建売の仲介手数料が無料なのはなぜ？売主から報酬が出る仕組みと0円の条件

払う人が替わるからです。仲介手数料の105万6,000円を買主ではなく売主が払っているだけです。

成り立つ理由は売主です。新築の建売は売主が宅地建物取引業者で、早く売るために仲介会社へ報酬を払います。

金額は小さくありません。3,000万円の物件なら税込105万6,000円です。これを売主が負担すれば買主は0円で買えます。

この記事では告示の条文と関西3,143件の実測で仕組みを説明する。無料にならない建売もあるので、その条件まで並べます。

建売の仲介手数料が無料なのはなぜか

仕組みは単純です。仲介手数料の出どころが買主から売主に替わるです。

新築の建売は売主が宅地建物取引業者

区分	売主	報酬を払う人	買主の負担
新築の建売	宅地建物取引業者	売主	0円にできる
中古（個人の売主）	個人	売主と買主それぞれ	原則かかる
中古（買取再販）	宅地建物取引業者	売主	0円にできる場合がある
注文住宅の土地	個人や法人	売主と買主それぞれ	原則かかる

1行目と2行目の差が全部です。個人の売主は自分の仲介会社に報酬を払うだけで、買主側の分までは払いません。だから中古では買主も自分の仲介会社に仲介手数料を払う形になります。4行目の注文住宅の土地も同じで、売主が個人なら買主の仲介手数料はかかります。

関西の新築戸建3143件の売主を数えた

実際にどうなっているかを数えました。関西6府県の新築戸建3,143件の売主は、上位がすべて宅地建物取引業者です。

府県	件数
大阪府	1,278件
兵庫県	933件
京都府	473件
奈良県	274件
滋賀県	168件
和歌山県	17件

内訳では飯田グループ6社だけで791件、全体の25.2％を占めていました。4件に1件は同じグループが売主ということです。売主が宅建業者だから、仲介手数料を売主から受け取る形を作れます。売主ごとの違いは飯田グループの建売ランキング｜6社のランクと子会社とやばいと言われる理由にまとめています。

告示の仕組みで仲介手数料は売主側だけで取れる

ここが条文の話です。告示の上限は「依頼者の一方につき」。

媒介の仲介手数料は依頼者の一方につき上限まで

昭和45年建設省告示第1552号の第二は、売買の媒介の報酬を依頼者の一方につき次の割合の合計以内と定めています。2024年7月1日施行の改正で、料率は消費税を含む表記になりました。

物件価格の区分	料率（税込）	3,000万円のとき
200万円以下の部分	5.5％	11万円
200万円超400万円以下の部分	4.4％	8万8,000円
400万円を超える部分	3.3％	85万8,000円
合計	税込3.3％＋6.6万円	105万6,000円

「依頼者の一方につき」なので、売主から105万6,000円を受け取れば、買主から取らなくても上限まで届きます。これが仲介手数料0円が成り立つ条文上の根拠です。

代理の仲介手数料は媒介の2倍まで

もう1段あります。同じ告示の第三は、売買の代理の報酬を第二の計算方法で算出した金額の2倍以内と定めています。

3,000万円の仲介手数料なら税込211万2,000円までです。ただし相手方からも受け取る場合は合計で2倍を超えてはならないとされているので、売主側だけで受け取れば買主は0円になります。販売図面の取引態様が代理の物件は、0円になりやすい形です。

なお宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方では、複数の宅地建物取引業者が1つの売買を媒介しても依頼者の一方から受領する報酬の総額が告示第二の額以内とされています。会社が増えても買主の負担は増えません。

売主が仲介手数料を払う理由

売主の側から見ます。売主にとっては固定費にならないから合理的です。

成功報酬だから売主の固定費にならない

国土交通省が定める標準媒介契約約款の第8条は、媒介によって売買の契約が成立したときに報酬を請求できるとしています。第9条では、宅地建物取引業法37条の書面を交付した後でなければ受領できないとされています。

