建売のキッチンとリビングが狭い？間取りが気に入らないときの判断と寸法

そんなものです。

「3LDK」と広告に書ける下限は10畳です。

不動産の広告には指導基準があります。

居室が2部屋以上なら、LDKは10畳以上あれば「LDK」と表示できます。

10畳は16.2㎡です。

16畳のLDKとは9.72㎡、約2.9坪も違います。

つまり同じ3LDKでも広さはまちまちです。

この記事では規約の数字と実測で、狭さの正体を出します。

建売のリビングが狭いのは表示の下限が10畳だから

まず基準を出します。

不動産公正取引協議会が定めた指導基準です。

LDKと書ける下限は10畳

平成23年11月11日の「ＤＫ・ＬＤＫの広さ（畳数）の目安となる指導基準」です。

居室（寝室）数	ＤＫの下限	ＬＤＫの下限
1部屋	4.5畳	8畳
2部屋以上	6畳以上	10畳以上

建売の3LDKなら居室は3部屋です。

だからLDKは10畳以上あれば表示できます。

広告としては適正でも、住んでみると狭く感じます。

だから建売を比べるときは畳数を必ず見てください。

なお同じ基準には注記があります。

「建物が取引される際にDK又はLDKという表示を行う場合の表示のあり方を示すもの」で、建てる側の広さの基準を定めたものではないとされています。

建売の畳数は1.62㎡で㎡に直せる

畳数の意味も決まっています。

表示規約施行規則第9条第16号です。

畳1枚当たりの広さは1.62平方メートル（各室の壁心面積を畳数で除した数値）以上と定められています。

畳数	面積	坪
8畳	12.96㎡	3.9坪
10畳	16.20㎡	4.9坪
12畳	19.44㎡	5.9坪
14畳	22.68㎡	6.9坪
16畳	25.92㎡	7.8坪
18畳	29.16㎡	8.8坪
20畳	32.40㎡	9.8坪

10畳と16畳の差は9.72㎡です。

約2.9坪なので、4人掛けのダイニングテーブルが置けるかどうかの差になります。

間取り図に畳数が書かれていれば、この表で㎡に直してください。

建売の建物面積はほぼ同じで差は配分に出る

広さそのものも実測しました。

建物面積は90〜110㎡に89.9％が収まります。

建物の中央値は100.1㎡で差がつかない

当社がレインズの販売図面224枚のうち面積が読めた分を集計した結果です。

項目	実測値
建物面積の中央値（69棟）	100.1㎡
90〜110㎡に収まる棟数	62棟＝89.9％
土地面積の中央値（78棟）	100.9㎡
土地100㎡未満の建物中央値	99.4㎡
土地100㎡以上の建物中央値	102.1㎡

建売の9割が90〜110㎡の範囲です。

土地が狭くても建物は小さくなっていません。

つまり建物の総面積では物件の差はほとんど出ません。

差が出るのは100㎡をどう配分したかです。

建売はLDKを広くすると他が狭くなる

計算してみます。

延床100.1㎡の総2階なら1階は約50㎡です。

LDKの広さ	LDKの面積	1階の残り（約50㎡から）
10畳	16.20㎡	約33.8㎡
14畳	22.68㎡	約27.3㎡
16畳	25.92㎡	約24.1㎡
20畳	32.40㎡	約17.6㎡

残りに入るのは玄関、廊下、階段、トイレ、浴室、洗面所です。

建売はこの配分を売主が決めてから建てるので、買う側は選ぶしかありません。

20畳のLDKにすると残りは17.6㎡しかありません。

浴室と洗面所で約6畳＝9.7㎡を使うので、玄関と階段が窮屈になります。

だからLDKが広い物件は、玄関収納や洗面所が小さいことが多いです。

建売の内見では玄関収納と洗面所の両方を見てください。

建売のキッチンが狭いと感じる3つの場所

キッチンは寸法で決まります。

間口・通路・背面収納の3つを見ます。

建売のキッチンの間口と通路の寸法

システムキッチンの間口は2550mmが標準です。

2250mmだとコンロと調理スペースが詰まります。

建売の販売図面には間口の寸法が書かれていないことが多いので、内見で測ってください。

確かめる場所	目安	狭いと起きること
キッチンの間口	2550mm	調理スペースが足りない
通路の幅（対面式）	800〜900mm	2人で立てない
背面収納までの通路	900mm以上	引き出しと冷蔵庫が干渉する
冷蔵庫の設置幅	700mm以上	大型が入らない
食器棚の奥行	450mm前後	通路が狭くなる

