土地の査定額はどう決まる？路線価との違いと坪単価の落とし穴

土地は建物と違い、見た目から金額を想像しにくいものです。

土地には4つの公的な価格があり、どれも実際に売れる金額とは違います。

売れる金額を知るには、同じ地区で実際に成約した価格を見るしかありません。

当社は29市の更地の成約を28,972件集計しています。

先に減価される項目を確認すれば、金額のずれは小さくできます。

当社は、同じ地区・同じ坪数で実際に売れた金額をお出しします。査定は無料です。

土地の価格は4つある

まず、よく聞く価格の違いを整理します。

目的が違うので、金額も違います。

順に見ます。

公示地価は取引の目安として国が出すもの

土地の値段は、ひとつではありません。

目的ごとに、別の物差しが用意されています。

まず、それぞれが何のための数字かを押さえてください。

1月1日時点の価格を、3月に発表します。

不動産鑑定士が評価した、標準的な地点の1平方メートルあたりの価格です。

公共事業の用地買収でも、この価格が基準になります。

4つのなかで、実勢価格にいちばん近い水準です。

基準地価は都道府県が出すもの

都道府県地価調査という名前でも呼ばれます。

公示地価と同じ地点が選ばれていることもあり、その場合は半年ごとの動きが追えます。

7月1日時点の価格を、9月に発表します。

公示地価を補う位置づけで、都市計画区域の外も対象になります。

公示地価とセットで見ると、1年のなかでの動きが分かります。

相続税路線価は公示価格の約80%

道路に価格が付いている図を見たことがあるかもしれません。

あれが路線価図です。国税庁のサイトで誰でも無料で見られます。

国税庁が、相続税と贈与税の計算のために出しています。

1月1日時点の価格を、7月に発表します。

水準は公示価格のおよそ80%に設定されています。

つまり路線価で計算した金額は、実勢価格より低く出ます。

1,800万円と出たなら、実勢では2,200万円前後という見当になります。

固定資産税評価額は公示価格の約70%

毎年届く納税通知書に、評価額が書かれています。

課税標準額と評価額は別の数字なので、見る欄を間違えないでください。

市区町村が、固定資産税を計算するために出しています。

3年ごとに評価替えが行われます。

水準は公示価格のおよそ70%です。

毎年4月ごろに届く納税通知書で確認できます。

4つのなかで、最も低く出る価格になります。

実際に売れる価格は、このどれでもない

公的な価格は、標準的な土地についての目安です。

実際の取引は、その土地の形・接道・向き・時期で上下します。

売れる金額を知るには、同じ地区の成約価格を見るしかありません。

価格	出すところ	基準日	公表	水準
公示地価	国土交通省	1月1日	3月	100%（基準）
基準地価	都道府県	7月1日	9月	公示地価とほぼ同水準
相続税路線価	国税庁	1月1日	7月	公示価格の約80%
固定資産税評価額	市区町村	1月1日（3年ごと）	4月ごろ通知	公示価格の約70%
成約価格	国土交通省（取引の届出）	実際の取引日	四半期ごと	実際に売れた金額

