,500万円の物件での目安
仲介手数料	122.1万円（当社なら0円）
登記費用（登録免許税・司法書士報酬）	30〜50万円
住宅ローンの事務手数料	借入額の2.2%前後
火災保険・地震保険	20〜40万円
固定資産税の清算金	引渡し時期による
印紙税	1〜3万円

この一覧のなかで、いちばん大きくて、いちばん削れるのが仲介手数料です。登記費用も保険料も、削れる幅は知れています。

ジェイ・プランニングの建売の仲介手数料が0円になるからくり

仕組みそのものは、どの売主でも同じです。デメリットや、無料にできない物件の条件まで含めた全体像は仲介手数料無料のからくりは3つ｜デメリットと無料にできない物件にまとめました。「事務手数料」などの別名目で費用がかかる会社の見分け方も書いています。

「無料」と聞くと、値引きか、どこかで取り返されるのではないかと考えると思います。

そのどちらでもありません。報酬を払う人が、買主から売主に変わるだけです。

宅地建物取引業者は売主と買主の両方から報酬を受け取れる

宅地建物取引業法では、仲介会社が受け取れる報酬の上限が決まっています。

売買価格が400万円を超える場合は、価格の3%＋6万円に消費税を足した額が上限です。

そしてこの上限は売主からと買主からで、それぞれ別に定められています。片方だけから受け取ることも、両方から受け取ることもできます。

ジェイ・プランニングのような分譲会社は、販売してくれた仲介会社に報酬を出す

ジェイ・プランニングは建売の売主、つまり分譲会社です。

分譲会社は完成した家を早く売り切りたいので、販売を手伝った仲介会社に対して報酬を支払うという形をとっています。

つまり当社の報酬は、売主側からすでに出ているということです。買主から受け取らなくても、仲介の仕事は成り立ちます。

逆に売主が個人の中古住宅だと、この形が成り立ちません。売主から報酬が出ないので、買主から受け取るしかないためです。

なぜ売主は、わざわざ仲介会社に報酬を払うのか

ここが腑に落ちないという方が多いので、売主側の事情を書きます。

分譲会社にとって、完成した家を在庫として持ち続けることは損失です。

これらを足すと、仲介会社に報酬を払って早く売り切るほうが安く済みます。

つまり売主にとっての広告宣伝費にあたるお金です。買主から見れば、売主が負担してくれているという形になります。

「仲介手数料無料」と「値引き」はまったくの別物

この2つは混同されやすいのですが、出どころが違います。

	仲介手数料無料	値引き
何のお金か	仲介会社が受け取る報酬	物件そのものの価格
誰が負担するか	売主（販売手数料として）	売主（利益を削る）
確実性	対象物件なら最初から0円	交渉して通るかどうか
住宅ローン	現金で用意する部分が減る	借入額そのものが減る
両立するか	する（両方とも狙える）	する

仲介手数料無料と値引きは同時に狙えます。報酬の出どころと、物件価格は別の話だからです。

基本の考え方は建売の仲介手数料の基本にまとめています。

ジェイ・プランニングの物件でも仲介手数料を0円にできない場合がある

ここは正直に書きます。

同じ売主の物件でも、0円にできるものとできないものがあります。

ケース	0円にできるか	理由
新築の建売で、売主から通常の報酬が出る	0円にできる	売主側から報酬を受け取れる
売主から出る報酬が半分（1.5%など）の物件	0円にできない	半額では仲介の原価を下回る
売主が買主側の仲介会社に報酬を出さない物件	0円にできない	報酬の出どころがない
分譲会社が自分で販売している物件	そもそも仲介が入らない	手数料自体が発生しない
売主が個人の中古住宅	0円にできない	売主から報酬が出ない
他社ですでに申込手続きが進んでいる	お受けできない	手続きが二重になる