2つ目が効きます。

通路が800mmを下回ると、2人で並んで立てません。

対面式のキッチンは見た目がよい反面、通路を取られます。

建売では対面式が標準のことが多いので、通路の幅は必ず測ってください。

建売のキッチンに背面収納がないのは通路が理由

検索でよく見る不満です。

背面収納がないのは、置くと通路が900mmを下回るからです。

キッチンの間口2550mmに対して、背面収納の奥行は450mm前後あります。

壁からキッチンまでの距離が1350mmしかなければ、収納を置くと通路は900mmになります。

1200mmなら750mmになり、引き出しを開けると通れません。

だから背面収納は「置けるスペースがあるか」を内見で測るのが正解です。

後から置く家具なので、建売を選ぶときは寸法だけ確かめてください。

オプション工事で造作する場合の費用は建売のオプション工事ランキング｜いつ決めるかと自分でやる場合の費用にまとめています。

建売の間取りが気に入らないときの判断

変えられるものと変えられないものを分けます。

壁の位置は変えにくく、収納と建具は変えやすいです。

間取り図のSと納戸は窓が小さい部屋

先に表記の話をします。

建築基準法第28条は、居室に採光のための開口部を求めています。

同施行令第19条第3項の表では、住宅の居住のための居室は床面積の7分の1以上です。

足りない部屋は居室と認められません。

その場合、表示規約施行規則第9条第17号で「納戸」等と表示する義務があります。

建売の間取り図にある「S」「N」「サービスルーム」がそれです。

換気は床面積の20分の1以上が必要です（法28条2項）。

つまりSの部屋は寝室として使うには窓が小さいということです。

建売の間取りで変えられるものと変えられないもの

項目	変えられるか	目安の費用
壁紙・床材	変えられる	1室3万〜15万円
建具（扉）の交換	変えられる	1枚3万〜10万円
収納の棚の追加	変えられる	2万〜8万円
間仕切り壁の撤去	条件つき	10万〜40万円
耐力壁の撤去	変えられない	—
水まわりの移動	難しい	50万円以上
窓の増設	条件つき	15万〜40万円

5行目が線引きです。

耐力壁は構造を支えているので撤去できません。

どの壁が耐力壁かは構造図で分かります。

建売は完成してから売られるので、壁を抜く前提で買うのは勧めません。

2025年4月1日以降に建築確認を受けた2階建ては構造の図書が確認申請に出ているので、売主に請求すれば壁の位置が分かります。

改正の内容は建売はペラペラでみじめ？壁の厚さと耐震等級の割合を実測で確かめるにまとめました。

妥協したのは広さ27.0％で台所は5.3％

買った人の実感も見ておきます。

国土交通省の令和6年度住宅市場動向調査の数字です。

妥協したもの	分譲戸建住宅の割合
価格（予定より高くなった）	42.2％
住宅の広さ	27.0％
間取り、部屋数	16.1％
住宅のデザイン	12.1％
台所の設備、広さ	5.3％
浴室の設備、広さ	4.3％

建売を買った人のうち広さは27.0％、間取りは16.1％が妥協しています。

一方で台所の設備や広さで妥協した人は5.3％しかいません。

キッチンそのものより、全体の広さと配分が不満の中心でした。

建売のキッチンとリビングの広さに関するよくある質問

3LDKのLDKは最低何畳ですか。

10畳以上です。不動産公正取引協議会の指導基準で、居室が2部屋以上の場合にLDKと表示できる下限が10畳以上と定められています。1畳は1.62㎡以上なので、10畳は16.2㎡になります。

建売のリビングが狭いのはなぜですか。

建物面積がほぼ同じで、配分で差が出るからです。当社の集計では建物面積の中央値は100.1㎡で、90〜110㎡に89.9％が収まっていました。延床100㎡の総2階なら1階は約50㎡なので、LDKを20畳にすると残りが17.6㎡しかありません。

何畳あれば狭く感じませんか。

4人家族ならLDK16畳以上が目安です。16畳は25.92㎡で、10畳との差は9.72㎡（約2.9坪）あります。12畳から14畳なら、ダイニングテーブルとソファのどちらかを選ぶ前提で考えてください。

建売のキッチンに背面収納がないのはなぜですか。

置くと通路が900mmを下回るからです。キッチンの間口は2550mmが標準で、背面収納の奥行は450mm前後あります。壁からキッチンまでが1350mmなら、収納を置くと通路は900mmになります。

間取り図のSや納戸は何ですか。

採光に有効な開口部が床面積の7分の1に足りず、建築基準法28条で居室と認められない部屋です。表示規約施行規則第9条第17号で「納戸」等と表示する義務があります。寝室として使うには窓が小さいということです。

間取りは後から変えられますか。

壁紙や建具や収納の棚は変えられます。間仕切り壁の撤去は条件つきで10万〜40万円、耐力壁は構造を支えているので撤去できません。どの壁が耐力壁かは構造図で分かります。

建売の広さは畳数を㎡に直してから比べる

最後に手順です。

覚えておく数字は2つです。

LDKと書ける下限は10畳（16.2㎡）、建物面積は90〜110㎡に89.9％。

総面積では差がつかないので、配分を数字で比べるのが答えです。

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