旗竿地とは？デメリットと恥ずかしいと言われる理由と後悔しない条件を解説

その形が旗竿地です。やめる必要はありませんが、測る場所が整形地より多い土地です。

先に結論を言います。旗竿地の良し悪しは立地ではなく通路の幅と、通路の権利の2つでほぼ決まります。

通路の幅は図面の数字だけでは足りません。幅2.00メートルの通路でも、両側にブロック塀が立つと実際に通れる幅は1.80メートルになります。

幅1.70メートルの車を入れると左右に5センチしか残りません。ドアは開きません。内見のときに車を持ち込まずに契約すると、ここで詰みます。

一方で、得をしている面もあります。建蔽率の計算には通路部分も入るのが旗竿地。同じ予算でひと回り大きな家が建つ、という言い方ができる土地です。

この記事では、旗竿地の定義と関西で多い理由、デメリットのうち何がお金で直るのか、通路の権利の読み方、内見で測る場所までを条文と数字で整理します。

旗竿地とは道路まで細長い通路でつながる土地

まず言葉と法律の位置を押さえます。旗竿地は正式な法律用語ではないというところから始めます。

旗竿地の読み方は「はたざおち」

旗竿地ははたざおちと読みます。旗を掲げる竿に見立てた呼び方です。

細長い通路の部分が竿、その先に広がる敷地の部分が旗に当たります。上から見た形がそのまま名前になっています。

不動産の広告では旗竿地と書かれますが、行政の書類では路地状敷地という名前になります。役所で相談するときはこちらの言葉を使うと話が早くなります。

旗竿地の通路幅2メートルは建築基準法43条1項

なぜ通路の幅がちょうど2メートルの物件が多いのか。答えは条文にあります。

建築基準法43条1項は建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければならないと定めています。これを接道義務と呼びます。

旗竿地では通路の幅がそのまま「道路に接する長さ」になります。だから2メートルは家を建てられる最低の幅です。1.9メートルでは建築確認が下りません。

条文	内容	買主にとっての意味
43条1項	道路に2m以上接すること	通路幅2mが建築の最低ライン
43条2項1号	幅員4m以上の道に接する一部の建築物は適用除外	国土交通省令の基準に適合し特定行政庁が認めたもの
43条2項2号	周囲に広い空地があるものは許可で建てられる	建築審査会の同意が要る例外
43条3項	地方公共団体は条例で制限を付加できる	府県ごとに幅が変わる
44条	道路内に建築物や擁壁を突き出せない	通路を勝手に広げることはできない

旗竿地は土地を分けた結果として生まれる

旗竿地は最初からその形だったわけではありません。広い1筆の土地を分けて区画数を増やしたときに生まれます。

道路に面した部分は限られています。その限られた間口を2メートルずつ分けていけば、奥の土地にも家が建てられます。道路に面していない土地を売れる形にする手段です。

だから旗竿地には必ず「元は1つの土地だった」という履歴があります。この履歴が、後で出てくる通路の権利の話に直結します。

旗竿地と袋地と無道路地は別のもの

似た言葉が3つあって混ざりやすいので分けます。この3つは建てられるかどうかが違うので、混ぜると判断を間違えます。

呼び方	状態	家は建てられるか
旗竿地（路地状敷地）	細い通路で道路に2m以上接している	建てられる
袋地	他の土地に囲まれて公道に通じない	原則は建てられない
無道路地	道路に接していない、または接道義務を満たさない	原則は建てられない
再建築不可	接道義務を満たさないまま家が建っている	今の建物は使えるが建て替え不可

新築の建売として売られている旗竿地は、建築確認が下りている土地です。そこは心配しなくてよい部分です。中古で「旗竿地」と書かれている物件だけは、実測で2メートルあるかを先に確かめる必要があると考えてください。