判定は会社単位ではなく、物件単位です。同じジェイ・プランニングの物件でも、分譲地によって扱いが変わることがあります。

0円にできない物件を、買主側から見分ける方法はない

正直に書くと、買主が自分で調べる方法はありません。

売主から仲介会社にいくら報酬が出るかは、業者間でやり取りされる情報だからです。物件のチラシにも、ポータルサイトにも書かれていません。

だから、聞くしかありません。当社は物件名と所在地をいただいた時点で売主に確認し、その日のうちにお返事します。

ジェイ・プランニングとはどんな会社か｜ジェイ・プランニングの新築戸建という分譲ブランド

0円かどうかの前に、そもそもどんな会社の家なのかを押さえておきます。

ジェイ・プランニングは大阪市港区に本社を置く、地場の分譲会社です。

商号	株式会社ジェイ・プランニング
設立	1996年1月（有限会社ジェイ・プランニングとして）
大阪本社	大阪市港区波除3丁目2番5号
大阪西支店	大阪市西区新町4丁目16番6号
宅地建物取引業	大阪府知事（4）第53500号
主なエリア	大阪市の大正区・此花区・港区・西区・西淀川区・淀川区
事業	新築戸建の分譲、リノベーションマンション、売土地

ジェイ・プランニングが建売の市場で立っている位置

この会社の特徴は、エリアを大阪市内のごく一部に絞っていることです。

中黒を入れずにジェイプランニングと書かれることもありますが、同じ会社です。公式サイトには、大阪市の大正区・此花区・港区・西区・西淀川区・淀川区で新築一戸建て、リフォーム・リノベーションマンション、売土地を扱うと書かれています。全国展開のパワービルダーとは違い、地元の土地情報に強いタイプの売主です。

関西の主な売主	関西での供給	性格
一建設（飯田グループ）	405件	関西で最多。奈良県では県内の約半分
ケイアイスター不動産グループ	268件	大阪と兵庫が中心
ジェイ・プランニング	23件	大阪市西エリアに特化した地場の売主
飯田産業（飯田グループ）	109件	兵庫に寄っている
東栄住宅（飯田グループ）	107件	6府県にまんべんなく
飯田グループ6社の合計	791件	関西の新築戸建の25.2%

関西の新築戸建の4件に1件は飯田グループ6社の物件です。そのなかでジェイ・プランニングがどの位置にいるかが、上の表から読めます。

仕様全体は建売業者の一覧と選び方にまとめました。

ジェイ・プランニングは大阪市内の狭小地に強い

大阪市内、とくに西側の区は、土地の条件が独特です。

項目	ジェイ・プランニングの新築戸建での扱い
エリア	大正区・此花区・港区・西区・西淀川区・淀川区
土地の特徴	間口が狭く、前面道路も狭い区画が多い
建物	3階建てになることが多い
駐車	1台分を建物に組み込む形が中心
免許の更新回数	大阪府知事（4）＝4期にわたって更新している
確認方法	設計住宅性能評価書と、現地の接道条件

パンフレットに書かれている標準仕様と、その1棟の中身は別物です。年式・分譲地・価格帯で変わる部分があります。

大阪市内の3階建ては、接道と駐車の条件を必ず見る

この会社のエリアで建売を買うときに、いちばん効いてくるのが土地の条件です。

大阪市の西側は間口が狭く、前面道路も4メートル前後という区画が多くあります。

その結果、建物は3階建てになり、駐車は建物に組み込む形が中心になります。

車の出し入れで切り返しが要るかどうかは、毎日の満足度に直結します。

また3階建ては、将来売るときに買い手が限られやすい点も知っておいてください。

評価書の読み方は住宅性能評価書の見方にまとめています。内見で見る場所そのものは建売の内覧チェックポイントを見てください。

当社集計｜関西でジェイ・プランニングの建売は23件が売りに出ている

選べる物件がどれだけあるかも、判断の材料になります。

当社が2026年9月に関西6府県の新築戸建3,143件を売主ごとに数えました。

売主	関西での件数
一建設	405件
ケイアイスター不動産グループ	268件
エルハウジング	172件
飯田産業	109件
東栄住宅	107件
ファースト住建	73件
ジェイ・プランニング	23件

ジェイ・プランニングは関西で23件。売主別では15位でした。

大阪市内で探すならジェイ・プランニングは候補に入りやすい

府県ごとに見ると、売主の顔ぶれは完全に入れ替わります。

大阪は一建設とケイアイ、京都はエルハウジング、奈良は一建設が圧倒的という具合に、同じ関西でも県境をまたぐと別の会社が並びます。

23件という数字は全国区の会社に比べれば多くありませんが、大阪市の限られた区に絞っていることを考えると、その地域では厚く供給していることになります。地元の土地情報を先に押さえられるのが、地場の売主の強みです。