29市の更地28,972件で見る実際の坪単価

当社が集計した、実際の成約価格です。

同じ関西でも、坪単価は約7.7倍ひらきます。

数字を確認します。

集計したのは更地の成約28,972件

建物付きの取引を混ぜると、建物の価値が入って土地の相場が分からなくなります。

そのため、土地だけの取引に絞って集計しました。

建物を含まない「宅地（土地）」だけを抜き出して集計しました。

広告に出ていた売り出し価格ではなく、実際に成約した金額です。

29市分で28,972件になります。

坪単価がいちばん高いのは大阪市の100万円

西宮市97万円、吹田市89万円、豊中市83万円と続きます。

京都市79万円、茨木市74万円です。

都心とその周辺では、坪100万円前後という水準になります。

いちばん低いのは高砂市の13万円

舞鶴市14万円、姫路市18万円、加古川市21万円と続きます。

三田市23万円、和泉市25万円です。

大阪市100万円と高砂市13万円で、約7.7倍の開きがあります。

坪単価が低い市ほど、面積は広い

安い土地は狭い、という思い込みは当たりません。

実際には逆で、坪単価の低い市ほど広い区画が動いています。

三田市の更地は72.6坪、和泉市は69.6坪が中央値です。

高砂市・舞鶴市・姫路市はいずれも63.5坪でした。

一方、大阪市は34.8坪です。

坪単価が安いぶん、広い区画が動いているということになります。

総額で見ると印象が変わる

坪単価だけを見ていると、判断を誤ることがあります。

売主にとって大事なのは、最終的にいくら入るかです。

大阪市の更地の中央値は3,700万円、吹田市は4,500万円です。

一方、高砂市は910万円、舞鶴市は860万円でした。

坪単価と総額の順位は、必ずしも一致しません。

自分の土地が何坪かで、位置づけが変わります。

市	成約件数	価格の中央値	坪単価	面積の中央値
大阪市	3,851件	3,700万円	100万円	34.8坪
西宮市	960件	4,000万円	97万円	52.2坪
吹田市	617件	4,500万円	89万円	51.4坪
豊中市	709件	3,500万円	83万円	40.8坪
京都市	2,920件	3,400万円	79万円	42.4坪
茨木市	614件	3,400万円	74万円	43.9坪
和泉市	542件	1,700万円	25万円	69.6坪
三田市	192件	1,600万円	23万円	72.6坪
加古川市	1,038件	1,300万円	21万円	60.5坪
姫路市	2,444件	1,200万円	18万円	63.5坪
舞鶴市	367件	860万円	14万円	63.5坪
高砂市	319件	910万円	13万円	63.5坪

