999万円の家のデメリットは？総額いくらかと含まれない費用を関西の建売と比べて解説

テレビCMで「999万円の家」を見て、家賃と変わらないかもしれないと気になった方は多いと思います。

先に結論を言います。999万円は建物本体の参考価格で、関西で土地から建てると総額は約3,146万円になる、というのが当社の試算です。

この差は、会社が隠しているものではありません。公式ページの注記に、本体価格に含まれない費用がはっきり書かれています。

ただ、そこを読まずに土地を先に買ってしまうと、建物の見積が出た段階で予算を数百万円超え、土地はもう解約できないという形で詰まります。

避け方は1つです。土地を買う前に、999万円の家の総額と、同じ予算の建売を並べて比べることです。

この記事では、公式ページの2つのプランと注記、国の統計で見た工事費、当社の物件データを使って、総額とデメリットを順番に整理します。

999万円の家とは｜公式に書かれている2つのプランと条件

まず、公式ページに何が書いてあるかを確認します。999万円の家は、自由設計の注文住宅です。建売（分譲住宅）ではありません。

999万円の家は2階建て3LDKの79.48㎡と平屋2LDKの66.24㎡の2つ

公式ページには、参考プランが2つ載っています。

プラン	間取り	延床面積	参考建物価格
2階建て	3LDK（LDK16帖）	79.48㎡（約24坪）	999万円（税込）
平屋	2LDK	66.24㎡（約20坪）	999万円（税込）

2階建ては1階と2階が39.74㎡ずつの総2階です。どちらも「参考建物価格」と書かれていて、建物の本体だけの金額です。

999万円は税込で1㎡あたり12.57万円の計算になる

999万円は消費税込みの金額です。2階建ての79.48㎡で割ると1㎡あたり12.57万円、坪に直すと約41.6万円です。

平屋は面積が小さいぶん、1㎡あたり15.08万円になります。同じ999万円でも、平屋のほうが割高になるのは基礎と屋根の面積が広いからです。

999万円の家を関西で建てられるのは大阪・京都・滋賀だけ

公式ページの販売エリアに、関西で入っているのは滋賀県・京都府・大阪府の3つだけです。兵庫県・奈良県・和歌山県は載っていません。

さらに「販売エリア内でも一部対象外の地域があり、本体価格が異なります」と書かれています。神戸や奈良で検討している方は、まず店舗に対象かどうかを聞く必要があります。

関西のモデルハウスは京都府の2か所にある

999万円の家のモデルハウスは、関西では京都府にしかありません。京都市西京区と城陽市の2か所です。店舗名は京都店と京都城陽店です。

大阪府と滋賀県は販売エリアに入っていても、モデルハウスは公式の一覧に出ていませんでした。実物を見てから決めたい方は、京都まで足を運ぶことになります。

姉妹商品の888万円の家は間取りが固定された規格住宅

同じ会社には「888万円の家」もあります。こちらは平屋16坪の1LDKと2階建て20坪の2つに間取りを固定した規格住宅です。

888万円の家のページには「BRAVO minimal2仕様」と、どの商品シリーズの仕様かが書かれています。一方で999万円の家のページには、シリーズ名の記載が見当たりませんでした。どの仕様が標準なのかは、打ち合わせで書面にしてもらってください。

999万円の家に含まれない費用は公式の注記に書いてある

999万円の家のページの下に、小さな文字で注記があります。本体価格に含まれない費用が7つと、そのまま書かれています。

999万円に含まれないと明記された7つの費用

公式の注記にある項目	中身
建築確認申請等の申請費	確認申請や検査の手数料・書類作成
地盤調査費	建てる前に地盤の強さを調べる費用
現場管理費	工事を管理する人と事務の費用
仮設管理費	足場・仮設トイレ・仮設電気など
外構工事	駐車場の土間・門柱・フェンス
屋外給排水工事	道路から敷地への水道・下水の引込み
その他諸費用	登記・ローン手数料・火災保険など

この7つは、家に住むためにどれも欠かせません。つまり999万円だけで住める状態になることはないということです。

建てる土地の条件で追加になる費用もある

注記には続きがあります。都市ガス・浄化槽・耐火や準耐火・寒冷地・積雪・塩害・基準風速の高い地域・ほかの条例などで、別途の追加費用や商品の変更が必要になる場合があると書かれています。

