建売の仲介手数料を払いたくない？払わずに買う3つの道と見分け方

あります。売主が宅地建物取引業者の新築建売なら0円にできる。

0円にしたときのデメリットは仲介手数料無料のデメリットは3つ？建売と新築戸建てで0円にできない物件にまとめました。選べる物件が減るのが本体です。

理由は売主です。新築の建売は売主が宅地建物取引業者なので、売主から報酬が出る取引にできれば買主の負担は0円になります。

金額で見ると大きい差です。3,000万円の物件なら税込105万6,000円です。カーテンと照明と外構の予算がまとめて消える額です。

ただし払わない道は3つで、それぞれ失うものが違う。この記事では3つの道と、販売図面のどこを見れば見分けられるのかを整理します。

建売の仲介手数料を払いたくないときの3つの道

方法は3つです。どれも売主が宅地建物取引業者であることが前提です。

3つの道と仲介手数料の負担

買い方	買主の仲介手数料	条件
売主に直接申し込む	0円	仲介が入らない
仲介手数料0円の会社で買う	0円	売主から報酬が出る物件
取引態様が「売主」の物件を選ぶ	0円	販売図面の取引態様が売主
一般の仲介会社で買う	価格の3.3％＋6.6万円（税込）	売主が報酬を出さない場合
中古を個人から買う	同じく3.3％＋6.6万円（税込）	売主が個人

上の3つはどれも0円ですが中身が違います。1つ目は仲介が入らないので、価格や書類を確かめる人がいなくなります。2つ目と3つ目は0円のまま仲介が付きます。

仲介手数料は3000万円なら税込105万6000円

先に金額を出します。宅地建物取引業法第46条第1項は報酬の額を国土交通大臣の定めるところによるとしていて、その昭和45年建設省告示第1552号が上限を3段階で定めています。実務ではほぼ上限が請求されます。

物件価格	上限額（税込）	計算（税込3.3％＋6.6万円）
2,000万円	72万6,000円	66万円＋6.6万円
3,000万円	105万6,000円	99万円＋6.6万円
4,000万円	138万6,000円	132万円＋6.6万円
5,000万円	171万6,000円	165万円＋6.6万円

400万円を超える物件なら価格×3.3％＋6.6万円で税込の上限が出ます。2024年7月1日に施行された改正で、告示の料率は消費税を含めた200万円以下5.5％、200万円超400万円以下4.4％、400万円超3.3％になりました。「3％＋6万円＋消費税」は改正前の言い方で、金額は同じです。

計算の詳細は仲介手数料の相場はいくら？計算方法と上限3％＋6万円と値引きの可否を解説にまとめています。

仲介手数料を払わず売主に直接申し込むと失うもの

1つ目の道の注意点です。0円と引き換えに買主の側に立つ人を失う。

直接買うと誰もいなくなる

確かめること	仲介が入る場合	売主に直接の場合
重要事項説明	仲介会社が行う	売主が行う
価格の妥当性	成約データと並べて出す	自分で成約データを調べる
書類の取り寄せ	仲介会社が請求する	自分で頼む
他社の物件	横並びで紹介できる	紹介されない
住宅ローン	複数行の事前審査を手配	自分で動く

2行目と4行目が効きます。売主は自社の物件を売る立場なので、他社の物件と比べてはくれません。同じ価格でもっと条件のよい区画が出ていても、その情報は出てきません。成約価格は国土交通省の不動産情報ライブラリで自分で調べられますが、物件を見ながら並行して進めるのは手間がかかります。

仲介手数料0円の会社で買えば両方とれる

2つ目の道です。売主から報酬が出る取引なら買主は0円のまま仲介が付く。

当社は関西の新築建売を仲介手数料0円でお取り扱いしています。0円でも確かめる書類の数は変わりません。

ただしすべての物件が0円になるわけではありません。売主が報酬を出さない物件は、こちらの取り分がなくなるので0円にできません。その場合は理由と金額を先にお伝えします。判定は建売の仲介手数料はいくら？無料になる物件とならない物件にまとめています。

払いたくないなら取引態様を先に聞く

見分け方です。宅建業法34条2項で聞けば答える義務がある。

宅建業法34条2項で明らかにさせられる

宅地建物取引業法第34条第2項は、宅地建物取引業者が注文を受けたときは遅滞なく取引態様の別を明らかにしなければならないと定めています。

取引態様	意味	買主の仲介手数料
売主	その会社が売主	0円（仲介が入らない）
媒介（仲介）	売主と買主をつなぐ	原則かかる
代理	売主の代理人	0円になることが多い

販売図面の取引態様の欄に書かれています。書いていなければ聞いてください。答える義務があるので、濁されたら避けたほうがよいです。

仲介を通さない買い方と仲介手数料なしの物件の違い

よく混ざる2つを分けます。仲介を通さないのと仲介手数料なしは別の話。

言い方	中身	買主の立場
仲介を通さない	売主と直接やりとりする	確かめる人がいない
仲介手数料なし	仲介は入るが売主が報酬を払う	買主側の味方が付く

建売で「仲介を通さない」ことにこだわる必要はありません。目的は払わないことであって、仲介を外すことではないからです。複数の宅建業者が入ると総額が増えると思われがちですが、宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方では、複数の業者が1つの売買を媒介しても依頼者の一方から受領する報酬の総額が告示の上限以内でなければならないとされています。会社が増えても買主の負担が倍になることはありません。