再建築不可かどうかを含めた判断は再建築不可物件を購入しました｜後悔しないための判断基準にまとめています。

関西の建売に旗竿地が多い理由は府県の条例の差

ここが他ではあまり書かれていない部分です。通路の幅の規制は府県で違うという話をします。

建築基準法43条3項で自治体が幅を上乗せできる

43条3項は、地方公共団体が条例で敷地が接しなければならない道路の幅員、その敷地が道路に接する部分の長さなどの制限を付加できると定めています。

つまり国の2メートルは下限で、上乗せは自治体の判断です。同じ形の土地が、府県をまたぐと建てられるかどうかが変わります。

京都府は長さ20メートルを超えると幅3メートルが必要

京都府建築基準法施行条例の第4条には、はっきりと表が載っています。

路地状部分の長さ	必要な幅員
20メートル以内のとき	2メートル
20メートルを超え35メートル以内のとき	3メートル
35メートルを超えるとき	4メートル

さらに同条3項で路地状部分に建築物を建築してはならないと定めています。避難上支障のない門と塀だけが例外です。

だから京都は通路の上に建物を張り出せないことになります。車庫を通路にかぶせるような配置は取れません。

大阪府と兵庫県は旗竿地の幅に上乗せがない

では大阪と兵庫はどうか。両方の条例を最後まで読みました。

大阪府建築基準法施行条例で道路との関係を定めているのは第66条から第68条で、対象は特殊建築物と床面積3,000平方メートル以上の店舗です。一戸建ての住宅に幅員の上乗せはありません。

兵庫県建築基準条例も同じで、章の立て方が特殊建築物・大規模建築物・長屋・共同住宅になっています。一戸建て住宅の路地状敷地を対象にした条文はありません。

結果として大阪と兵庫は幅2メートルで分けられることになります。当社が数えた関西6府県の新築戸建3,143件のうち、大阪が1,278件、兵庫が933件です。供給の多い2府県が、通路の規制が緩い2府県でもあります。

神戸市は兵庫県条例の適用から除かれていて、市の条例が別に置かれています。通路の幅は必ず物件のある市町村で確かめてください。

旗竿地のデメリット7つをお金で直るかで分ける

デメリットは並べるだけでは判断できません。後から直せる3つと買う時点で決まる4つに分けます。

旗竿地でお金で直るのは工事費と配管の2つだけ

デメリット	中身	お金で直るか
駐車	通路の幅が足りず車が入らない	直らない
工事費	重機が入らず搬入が人力になる	直る（見積で分かる）
日当たり	三方が隣地で窓が取れない	直らない
配管	水道と排水が通路の下を長く通る	直る（更新費用はかかる）
通行	通路の権利が曖昧で揉める	書面で直せることがある
売却	買い手が絞られて時間がかかる	直らない
再建築	通路が2メートルを下回ると建て替えられない	直らない

この表の見方は1つです。直らない4つに納得できる値段かどうかだけを見てください。直るものは見積を取れば数字になります。

再建築できない旗竿地は買ってはいけない

7つのうち最も重いのは再建築です。いま家が建っていても、建て替えができない旗竿地があります。

理由は単純で、建築基準法ができる前や、接道義務が変わる前に建てられた家だからです。既存の建物はそのまま使えますが、次の建築確認は下りません。

新築の建売なら建築確認を取って建てているので、この心配はありません。ただし通路の最狭部が2メートルを保っているかは必ず測ってください。塀や擁壁が後から作られて実測1.9メートルになっている例があります。

旗竿地の日当たりは窓の前の距離で決まる

旗竿地は奥まった位置にあるので、三方が隣地になりやすい形です。南向きの窓を大きく取れないことがあります。

ここで見るのは間取り図ではありません。窓の前が1メートル未満なら光は入らないので、隣家の壁までの距離を測ります。間取りが南向きでも、1メートル先に壁があれば同じことです。

断熱の等級が高くても、日射が入らなければ冬は寒く感じます。等級の考え方は建売は寒い？冬に寒くなる原因と内見での確かめ方にまとめています。

旗竿地で後悔したと言われるのは駐車と日当たりの2つ

旗竿地で後悔という言葉が出てくる場面は、ほぼ2つに絞られます。後悔の理由は駐車と日当たりの2つに集中する形です。

どちらも住み始めてから毎日効いてくる部分です。通路が狭くて車を買い替えられない、昼でも照明を付けないと暗い。この2つは工事でも直りません。

逆に、後悔していないという声が多いのは通路の幅が3メートル以上ある旗竿地です。3メートルあれば車もドアも人も同時に通れます。

つまり後悔するかどうかは形ではなく幅です。2メートル台の旗竿地を選ぶなら、車を1台に絞る前提で考えてください。

旗竿地に車が入るかは幅2メートルでは判断できない

ここがいちばん現実的な話です。2メートルは敷地の幅で通れる幅ではないところが落とし穴です。

旗竿地の通路は塀の厚さ10センチぶん狭くなる

建築基準法施行令62条の8第2号は、補強コンクリートブロック造の塀について壁の厚さは、十五センチメートル（高さ二メートル以下の塀にあつては、十センチメートル）以上と定めています。