坪単価×坪数では査定額は出ない

ここが、公的価格から計算した金額とずれる理由です。

土地は、形と接道で大きく評価が変わります。

減らされる項目を挙げます。

間口が狭いと減価される

ここから先が、公的価格からの計算とずれる理由です。

土地は面積だけで値段が決まるものではありません。

狭いと、駐車場が取りにくく、建物の配置も制限されます。

4m未満になると、買主が絞られてきます。

同じ坪数でも、間口が広いほうが高く売れます。

旗竿地は2〜3割下がることがある

大阪市や東大阪市の住宅地では、実際によく見かける形です。

土地を分割して売った結果、奥に残った区画がこの形になります。

道路から細い通路で奥につながっている土地です。

通路部分には建物を建てられません。

工事の車両も入りにくく、建築費が上がります。

同じ地区の整形地と比べて、2割から3割下がることがあります。

不整形な土地も減価される

区画整理されていない古い住宅地では、よくある形です。

大阪市の旧市街や、京都市の路地沿いでは珍しくありません。

三角形、台形、極端に細長い形などです。

建物を配置できる範囲が限られ、使えない部分が出ます。

相続税の評価でも、不整形地補正という調整があります。

接道していないと大きく下がる

建築基準法では、幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。

これを満たさないと、建物を建てられません。

再建築不可の土地は、価格が半分以下になることもあります。

詳しくは再建築不可物件の売却の記事をご覧ください。

高低差・私道負担・越境も見られる

現地を見て初めて分かる項目が並びます。

図面だけでは判断できないため、机上の査定では反映されていません。

道路より高いか低いかで、造成の費用が変わります。

擁壁が古ければ、やり直しに数百万円かかります。

私道の持分が含まれる場合、その分は建物を建てられません。

隣地の塀や樹木が越境していれば、その解消も条件になります。

角地や二方路は加算されることがある

2つの道路に接している土地です。

採光と通風がよく、建物の配置も自由になります。

建ぺい率が緩和される場合もあります。

減る項目だけでなく、増える項目もあります。

査定はこうやって出しています

当社がどう金額を出しているかを開示します。

基本は、同じ地区で実際に売れた事例と比べる方法です。

手順を説明します。

取引事例比較法が基本

査定の方法には、原価法や収益還元法もあります。

ただし更地の売買では、事例と比べる方法が中心になります。

同じ地区、同じくらいの坪数、近い時期の成約を探します。

そこから、形や接道の違いを補正して金額を出します。

当社は成約データを地区単位で集計しているため、この事例を出せます。

公的価格は答え合わせに使う

ひとつの方法だけで金額を出すと、根拠が弱くなります。

別の経路で計算した数字と突き合わせることに意味があります。

路線価や公示地価は、出した金額が大きく外れていないかの確認に使います。

路線価から逆算した金額と、事例から出した金額。

この2つが近ければ、金額の確度は高くなります。

大きくずれるときは理由がある

事例のほうが明らかに安いなら、その地区に売りにくい事情があります。

高いなら、再開発や区画整理などの要因が考えられます。

その理由を確かめてから、価格を決めます。

現地を見ないと確定しない

机上の査定は、あくまで目安です。

高低差、越境、隣地との関係、道路の実際の幅。

これらは現地でしか分かりません。

机上で目安を出し、現地で確定させるという2段階になります。

査定額は売れる保証ではない

査定額は、その金額で売れる見込みを示すものです。

売り出してみて反応がなければ、価格を見直します。

高い査定額を出す会社が、良い会社とは限りません。

根拠を聞いて、納得できるかどうかで判断してください。

一括査定サイトの仕組みは高額査定サイトの記事にまとめています。

自分でおおよその金額を調べる方法

相談の前に、自分で見当をつけることもできます。

無料で使える公的なサイトがあります。

順に紹介します。

不動産情報ライブラリで成約価格を見る

登録も費用も要りません。誰でも今すぐ見られます。

相談の前に、一度ご自身で眺めてみてください。

地図から地域を選ぶと、実際の取引価格が表示されます。

面積、取引の時期、最寄り駅からの距離まで分かります。

自分の土地と条件の近い事例を探してください。

路線価から逆算する

路線価図は、国税庁のサイトで年度ごとに公開されています。

過去の年度もさかのぼって見られます。

国税庁の路線価図で、前面道路の数字を調べます。

単位は千円/平方メートルです。

「300」なら1平方メートルあたり30万円になります。

これを0.8で割ると、公示価格の水準に近づきます。

さらに坪換算するなら、3.305785を掛けてください。

固定資産税の納税通知書から逆算する

評価額を0.7で割ると、公示価格の水準に近づきます。

路線価が付いていない地域では、この方法が使えます。

市街化調整区域や、郊外の土地で有効です。

ただし、どれも目安にとどまる

形、間口、接道、高低差の減価が反映されていません。

整形地の標準値で計算した金額だからです。

実際の査定では、ここから調整が入ります。

登記事項証明書で面積を確かめる

面積が違えば、査定額も当然変わります。

とくに相続した土地では、確認しておいたほうが安全です。

記憶している面積が、登記と違うことがあります。

法務局の窓口で600円、オンライン請求なら480円からです。

古い土地では、実測と登記が食い違っていることも珍しくありません。

その差が大きいと、確定測量が必要になります。

査定を受けるときに用意するもの

資料がそろっていなくても査定はできます。

住所と土地の広さが分かれば、始められます。

順に整理します。

最低限あれば足りるもの

資料をそろえてから相談しよう、と考えて止まってしまう方がいます。

その必要はありません。分かる範囲で構いません。

この2つがあれば、同じ地区の成約事例をお出しできます。

固定資産税の納税通知書があれば、地番も面積も載っています。

あると精度が上がるもの

• 登記事項証明書（所有者・地目・地積が分かる）
• 公図（土地の形と隣地との関係が分かる）
• 確定測量図（境界が確定しているか分かる）
• 固定資産税の納税通知書（評価額が分かる）
• 購入したときの売買契約書（取得費が分かり、税金の計算に使える）