案内料や申込料は受け取れない

もう1つの落とし穴です。0円にして別の名目で請求する会社もある。

ここは通達で線が引かれています。解釈・運用の考え方の告示第十一関係では、報酬と依頼者の依頼による広告料のほかにいわゆる案内料、申込料を受領することはできないと明記されています。例外は依頼者の特別の依頼による遠隔地の現地調査などの実費で、事前に承諾があるものだけです。

つまりこちらが頼んでいない費用は、名目を変えても本来請求できません。対策は見積の全項目を契約前にもらうことです。合計額で比べれば名目は関係なくなります。相談先は国民生活センターや都道府県の宅地建物取引業の担当課です。

中古は払いたくないと言っても原則かかる

物件の種類で変わります。中古は売主が個人なら税込3.3％＋6.6万円がかかる。

中古でも仲介手数料が0円になる場合

個人の売主は仲介会社に報酬を払って売却を依頼します。買主の側も自分の仲介会社に報酬を払うのが原則の形です。

中古の売主	買主の仲介手数料
個人	原則かかる（税込3.3％＋6.6万円）
宅地建物取引業者（買取再販）	0円にできる場合がある
宅地建物取引業者の直接販売	0円（仲介が入らない）

2行目は狙い目です。宅建業者が買い取って再販している中古は売主から報酬が出る場合があります。見分け方は新築と同じで、販売図面の取引態様の欄です。新築と中古の比較は建売と中古どっちがいい？近畿の実数で比べた1265万円差と控除と手数料にまとめています。

800万円以下の物件には特例がある

安い物件の注意です。800万円以下は税込33万円が上限になる特例。

報酬の告示の第七では、低廉な空家等の売買の媒介について800万円以下の物件は30万円の1.1倍にあたる税込33万円を上限にできるとされています。媒介契約を結ぶ前に報酬額を説明して合意する必要があるとされています。300万円の物件なら通常の計算は税込15万4,000円なので、約2.1倍です。安い物件ほど率が高くなります。

建売の仲介手数料を払いたくないときのよくある質問

建売の仲介手数料を払わない方法はありますか。

あります。新築の建売は売主が宅地建物取引業者なので、売主から報酬が出る取引にできれば買主の負担は0円になります。売主に直接申し込む方法もありますが、その場合は買主の側に立って書類や価格を確かめる人がいなくなります。

3,000万円の建売の仲介手数料はいくらですか。

上限は税込105万6,000円です。400万円を超える物件なら「価格×3.3％＋6.6万円」で税込の上限が出ます。2024年7月1日施行の改正で告示の料率が消費税を含む3.3％になったため、「3％＋6万円＋消費税」という古い言い方と金額は同じです。

売主に直接申し込めば必ず0円ですか。

仲介が入らないので仲介手数料という項目はなくなります。ただし重要事項の説明は売主が行い、価格が妥当かを一緒に見る人がいません。他社の物件も紹介されないので、比べる材料は自分で集めることになります。

仲介手数料が0円だと何か手を抜かれませんか。

確かめる書類の数は変わりません。ただし別名目の費用を請求する会社もあるので、見積の全項目を先にもらってください。

事務手数料という名目なら払わないといけませんか。

国土交通省の宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方では、報酬と依頼者の依頼による広告料のほかに案内料や申込料を受領することはできないとされています。例外は特別の依頼による遠隔地の現地調査などの実費で、事前に承諾があるものだけです。頼んでいない費用は名目を変えても本来請求できません。

仲介会社が2社入ると仲介手数料は倍になりますか。

なりません。複数の宅地建物取引業者が1つの売買を媒介しても、依頼者の一方から受領する報酬の総額が告示の上限以内でなければならないとされています。買主が払う額は会社の数では変わりません。

中古でも仲介手数料を払わずに買えますか。

売主が個人の中古は原則かかります。宅地建物取引業者が買い取って再販している中古なら、売主から報酬が出て0円になる場合があります。販売図面の取引態様の欄で見分けてください。

取引態様はどうやって確かめますか。

販売図面の取引態様の欄に書かれています。書いていなければ聞いてください。宅地建物取引業法34条2項で、注文を受けたときは遅滞なく取引態様の別を明らかにしなければならないと定められています。

払いたくないなら売主が宅建業者の物件を選ぶ

最後に手順です。払う額は物件の選び方で決まります。

覚えておく数字は2つです。3,000万円なら税込105万6,000円、800万円以下なら税込33万円が上限。この2つで払う額の見通しが立つ。

関西の新築建売は仲介手数料0円でお取り扱いしています。0円にできない物件はその理由もお伝えしますので、払いたくないとお考えの段階でご相談ください。