仲介手数料無料のデメリットは3つ？建売と新築戸建てで0円にできない物件

あります。ただし選べる物件が減るのが本体で、調査の手抜きは起きないです。

理由は報酬の出どころです。買主から取らない代わりに売主から報酬が出る物件だけが対象になります。だから物件のほうが先に絞られます。

金額は大きいので比べる価値はあります。3,000万円の物件なら税込105万6,000円です。

この記事ではデメリットは3つで、起きないことと分けて読む。0円にできない物件の見分け方まで並べます。

仲介手数料無料のデメリットは3つ

先に結論です。3つとも物件の選び方で決まる。

仲介手数料無料の3つのデメリットと起きないこと

項目	起きるか	中身
選べる物件が減る	起きる	売主が報酬を出す物件に限られる
別名目の費用	会社によって起きる	案内料や事務手数料が出てくる
中古は対象外	起きる	売主が個人だと0円にできない
調査が雑になる	起きない	確かめる書類の数は変わらない
値引きできない	起きない	価格の交渉は別の話

下の2行が大事です。0円だから手を抜くという仕組みにはなっていません。報酬は売主から出ているので、取引が成立しなければ会社の取り分は0円のままです。

仲介手数料無料とからくりは同じ話

呼び方の整理です。からくりと呼ばれているものは報酬の出どころの組み替えです。

買主から取らない代わりに売主から受け取る、という組み替えなので、どこかで誰かが損をしている構造ではありません。告示の第二は媒介の報酬を依頼者の一方につき上限までと定めていて、売主と買主の両方から受け取る形も、売主だけから受け取る形も認められています。

3,000万円の物件なら、売主から税込105万6,000円を受け取れば買主は0円で成り立ちます。からくりの中身は新築一戸建ての仲介手数料無料のからくりは3つ？0円にできない物件と注意点にまとめています。

売主から報酬が出る形の弱点

ただし弱点はあります。売主から報酬が出る形は売主の意向が通りやすいことです。

だから買主の側は確かめる項目を先に決めておくのが安全です。当社が0円の物件でも必ず取り寄せる書類を挙げます。

5つ目が効きます。指摘を書面で残して回答させれば売主寄りか分かる。

建売で仲介手数料を0円にできない物件がある

ここが最大のデメリットです。0円にできるかは売主で決まる。

0円にできる物件とできない物件

物件	売主	0円にできるか
新築の建売	宅地建物取引業者	できる物件が多い
新築の建売（報酬なし）	宅地建物取引業者	できない
中古（個人の売主）	個人	できない
中古（買取再販）	宅地建物取引業者	できる場合がある
売主直販の物件	宅地建物取引業者	仲介が入らず0円

2行目があるので「全物件0円」と書いてある会社があれば、そこを確かめてください。当社は0円にできない物件はその理由と金額を先にお伝えします。物件ごとの判定は建売の仲介手数料はいくら？無料になる物件とならない物件にまとめています。

代理の物件は0円になりやすい

仕組みの話です。昭和45年建設省告示第1552号の第三は、売買の代理の報酬を第二の計算方法で算出した金額の2倍以内と定めています。

つまり代理の物件は売主側だけで上限の2倍まで受け取れるので、買主から取らなくても成り立ちます。販売図面の取引態様が代理になっている物件は、0円になりやすい形です。取引態様は宅地建物取引業法第34条第2項で聞けば答える義務があります。

仲介手数料が別名目の費用に替わっていないか

2つ目のデメリットです。0円にして別の名目で請求する会社もある。

案内料と申込料は受け取れない

ここは通達で線が引かれています。宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方の告示第十一関係では、報酬と依頼者の依頼による広告料のほかにいわゆる案内料、申込料を受領することはできないと明記されています。