駅に近い市街地では、準防火地域の指定があることが珍しくありません。土地の重要事項説明書の「都市計画」の欄で、防火の指定を先に確かめてください。

照明とカーテンとエアコンも自分で用意する

注記の7つとは別に、照明・カーテン・エアコンも用意が必要です。これは建売でも同じで、付いていないことが多い設備です。

建売で付いていないものの一覧と手配の順番は建売に付いていないもの一覧｜カーテンレールと網戸と照明とTVアンテナを入居前に手配する手順にまとめています。

地盤改良は調査の結果しだいで0円にも150万円にもなる

地盤調査は注記に入っていますが、調査の結果、補強が必要になったときの地盤改良は別の工事です。弱い地盤なら、地盤改良だけで100万円を超えることがあります。

ここは土地を買う前には分かりません。注文住宅では、土地の契約のあとに金額が動く項目の1つです。

999万円の家の口コミで後悔の声が出るのは付帯工事を足す前の数字で考えたから

「999万円の家にしたのに、結局2,000万円を超えた」という口コミは珍しくありません。これは会社が嘘をついたのではなく、付帯工事と諸費用を足す前の999万円で予算を組んだことが原因です。

住宅の広告では、建物本体の価格だけを大きく出すのが一般的です。後悔している人の多くは、土地込みの総額を最初に聞いていませんでした。逆に言えば、最初に総額を聞いておけば同じ後悔は避けられます。

999万円の家の総額は関西で土地から建てると約3,146万円

ここからは、関西で土地を買って999万円の家を建てたときの総額を試算します。土地100㎡・関西の宅地の単価で計算すると約3,146万円でした。

土地100㎡を関西の宅地単価14.5万円で買うと1,450万円

当社は、国土交通省の不動産情報ライブラリの成約価格から、関西17市区の宅地3,135件を集計しています。1㎡あたりの中央値は14.5万円でした。

2階建ての999万円の家は1階が39.74㎡なので、建蔽率60％なら敷地は最低66.2㎡あれば建ちます。ただ駐車場を取ると実際には100㎡前後が必要になり、土地代は1,450万円です。

999万円の家は建物まわりの費用を足すと約1,424万円になる

項目	試算額	考え方
建物本体	999万円	公式の参考建物価格（税込）
本体以外の工事	250万円	申請・地盤調査・管理・仮設・屋外給排水（150〜400万円の中間）
外構	100万円	駐車場の土間・門柱（50〜150万円）
照明・カーテン・エアコン	75万円	55〜100万円の中間
建物まわりの合計	1,424万円	本体の約1.4倍

本体以外の工事と外構の幅は、当社が関西で扱った取引をもとにした目安です。ここに地盤改良や、打ち合わせで足すオプションは入れていません。実際には、これより上がる方向にしか動かない項目です。

注文住宅にだけかかるつなぎ融資と家賃の二重払い

土地から建てる注文住宅には、建売にはない費用が2つあります。

1つ目はつなぎ融資です。土地代と着工金・中間金を、住宅ローンが出る前に払うための借入で、当社の試算では利息と手数料で約57万円です。

2つ目は家賃の二重払いです。土地の決済から引渡しまで今の家の家賃を払い続けるので、月8万円なら約68万円になります。仕組みはつなぎ融資とは？費用の仕組みと建売なら要らない理由で説明しています。

999万円の家の総額は土地の単価で2,531万円から4,524万円まで動く

諸費用を土地と建物の6％として足すと、合計は次のとおりです。

土地の場所（100㎡）	土地の単価	総額の試算
滋賀県大津市	8.7万円/㎡	2,531万円
京都府宇治市	13.3万円/㎡	3,019万円
関西17市区の中央値	14.5万円/㎡	3,146万円
大阪府茨木市	15.3万円/㎡	3,231万円
京都市伏見区	17.0万円/㎡	3,411万円
大阪府東大阪市	17.9万円/㎡	3,506万円
大阪府吹田市	21.4万円/㎡	3,877万円
大阪府豊中市	27.5万円/㎡	4,524万円