探しているエリアに、その会社の物件がどれだけ出ているかは、最初に確認しておく価値があります。

在庫の数は、価格交渉のしやすさにも関わる

供給数を見る理由は、選択肢の多さだけではありません。

同じ会社の物件が近くに何棟もあるということは、売主にとって在庫を抱えている状態だということでもあります。

分譲地の最終区画や、完成から時間が経った棟では、売主側にも早く決めたい事情が生まれます。

当社は業者間で共有されている情報から、その棟がいつから売りに出ているかを確認したうえで交渉に入ります。

ジェイ・プランニングは分譲会社なので、新築建売の0円の対象になりやすい

0円にできるかどうかは、売主が不動産会社かどうかで大きく変わります。

ジェイ・プランニングは分譲会社、つまり売主が不動産会社です。新築の建売として売り出されているため、売主から報酬が出る形になりやすい層にあたります。

これに対して、個人が売りに出した築浅の戸建ては0円にできません。同じ「新築みたいな家」でも、売主が誰かで扱いがまったく違うということです。

ポータルサイトの物件情報では、取引態様の欄を見ると売主が誰かが分かります。「売主」「代理」と書かれていれば分譲会社、「仲介（媒介）」なら別の売主がいます。

ジェイ・プランニングの建売を0円で買う前に確認する6項目

手数料が0円でも、確認を飛ばすと結局は損をします。

買う前に書面でそろえておくのは、この6項目です。

項目	確認する内容	どこで分かるか
前面道路の幅	4メートルあるか、セットバックが要るか	公図と現地
0円の対象か	売主から通常の報酬が出る物件か	当社が売主に確認する
駐車の形	切り返しなしで入れるか	現地で実車を入れて確認
3階建ての条件	準耐火か、階段の位置はどうか	設計図書
耐震・断熱の等級	その棟の等級はいくつか	設計住宅性能評価書
販売開始からの期間	何か月在庫になっているか	当社が業者間の情報で確認する

この6項目は、買主が自分で調べても出てきません。売主に請求して初めて出てくる情報です。

ジェイ・プランニングの物件で、当社が代わりに確認すること

ここが、仲介会社を通す意味そのものです。

物件名と所在地をお送りいただければ、その日のうちに回答します。書面の取り寄せにも費用はかかりません。

売主の担当者に同じことを聞いても、答えは返ってきます。ただし売主の立場での答えになるので、不利な部分をこちらから聞き出さないと出てこないという違いがあります。

当社は買主側の立場で、聞かれる前にお伝えします。会社そのものの選び方は建売業者の選び方にまとめています。

ジェイ・プランニングの建売を0円で買っても、やることは減らない

よく聞かれるのが、仲介手数料無料だとサービスが落ちるのではという心配です。

報酬の出どころが変わるだけなので、買主側でやる仕事の中身は変わりません。

場面	当社がやること
物件を決める前	書面を取り寄せて、等級・保証・地盤の内容をそろえる
内見	同行して、図面と現物の食い違いを確認する
価格	販売開始からの経過期間を調べたうえで交渉する
住宅ローン	複数の金融機関に同時に打診して条件を比べる
契約	宅地建物取引士が重要事項説明を行う
引渡し後	不具合が出たときの窓口として売主とやり取りする

売主の担当者は、売主の立場で話を進めます。物件の弱い部分は、こちらから聞かなければ出てこないことがあります。

買主の側に立って確かめる人がいるかどうかで、最終的な条件は変わります。考え方は不動産屋の選び方にまとめました。

ジェイ・プランニングの建売を仲介手数料0円で買うまでの流れ

順番がひとつだけ大事です。

内見の前に、その物件が0円の対象かどうかを判定すること。ここを飛ばすと、あとから変更できません。

手順	内容	費用
① 物件名を送る	物件名と所在地だけで判定できる	無料
② 0円かどうかを回答	当日中にお返しする	無料
③ 書面を取り寄せる	性能評価書・認定通知書・地盤の資料	無料
④ 現地を一緒に見る	同行して図面と現物を照合	無料
⑤ 申込と価格交渉	販売開始からの期間を材料に交渉	無料
⑥ 契約・引渡し	重要事項説明、決済、鍵の受け取り	仲介手数料0円

住宅ローンの事前審査は、物件を決める前に通しておく

もうひとつ、順番で損をしやすいのがここです。

人気の物件は、事前審査に通っている人から順に押さえられます。申込みが重なったとき、審査が済んでいるかどうかで順番が変わるためです。

事前審査は物件が決まる前でも出せます。先に通しておくと、良い物件が出たその日に動けます。

タイミング	やること	かかる日数の目安
物件を探す前	住宅ローンの事前審査を出す	2〜5日
気になる物件が出たら	0円の対象かを判定する	当日
内見の前	書面を取り寄せる	1〜3日
内見の後	購入申込書を出す	即日
申込みの後	本審査と契約	2〜4週間