つまり低い塀でも10センチは必ずあります。通路の両側が隣地で、両側に塀が立っていれば2.00メートルから20センチ減って1.80メートルです。

旗竿地に軽自動車と5ナンバー車が入るか計算する

車の幅は道路運送車両法施行規則の別表第一で上限が決まっています。

区分	幅の上限	有効幅1.80mとの差	片側に残る隙間
軽自動車	1.48メートル	0.32メートル	16センチ
小型自動車（5ナンバー）	1.70メートル	0.10メートル	5センチ
普通自動車（3ナンバー）	1.70メートル超	マイナス	入らない

5センチというのはドアを開けられない幅です。乗り降りは通路を抜けた先でするしかありません。

さらにカタログの全幅にドアミラーは入っていません。ミラーを畳まないと通れない車種があります。軽自動車でも、荷物を積んで擦れば塗装は持ちません。

旗竿地の内見ではメジャーで最狭部を測る

図面の数字を信じずに、測るのは通路のいちばん狭い1か所です。入口は広くても途中で狭まっている形がよくあります。

当社が同行するときは、お客様の車で通路に実際に入ってもらいます。測ってから入るのではなく、入ってから測ったほうが結論が早く出ます。

旗竿地の恥ずかしいと嫌がらせは通路の権利で決まる

検索では「旗竿地 恥ずかしい」「旗竿地 嫌がらせ」がよく出てきます。原因は見た目ではなく通路の幅にあるというのが当社の見方です。

旗竿地が恥ずかしいと言われるのは来客の動線

旗竿地が恥ずかしいと言われる理由を分解すると、玄関までの通路を人に通らせることに集中しています。

来客が細い通路を1列で歩く、宅配の台車が入らない、雨の日に傘を開けない。こうした場面が積み上がって感じ方になります。

ただしこれは幅が3メートル台ならほぼ解消する話です。形ではなく幅の問題です。関連する話は建売は恥ずかしい？安っぽいと言われる理由となぜ安いのかにまとめています。

民法213条は分割で生まれた袋地を無償で通行させる

嫌がらせの多くは「通っていいのか」が曖昧なときに起きます。ここは民法に答えがあります。

条文	内容
第210条	他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため囲んでいる他の土地を通行できる
第211条	通行の場所と方法は、必要でありかつ他の土地のために損害が最も少ないものを選ぶ
第212条	通行権を有する者は、通行する他の土地の損害に対して償金を支払う
第213条	他の分割者の所有地のみを通行でき、償金を支払うことを要しない

建売の区画割りで生まれた旗竿地は、まさに分割によって生じた土地です。213条が効く場面なので、通行できるかどうかで争う余地は小さくなります。

2023年4月から水道管とガス管を通す権利が条文になった

もう1つ大きい改正があります。民法213条の2は2023年4月1日施行です。

内容はこうです。電気、ガス、水道水の供給などを受けられないときは、必要な範囲内で、他の土地に設備を設置し、または他人が所有する設備を使用することができると定めています。

条件は3つあります。損害が最も少ない場所と方法を選ぶこと、あらかじめ目的・場所・方法を通知すること、そして償金を支払うことです。他人の設備を使う場合は、利益を受ける割合に応じて維持費も負担します。

改正前は掘削の承諾がもらえないと工事が止まっていました。2023年4月から条文が根拠になるので、話し方が変わりました。ただし実務では承諾書を取っておくほうが早いので、当社は先に取り寄せます。

旗竿地の通路が自分の名義かを登記で確かめる

通路の状態は3つに分かれます。ここで揉めやすさが変わります。

通路の状態	内容	揉めやすさ
自分の単独所有	旗と竿が1筆または自分名義の2筆	低い
共有持分	複数の区画で通路を共有する	中（工事の同意が必要）
他人名義＋通行地役権	他人の土地を通る権利だけを持つ	高い｜書面がないと争いになる
権利の書面がない	事実上通っているだけ	高い（民法で争う話になる）