総額の半分近くが土地代です。999万円の家の総額を決めるのは、建物よりも土地の単価だと分かります。

土地込みの予算を先に決めると999万円の家と建売を同じ物差しで比べられる

注文住宅と建売を比べるときにずれやすいのが、比べる金額の範囲です。注文住宅は建物の見積、建売は物件価格と、別々の数字を見てしまいます。

そこで、土地込み・諸費用込みの「住めるまでの総額」で予算を1つ決めてください。その予算の中で、999万円の家の総額と、同じエリアの建売の総額を並べれば、同じ物差しで比べられます。

999万円の家の1㎡あたりの単価は関西の注文住宅の平均の約半分

では、999万円という建物の価格は高いのか安いのか。国の統計と並べると関西の持家一戸建ての平均の約5割の単価でした。

大阪の持家一戸建ての工事費は1㎡23.89万円で999万円の家の1.9倍

国土交通省の住宅着工統計は、新しく建てる住宅の工事費予定額と床面積を都道府県ごとに集計しています。2024年の持家（自分で住むために建てる家）の一戸建てで、工事費を床面積で割りました。

地域	1㎡あたりの工事費	79.48㎡で建てると
999万円の家	12.57万円	999万円
大阪府	23.89万円	1,899万円
京都府	25.36万円	2,015万円
滋賀県	23.44万円	1,863万円
兵庫県	25.08万円	1,993万円
全国	25.77万円	2,048万円

同じ79.48㎡を大阪の平均の単価で建てると1,899万円です。999万円の家は、その約半分の価格を打ち出していることになります。

統計の工事費と999万円は同じ範囲の数字ではない

ただし、この比べ方には注意があります。統計の工事費予定額は、建築確認のときに届け出る工事全体の金額です。

999万円は本体だけの金額なので、付帯の工事を足すと差は縮まります。前の章の建物まわりの合計1,424万円で割ると、1㎡あたり約17.9万円です。それでも大阪の平均より約6万円安い水準です。

工事費は2020年からの4年で大阪25.1％上がった

同じ統計で、大阪府の持家一戸建ての1㎡あたり工事費は、2020年の19.10万円から2024年に23.89万円へ上がりました。4年で25.1％の上昇です。

京都府は22.8％、滋賀県は26.3％、全国は30.5％上がっています。資材と人件費が上がる中で999万円という価格を据え置いているので、本体に入る範囲や標準の設備がどこまでかを確かめることが大切です。

999万円にできる理由は公式に3つ書かれている

安さの理由として、公式ページには次の3つが挙げられています。

会社としての規模や評判はアイダ設計はやばい？潰れると言われる理由と999万円の家の実際の坪単価で詳しく解説しています。

999万円の家のデメリットは広さと前払いと法改正の3つ

ここからはデメリットです。広さ・完成前の支払い・2025年の法改正の3つが、建売を検討する人との比較で効いてきます。

デメリット①999万円の家の79.48㎡は関西の建売の中央値より20.7㎡狭い

当社の物件データベースで、関西の新築建売の建物面積の中央値は100.19㎡でした。999万円の家の2階建ては79.48㎡なので、20.7㎡、約6.3坪狭い計算です。

建物が80㎡未満の建売は1,353件中19件、1.4％しかありませんでした。関西の建売は、ほとんどが100㎡前後で建てられています。

このデータベースは、売主が広告への転載を許可している物件を毎日集めたもので、掲載中1,353件のうち1,286件（95.0％）が飯田グループ6社（一建設・アーネストワン・飯田産業・アイディホーム・東栄住宅・タクトホーム）の物件です。関西の建売全体ではなく、飯田グループを中心とした数字として読んでください。

広さを足すと、そのぶん金額は999万円から離れていきます。自由設計という言葉は、追加費用なしで広げられるという意味ではありません。

デメリット②999万円の家は注文住宅なので完成前にお金を払う

注文住宅は、契約時・着工時・上棟時と、建物が完成する前に代金の一部を払うのが一般的です。建売は完成した家と引き換えに代金を払うので、この前払いがありません。

帝国データバンクの集計では、2025年の建設業の倒産は2,021件で前年比6.9％増でした。これはローコストの会社だけの話ではなく、注文住宅という買い方そのものにある仕組みの問題です。