事前審査が通っていれば、内見のその場で申込みの判断ができます。当社は複数の金融機関に同時に打診して、条件を比べたうえでお出しします。

申込書を出したあとでは、仲介会社を変えられない

ここが、この記事でいちばんお伝えしたい部分です。

購入申込書を出した時点で、その物件はその会社の取引として進みます。

あとから「やっぱり手数料0円の会社にしたい」と言っても、いったん申込みを取り下げることになり、順番を失います。

人気の物件なら、その間に他の方に決まってしまいます。

探し方そのものは建売はどこで探すかに、かかるお金の全体像は建売の諸費用にまとめています。

ジェイ・プランニングの仲介手数料についてよくある質問

ジェイ・プランニングの建売の仲介手数料はいくらですか？

通常は「売買価格の3%＋6万円＋消費税」が上限です。3,000万円なら105.6万円、3,500万円なら122.1万円、4,000万円なら138.6万円になります。当社では、対象になる物件であれば0円でご案内しています。

ジェイ・プランニングはどんな会社ですか？

大阪市港区に本社を置く地場の分譲会社です。1996年1月に有限会社として設立され、宅地建物取引業免許は大阪府知事（4）第53500号です。大阪市の大正区・此花区・港区・西区・西淀川区・淀川区で新築一戸建てなどを扱っています。

ジェイ・プランニングの物件は3階建てが多いのですか？

扱うエリアの土地条件によります。大阪市の西側は間口が狭く前面道路も狭い区画が多いため、建物が3階建てになり、駐車を建物に組み込む形になることが多くなります。車の出し入れで切り返しが要るかは、現地で実際に確認してください。

大阪市内の3階建ては買っても大丈夫ですか？

住むぶんには問題ありませんが、将来売るときに買い手が限られやすい点は知っておいてください。階段の上り下りが負担になる世帯には敬遠されるためです。一方で駅近の立地が取りやすいという利点もあります。エリアと価格のバランスで判断してください。

前面道路が4メートル未満だとどうなりますか？

建て替えのときに、道路の中心から2メートルの位置まで敷地を後退させる必要があります。これをセットバックといい、その分だけ使える土地が減ります。購入前に公図と現地で確認してください。当社が代わりに調べます。

ジェイ・プランニングの建売は関西にどれくらいありますか？

当社が2026年9月に関西6府県の新築戸建3,143件を数えたところ、23件で売主別15位でした。大阪市の限られた区に集中しているため、そのエリアでは選択肢として厚くなります。

ジェイ・プランニングの建売なら必ず仲介手数料が0円になりますか？

物件によります。新築の建売で、売主から買主側の仲介会社に通常の報酬が出る物件であれば0円です。ただし売主から出る報酬が半分しかない物件や、買主側には報酬を出さない物件もあります。物件名と所在地をお知らせいただければ、その日のうちに無料で判定します。

仲介手数料が0円だと、あとで別の名目で請求されませんか？

当社では、事務手数料・書類作成費・コンサルティング料といった名目での請求は行いません。別途かかるのは、登記費用・住宅ローンの事務手数料・火災保険料・固定資産税の清算金など、仲介会社の報酬とは別に必ずかかる実費です。金額は契約前に明細でお出しします。

仲介手数料が0円だと、サービスが落ちませんか？

報酬の出どころが売主に変わるだけで、買主側でやる仕事は変わりません。書面の取り寄せ、内見の同行、価格交渉、住宅ローンの打診、重要事項説明、引渡し後の窓口まで、すべて通常どおり行います。

他社で内覧した物件でも頼めますか？

はい。物件情報は業界で共有されているため、内覧済みでも多くの場合ご案内できます。ただし他社で申込手続きが進んでいる場合はお受けできません。内見の前にご相談ください。

売主に直接行ったほうが安く買えませんか？

売主から直接買う場合、仲介会社が入らないので仲介手数料はかかりません。ただしその場合、買主の側に立って物件を確かめる人がいなくなります。当社で買っても仲介手数料は0円なので、金額は変わらず、確認する人だけが増える形になります。