確かめる書類は登記事項証明書と公図です。公図を見れば分割の経緯まで読めます。当社は建売の紹介時にこの2つを先に取ります。

旗竿地の掘削承諾は買う前に書面でもらう

通路が他人の土地や共有になっている場合、掘削承諾が無いと水道工事ができないことがあります。

掘削承諾とは、他人の土地を掘って配管を通したり交換したりしてよいという書面です。民法213条の2が根拠になりましたが、実務では現場に入る前に書面があるかどうかで工期が変わります。

書面	何のために要るか	無いとどうなるか
通行承諾書	車や人が通路を通るため	通行を止められたときに争いになる
掘削承諾書	配管の新設と交換のため	給湯器や水道の工事ができない
通行地役権の登記	次に売るときの買主のため	買主のローンが通らないことがある

この3つは売主に請求すれば出てくることが多い書類です。出てこない場合は、その理由を確かめてください。書面が無い通路は値段に反映されているべきです。

旗竿地は同じ予算で大きな家が建つ

ここまで弱点を書いてきましたが、旗竿地には明確な得もあります。敷地面積には通路の30平方メートルも入るという計算です。

旗竿地は通路30平方メートルも敷地面積に入る

具体的に計算します。敷地全体120平方メートル、通路が幅2メートル×長さ15メートルで30平方メートルの旗竿地を考えます。建蔽率60パーセント、容積率200パーセントの地域とします。

項目	旗竿地120m2	整形地90m2	差
敷地面積	120平方メートル	90平方メートル	30平方メートル
建築面積の上限	72平方メートル	54平方メートル	18平方メートル
延べ面積の上限	240平方メートル	180平方メートル	60平方メートル
坪に直すと	21.8坪	16.3坪	5.44坪

通路の30平方メートルには家を建てられません。それでも建築面積の上限は72平方メートルまで取れます。旗の部分90平方メートルに対して80パーセントを建物で埋められる計算です。

旗竿地の坪単価に直すと45万円相当になる

値段で見るともっと分かりやすくなります。坪単価60万円の地域を想定します。

整形地90平方メートルは27.2坪なので1,634万円です。同じ1,634万円で旗竿地120平方メートル（36.3坪）が買えるなら、坪単価は45万円相当まで下がります。

つまり旗竿地は建てられる面積を安く買っている土地です。同じ予算で部屋数を増やしたい、という目的とは相性がいい形です。

旗竿地で増える工事費は3つに分けて見積を取る

得な面だけでなく、建てるときに増える費用も押さえます。増えるのは搬入・配管・外構の3つです。

新築の建売ならこの費用は販売価格に織り込まれています。買主が追加で払うわけではありません。見るべきなのはその分だけ土地の値段が下がっているかです。

近隣の整形地の坪単価と比べて、差が10パーセントも無いなら売主が旗竿地の弱点を価格に反映していないことになります。そこは交渉の材料になります。

旗竿地の相続税評価は3つの補正で下がる

税金の側でも旗竿地は不利に扱われません。相続税の評価では不整形地の評価、間口が狭小な宅地の評価、奥行が長大な宅地の評価という3つの減額の仕組みがあります。

財産評価基本通達の20、20の4に定められていて、3つの補正とも当たりやすいです。将来の相続で評価が高く付く心配は小さいと考えてよい土地です。

買ってよい旗竿地の5条件と内見で測る7か所

ここまでの話を、判断できる形にまとめます。欠けた条件の数だけ値段が下がっているかを見てください。

買ってよい旗竿地の5条件

6つ目として整形地より明確に安いことを加えてください。旗竿地なのに近隣の整形地と同じ値段なら、その物件は選ぶ理由がありません。

5つのうち欠けるものがあっても、欠けた分の値引きが取れていれば買える物件です。値引きの実際は建売の値引きは100万円通る？成約3628件で見る交渉の実際にまとめています。

旗竿地の内見でメジャーを当てる7か所

測る場所	見るもの	目安
通路の最狭部	塀の内側から内側	1.80メートル以上あるか
通路の入口	道路との段差と勾配	車の底が擦らないか
通路の曲がり	折れた角の内側	切り返さずに入れるか
水道メーター	位置と通路との関係	検針で人が入るか
排水のマス	数と位置	将来の更新で掘れるか
窓の前	隣家の壁までの距離	1メートル未満なら光は入らない
自転車置き場	通路に置いたときの残り幅	車が通れるか