工事中に施工会社が倒れたときに備える制度が、住宅完成保証制度です。ただし施工会社がこの制度に登録していないと使えません。契約前に登録の有無を必ず聞いてください。

デメリット③2025年4月の法改正で参考プランが使えない可能性がある

2025年4月1日から、いわゆる4号特例が縮小されました。国土交通省によると、平家かつ延べ面積200㎡以下の建物以外は、構造規定などの審査が必要になっています。

999万円の家の2階建ては、この審査が必要な側に入ります。平屋の66.24㎡は、審査の省略が残る側です。

公式の間取り集には「掲載されている間取りプランの中には、現行の法令基準を満たさない可能性のあるものが含まれている」と注記されています。参考プランのまま建てられるとは限らないので、自分の土地で確認申請が通るプランを出してもらってから比べてください。

デメリット④自由設計で足すほど999万円から離れていく

打ち合わせでは「これくらいなら」と小さな追加が重なります。コンセント・収納・設備のグレード・外構と、1つずつは数万円から数十万円です。

ローコストの注文住宅で総額がふくらむ順番はローコスト住宅はやばい？坪単価の表示と実際にかかる総額の差を解説で詳しく書いています。

999万円の家と同じ総額で関西の建売なら何が買えるか

999万円の家を検討している方の多くは、「家賃並みで持ち家を」と考えています。そこで、同じ総額約3,146万円で買える関西の建売を当社のデータで数えました。

大阪・京都・滋賀の建売643件のうち3,000万円以下は151件

999万円の家の販売エリアに合わせて、大阪府・京都府・滋賀県の建売だけを見ます。掲載中の643件のうち、価格が3,000万円以下の物件は151件、23.5％でした。

兵庫・和歌山を含めた2,500万円未満の安い建売が、どこにどれだけあるかは建売が安い理由は？新築一戸建てが2500万円以下で買える場所と安い物件で確かめる8つの点にまとめています。

建売も諸費用がかかるので、総額3,146万円と比べるなら物件価格は3,000万円前後が目安です。府県別では、大阪府65件・京都府15件・滋賀県71件でした。

3,000万円以下の建売は建物98.82㎡・土地124.66㎡が中央値

項目	999万円の家（試算）	3,000万円以下の建売（中央値）
総額・価格	約3,146万円（総額）	2,780万円（物件価格）
建物面積	79.48㎡	98.82㎡
土地面積	100㎡（想定）	124.66㎡
多い間取り	3LDK	4LDK（151件中68件）
工事中の前払い	あり	なし

同じくらいの予算で、建売は建物が約19㎡、土地が約25㎡広い結果でした。ただし建売は場所を選べる範囲が限られ、間取りも決まっています。

このデータベースは、売主が広告への転載を許可している物件を毎日集めたもので、掲載中1,353件のうち1,286件（95.0％）が飯田グループ6社（一建設・アーネストワン・飯田産業・アイディホーム・東栄住宅・タクトホーム）の物件です。関西の建売全体ではなく、飯田グループを中心とした数字として読んでください。

建売の価格には本体以外の工事と外構の一部が入っている

建売の価格には、屋外給排水・地盤調査・確認申請・駐車場の土間などが最初から入っているのが一般的です。999万円の家で別に足した項目の多くが、建売では物件価格の中に含まれています。

建売にかかる諸費用の目安は建売の諸費用はいくら？内訳と現金で用意するお金にまとめています。注文住宅と建売の差を金額で並べた記事は建売にすればよかったと言われる5つの理由｜注文住宅との差1366万円です。

999万円の家が向いている人と建売が向いている人

ここまでの数字を、誰に向いているかに直します。土地をすでに持っているかどうかで答えが変わるという点です。

土地を持っている人や建て替える人には999万円の家が合う

実家の土地や相続した土地がある方は、総額から土地代がまるごと消えます。公式ページでも、フルリフォームを考えている人に新築への建て替えを提案しています。

この場合は、999万円＋本体以外の工事＋外構＋解体費で比べることになり、同じ広さの建売を買うより安くなる可能性が高いです。古い家を壊す解体費は別にかかるので、見積に入っているかを確かめてください。