3つ目が本音の部分です。建売は土地を仕入れて建てるので、売れ残るほど金利と管理の負担が続きます。早く売れるなら報酬を払う価値があるという判断です。逆に言えば、売れ行きのよい物件では売主が報酬を出さないこともあります。

仲介手数料を売主が払っても価格は変わらない

よく聞かれるところです。価格は売主が決めるので仲介会社では変えられない。

同じ物件を別の仲介会社で買っても、売主が出している価格は同じです。仲介手数料が0円になるかどうかは、売主と仲介会社の間でどう報酬を分けるかの話なので、物件価格に足されるわけではありません。

確かめ方もあります。国土交通省の不動産情報ライブラリには成約価格が載っているので、近隣の成約と並べれば価格が上乗せされていないかが分かる。当社はお出しする物件ごとに、この成約データを並べてお見せしています。

広告掲載承諾書がないと物件が出てこない

ここも売主が握っています。売主の承諾がないと仲介会社は広告に載せられません。

宅地建物取引業法第33条は、工事の完了前は建築基準法6条1項の確認などを受けた後でなければ広告をしてはならないと定めています。さらに実務では売主が出す広告掲載承諾書がないとポータルサイトに載せられません。

つまり売主と取引のある会社でないと、そもそも扱えない物件があります。探し方は建売はどこで探す？広告掲載承諾書と囲い込みで未公開になる仕組みにまとめました。

仲介手数料が無料にならない建売もある

最後に例外です。売主が報酬を出さない物件は0円にできません。

0円にできない3つの場合

場合	理由	買主の負担
売主が報酬を出さない	仲介会社の取り分がない	仲介手数料がかかる
元付が仲介会社	売主ではなく媒介の立場	かかる
売主が個人	買主側の分まで払わない	かかる
売主の直接販売	仲介が入らない	0円（仲介なし）

2行目が分かりにくいところです。件数を多く出している会社でも、取引態様が媒介なら売主ではありません。その場合は売主から報酬が出ないので仲介手数料を0円にできません。見分け方は宅地建物取引業法第34条第2項で、注文を受けたときは取引態様の別を明らかにする義務があります。

建売の仲介手数料が無料なのはなぜかのよくある質問

建売の仲介手数料が無料になるのはなぜですか。

新築の建売は売主が宅地建物取引業者で、早く売るために仲介会社へ報酬を払うからです。告示第二の上限は「依頼者の一方につき」と定められているので、売主から上限まで受け取れば買主から取らなくても成り立ちます。

無料だと物件価格に上乗せされていませんか。

価格は売主が決めていて、仲介会社は変えられません。同じ物件を別の会社で買っても価格は同じです。成約価格は国土交通省の不動産情報ライブラリで確かめられます。

取引態様が代理だと何が違うのですか。

告示第三で、代理の報酬は媒介の2倍以内と定められています。3,000万円なら税込211万2,000円までです。売主側だけで受け取れるので、買主が0円になりやすい形です。

仲介会社が2社入ると仲介手数料は倍になりますか。

なりません。国土交通省の解釈・運用の考え方では、複数の宅地建物取引業者が1つの売買を媒介しても、依頼者の一方から受領する報酬の総額が告示第二の額以内でなければならないとされています。

なぜ中古は無料にならないのですか。

売主が個人だからです。個人の売主は自分が依頼した仲介会社に報酬を払うだけで、買主側の分までは払いません。宅地建物取引業者が買い取って再販している中古なら0円になる場合があります。

どの建売でも無料になりますか。

なりません。売主が報酬を出さない物件と、元付が売主ではなく媒介の立場の物件は0円にできません。販売図面の取引態様の欄で見分けられます。

建売の仲介手数料が無料なのは売主が払うから

最後にまとめます。

覚えておく数字は1つです。3,000万円の仲介手数料の上限は税込105万6,000円。この額を売主が負担するかどうかで0円が決まると考えてください。

関西の新築建売は仲介手数料0円でお取り扱いしています。お考えの物件が0円にできるかは先に調べてお伝えしますので、仕組みが気になる段階でご相談ください。