図面には出てこない数字ばかりです。当社が実測したレインズの販売図面224枚では、性能が書かれていたのは4パーセントだけでした。通路の実寸は図面に書かれていないのが実情です。

旗竿地を買った後に先にやっておく3つ

引渡しのあとにやっておくと、後で困らないことが3つあります。やるのは境界・写真・保存の3つです。

境界標は塀の工事や植栽で動いてしまうことがあります。2メートルを証明できる状態を保つことが、次に売るときの値段を守る一番安い方法です。

旗竿地の建売でも仲介手数料は0円で対応します

ここまで読むと確かめることが多いと感じたはずです。確認は買主の側でやる必要があると当社は考えています。

新築の建売なら旗竿地でも仲介手数料は0円

当社は関西の新築建売を仲介手数料0円でお取り扱いしています。旗竿地でも整形地でも扱いは同じです。

書類の取り寄せや実測に追加の費用はかかりません。確かめる手間が多い土地ほど0円の差が大きいと考えてください。

当社が旗竿地で先に取り寄せる6つの書類

書類	何が分かるか
登記事項証明書	通路の名義と持分、地役権の登記
公図	分割の経緯と通路の形
確認済証・検査済証	建築確認が下りて検査が済んでいるか
設計住宅性能評価書	断熱等性能等級とUA値
通行および掘削の承諾書	他人名義の通路を使う場合の書面
上下水道の配管図	配管が誰の土地を通っているか

この6つがそろえば、旗竿地で後から出てくる話はほぼ潰せます。売主に請求するかどうかで結果が変わる書類なので、仲介に入る会社の動き方で差が出ます。

取引態様の確認も同時に行います。宅地建物取引業法34条2項は注文を受けたときは、遅滞なく、その注文をした者に対し、取引態様の別を明らかにしなければならないと定めています。仕組みは建売はどこで探す？広告掲載承諾書と囲い込みで未公開になる仕組みにまとめています。

旗竿地に関するよくある質問

旗竿地の読み方は何ですか。

「はたざおち」と読みます。行政の書類では路地状敷地と書かれます。役所や検査機関に相談するときは路地状敷地という言い方のほうが通ります。

旗竿地はやめたほうがいいですか。

通路の最狭部が2メートル以上あり、通路が自分の単独所有で、使う車が入るなら問題ありません。この3つが欠けている場合だけ、欠けた分の値引きが取れているかを確かめてください。

通路の幅が2メートルあれば車は必ず入りますか。

入らないことがあります。両側にブロック塀が立つと、建築基準法施行令62条の8で塀の厚さは10センチ以上と決まっているため、実際に通れる幅は1.80メートルになります。幅1.70メートルの車だと片側5センチしか残りません。

旗竿地で嫌がらせを受けると聞きました。

通路の権利が曖昧なときに起きます。建売の区画割りで生まれた旗竿地なら民法213条が効くので、他の分割者の土地を無償で通行できます。水道管やガス管も2023年4月施行の民法213条の2で設置できます。

旗竿地は建てられる面積が減りますか。

減りません。建蔽率と容積率の計算では通路部分も敷地面積に入ります。敷地120平方メートルで建蔽率60パーセントなら、建築面積は72平方メートルまで取れます。ただし京都府では路地状部分に建築物を建てられないので配置は制約されます。

旗竿地は売るときに困りますか。

整形地より買い手が絞られるので時間はかかります。ただし通路が2メートル以上あって単独所有なら、建て替えができるので値段は付きます。通路が2メートルを下回っている物件だけは避けてください。

関西で旗竿地の建売が多いのはなぜですか。

京都府は条例で路地状部分の長さに応じて3メートル・4メートルを求めていますが、大阪府と兵庫県には一戸建て住宅への上乗せ規定がありません。幅2メートルで分けられるので区画数を増やせます。

旗竿地は通路の幅と権利で決まる

最後に手順だけ残します。安いから危ないのではない、というのが結論です。確かめる場所が整形地より多いだけの土地です。

得をしている面も忘れないでください。建蔽率の計算に通路も入るので、建てられる面積は整形地より減りません。坪単価60万円の地域で整形地90平方メートルと同じ金額なら、旗竿地120平方メートルは坪45万円相当です。

関西の新築建売は仲介手数料0円でお取り扱いしています。旗竿地は書類が多い土地なので、先に全部取り寄せてから内見に行きます。気になる物件があれば、通路の幅と名義だけでも先に調べます。