土地から探す人は建売と総額で比べてから決める

土地から探す方は、総額の半分近くが土地代になります。吹田市や豊中市のように土地の単価が高い場所では、999万円の家でも総額が3,800万円を超えました。

大阪府の建売の価格の中央値は3,590万円で、建物は98.1㎡です。土地の単価が高い地域ほど、先に同じエリアの建売の価格を見ておくと判断が早くなります。

999万円の家の平屋を建てるなら敷地は110.4㎡以上が必要

平屋の66.24㎡を建蔽率60％の土地に建てるには、敷地が最低110.4㎡必要です。2階建ての最低66.2㎡と比べて、1.7倍の土地を買うことになります。

関西の宅地単価14.5万円で計算すると、平屋のほうが土地代だけで約640万円高い計算です。平屋の建売の事情は平屋の建売は関西で見つかるかでも解説しています。

999万円の家を契約する前に聞く6つのこと

999万円の家を検討するなら、契約の前に次の6つを確かめてください。総額と工事中の安全を書面で確かめられるかが基準になります。

本体以外の工事を全部入れた総額を契約前に出してもらう

「総額でいくらか」に、その場で概算の幅を出してもらえるかが最初の目安です。坪単価の話に戻される場合は、まだ総額を出せる段階ではないと考えてください。

完成保証の登録と支払いの割合で工事中の安全が分かる

前払いの割合が大きいほど、工事が止まったときに戻らない金額も大きくなります。契約書の支払い条項は、金額だけでなく時期まで読んでください。

引渡し後の欠陥は、住宅瑕疵担保履行法で10年の責任と保険か供託が義務になっています。こちらは建売にも注文住宅にも共通です。

性能は「対応可能」ではなく書面の等級で確かめる

999万円の家の公式ページには「標準仕様においても高い断熱性能・省エネ性能」とありますが、耐震等級や断熱等級の数字は書かれていませんでした。

「等級3に対応できます」と「この見積の仕様で等級3です」は別の話です。見積の仕様のままの等級を書面で確かめる必要があります。建売なら、建設住宅性能評価書や検査済証で同じことを確かめられます。

比べる建売は仲介手数料まで含めた総額で見る

建売と比べるときは、物件価格だけでなく諸費用まで含めた総額で並べます。仲介手数料は諸費用の中でも大きな項目で、3,000万円の建売なら約105万円です。

関西の新築建売は仲介手数料0円でお取り扱いしています。999万円の家の見積と並べて比べたいときは、同じエリアの建売の総額をお出しします。

999万円の家に関するよくある質問

999万円の家は本当に999万円で建ちますか。

999万円は建物本体の参考価格です。申請費・地盤調査費・現場管理費・仮設管理費・外構工事・屋外給排水工事・その他諸費用は含まれないと公式に書かれています。

999万円の家は兵庫県や奈良県でも建てられますか。

公式の販売エリアに、関西で入っているのは大阪府・京都府・滋賀県だけです。兵庫県・奈良県・和歌山県は載っていないので、店舗に確認が必要です。

999万円の家の平屋はどのくらいの広さですか。

参考プランは2LDKの66.24㎡（約20坪）です。建蔽率60％の土地なら、敷地は最低110.4㎡必要になります。

999万円の家を土地から建てると総額はいくらですか。

土地100㎡を関西の宅地の中央値14.5万円/㎡で買う場合、当社の試算で約3,146万円です。土地の単価によって、大津市の2,531万円から豊中市の4,524万円まで変わります。

888万円の家との違いは何ですか。

888万円の家は、平屋16坪と2階建て20坪の間取りを固定した規格住宅です。999万円の家は自由設計の注文住宅として案内されています。

999万円の家の耐震等級や断熱等級は何ですか。

999万円の家の公式ページに等級の数字は書かれていませんでした。見積の仕様のままの等級を、書面で出してもらって確かめてください。

999万円の家と建売はどちらが安いですか。

土地を持っている方は999万円の家のほうが安くなる可能性が高いです。土地から買う方は、同じエリアの建売と総額で比べると、建売のほうが建物も土地も広いことが多くあります。

999万円の家は総額と広さで建売と比べて決める

最後にまとめます。999万円の家は建物本体の参考価格で、判断は土地を含めた総額で行います。

土地をすでに持っている方にとって、999万円の家は強い選択肢です。土地から探す方は、土地を買う前に同じ予算の建売と総額で並べてください。

建売の総額の比べ方や、注文住宅の見積との並べ方も、お気軽にご相談ください。当社は買主の側に立って、物件の良いところも気になるところもそのままお伝えします。