4つ目と5つ目が例外です。こちらが頼んでいない費用は、名目を変えても本来請求できない。

一番出てくるのが住宅ローン代行手数料です。数万円から10万円程度で請求されることがあります。銀行への申し込みを自分で行える場合、こちらが代行を頼んでいなければ本来は請求できない費用です。当社は住宅ローンの事前審査を複数行で手配しますが、この費用は請求していません。銀行ごとの違いは住宅ローンの審査基準10項目｜落ちる理由と仮審査から承認までの流れにまとめています。

見積の全項目を媒介契約の前にもらう

対策は1つです。媒介契約の前に見積の全項目をもらうことです。

比べ方も決まっています。合計額で並べれば名目は関係なくなります。なお同じ通達では、複数の宅地建物取引業者が1つの売買を媒介しても依頼者の一方から受領する報酬の総額が上限以内でなければならないとされています。会社が増えても買主の負担は増えません。納得できない請求の相談先は国民生活センターや都道府県の宅地建物取引業の担当課です。

新築戸建ての仲介手数料は0円でも中古は原則かかる

3つ目のデメリットです。中古は売主が個人なら0円の対象外になります。

中古で仲介手数料が0円になる場合

個人の売主は仲介会社に報酬を払って売却を依頼します。買主の側も自分の仲介会社に報酬を払うのが原則の形です。

区分	近畿の中央値	仲介手数料（税込）
新築の建売	3,000万円台が最多	0円にできる物件が多い
中古の戸建て	建売より1,265.7万円安い	原則かかる

仲介手数料を足して総額で比べる

比べ方の話です。0円かどうかではなく総額で並べるのが正しい見方です。

区分	物件価格	仲介手数料（税込）	合計
新築の建売	4,000万円	0円	4,000万円
中古の戸建て	約2,734万円	約96万8,000円	約2,831万円

中古のほうが安いので手数料を足しても中古が安いことはあります。近畿の実数での比較は建売と中古どっちがいい？近畿の実数で比べた1265万円差と控除と手数料にまとめました。消費税は土地にはかからないので、総額で比べてください。

建売の仲介手数料無料のデメリットのよくある質問

仲介手数料が無料だと調査が雑になりませんか。

なりません。報酬は売主から出ているので、取引が成立しなければ会社の取り分は0円のままです。当社は0円でも登記事項証明書・公図・確認済証・検査済証・設計住宅性能評価書を取り寄せます。

仲介手数料無料の最大のデメリットは何ですか。

選べる物件が減ることです。売主が報酬を出す物件に限られるため、気に入った物件が対象外になることがあります。その場合は理由と金額を先に確かめてください。

全物件が仲介手数料0円という会社は信用できますか。

物件ごとに売主が違うので、すべてが0円になるとは限りません。0円にできない物件が出たときにどう扱うかを先に聞いてください。別名目の費用に替わっていないかも、見積の全項目で確かめられます。

事務手数料という名目なら払わないといけませんか。

国土交通省の宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方では、報酬と依頼者の依頼による広告料のほかに案内料や申込料を受領することはできないとされています。例外は特別の依頼による遠隔地の現地調査などの実費で、事前に承諾があるものだけです。

新築戸建ての仲介手数料が0円になるのはなぜですか。

新築の建売は売主が宅地建物取引業者で、早く売るために仲介会社へ報酬を払うからです。取引態様が代理の物件なら、告示第三で売主側だけで上限の2倍まで受け取れるため、買主から取らなくても成り立ちます。

中古でも0円になりますか。

売主が個人の中古は原則かかります。宅地建物取引業者が買い取って再販している中古なら、売主から報酬が出て0円になる場合があります。販売図面の取引態様の欄で見分けてください。

仲介手数料無料のデメリットは物件の数に出る

最後にまとめます。

覚えておく数字は1つです。3,000万円の仲介手数料は税込105万6,000円。105万6,000円と物件の選択肢を引き換えにするかの判断になります。

関西の新築建売は仲介手数料0円でお取り扱いしています。0円にできない物件も含めて並べてお出しできますので、デメリットが気になる段階でご相談ください。