確定測量図がないとどうなるか

境界の確認は、売主の側で済ませておくのが通例です。

買主に負担させる条件では、値引きの材料になります。

境界が確定していないと、買主は安心して買えません。

確定測量には35万〜80万円かかります。

広い土地ほど、境界の点数が増えて高くなります。

三田市のように72.6坪が中央値の市では、上限に寄ります。

古い実測図しかない場合

隣地の所有者の立会いを得ていない図面は、確定測量図とは扱われません。

作られた時期と、立会いの記録を確認してください。

分からなければ、土地家屋調査士に見てもらえます。

資料がなくても進められる

権利証が見つからない、測量図がない。

いずれも、代わりの手段があります。

他社で断られた物件でも、まずは状態をうかがったうえで進め方を整理します。

必要書類は不動産売却の必要書類の記事にまとめています。

査定額と売り出し価格は別のもの

同じ金額にする必要はありません。

査定額は見込み、売り出し価格は戦略です。

考え方を説明します。

高く出せば高く売れるわけではない

売り出し価格の決め方は、査定額とは別の判断になります。

相場より少し高く出して反応を見る、という進め方もあります。

ただし高すぎると、問い合わせが来ません。

反応がないまま時間が経つと、値下げを重ねることになります。

売れ残った物件として見られると、かえって安くなります。

検索の区切りを意識する

買主の多くは、ポータルサイトの絞り込みから物件を探します。

価格の設定ひとつで、見てもらえる人数が変わります。

ポータルサイトでは、1,000万円・2,000万円といった区切りで絞り込まれます。

2,050万円で出すと、2,000万円以下で探している人に見つけてもらえません。

区切りのすぐ下に置くと、見てもらえる人が増えます。

急ぐなら買取という選択肢もある

仲介では、売り出しから引き渡しまで3か月前後が目安です。

買取であれば、条件が合えば1か月以内に現金化できることもあります。

価格は下がりますが、時間は買えます。

買取を検討する場合も、売主の立場で複数の買取業者に査定を出して比較します。

詳しくは不動産買取の記事をご覧ください。

売れないときは理由が必ずある

価格、形、接道、情報の出し方。

どれかに原因があります。

詳しくは土地が売れない理由の記事にまとめました。

手取りで比べてください

売却価格から、仲介手数料・測量費・解体費・税金を引いた金額が手取りです。

価格の高さではなく、手元に残る金額で判断してください。

ラクチン不動産は、売主の側に立って買主・買取業者と条件を詰めます。

用途地域と建ぺい率でも価格は変わる

同じ広さ、同じ形でも、建てられる建物が違えば価格は変わります。

都市計画で決められた用途地域を、まず確認してください。

見るべき項目を挙げます。

用途地域で建てられるものが決まる

土地の値段は、そこに何を建てられるかで決まります。

同じ広さでも、建てられるものが違えば買う人が変わります。

第一種低層住居専用地域では、住宅と小規模な店舗しか建てられません。

商業地域なら、店舗も事務所もマンションも建てられます。

買える相手の幅が変わるため、価格にも差が出ます。

市区町村の都市計画課か、都市計画情報のサイトで無料で確認できます。

建ぺい率と容積率で建てられる大きさが決まる

建ぺい率は敷地に対する建築面積の割合です。

容積率は敷地に対する延べ床面積の割合になります。

容積率200%の土地なら、40坪の敷地に80坪の建物を建てられる計算です。

同じ坪数でも、容積率が高いほうが高く売れます。

マンション用地として買われる場合は、この差が特に大きくなります。

前面道路の幅で容積率が下がることがある

前面道路が12m未満の場合、容積率に制限がかかります。

住居系の地域では、道路の幅に0.4を掛けた数値が上限になります。

幅4mの道路なら160%となり、指定が200%でも160%までしか使えません。

広告の容積率をそのまま信じないでください。

市街化調整区域は原則として家を建てられない

市街化を抑える区域として指定されています。

原則として、新たに建物を建てることができません。

建て替えの可否によって、価格は大きく変わります。

既存宅地の扱いや、開発許可の要件を先に確認してください。

農地が含まれる場合は、農地法の許可も必要になります。

都市計画道路がかかっていることがある

将来、道路になる予定の範囲です。

その部分には、制限を受ける建物しか建てられません。

計画が何十年も動いていない場合もあります。

重要事項説明で必ず説明する項目です。

土地の査定に関するよくある質問

路線価で計算した金額で売れますか？

売れません。路線価は相続税と贈与税の計算のために国税庁が出しているもので、水準は公示価格のおよそ80%に設定されています。路線価で1,800万円と出たなら、実勢では2,200万円前後という見当になります。ただしこれも標準的な土地の話で、形や接道によって上下します。実際に売れる金額は、同じ地区の成約価格で確認してください。

固定資産税評価額から相場は分かりますか？

おおよその見当はつきます。固定資産税評価額は公示価格のおよそ70%の水準ですので、0.7で割ると公示価格に近づきます。路線価が付いていない市街化調整区域や郊外の土地では、この方法が有効です。ただし整形地の標準値なので、旗竿地や不整形地では実際の金額はこれより下がります。

土地の査定は無料ですか？

当社は無料です。売却を決めていない段階でのご依頼も承ります。住所と土地のおおよその広さが分かれば、同じ地区で実際に売れた金額をお出しできます。なお、金融機関への提出や相続の申告に使う正式な評価が必要な場合は、不動産鑑定士による鑑定評価が別に必要になり、こちらは有料です。

坪単価に坪数を掛ければ査定額になりますか？

なりません。間口が狭い、旗竿地である、形が不整形、道路と高低差がある、私道の負担が含まれる。こうした条件で減価されます。旗竿地であれば、同じ地区の整形地と比べて2割から3割下がることもあります。逆に角地や二方路では加算されることがあります。坪単価はあくまで出発点です。

同じ市なのに坪単価が大きく違うのはなぜですか？

駅からの距離、用途地域、地形、住宅地としての成り立ちが違うためです。当社が集計した29市の更地28,972件では、坪単価が大阪市100万円に対し高砂市13万円と約7.7倍ひらきました。同じ市のなかでも地区によって差があります。市の平均ではなく、同じ地区の成約事例で判断してください。

測量図がなくても査定できますか？

できます。査定の段階では、住所とおおよその面積が分かれば十分です。ただし実際に売却する段階では、境界が確定していないと買主が安心して買えないため、確定測量が必要になることがあります。費用は35万〜80万円が目安で、広い土地ほど境界の点数が増えて高くなります。

相続した土地の査定はいつ受けるべきですか？

早いほうがよいです。相続した空き家の3000万円特別控除は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。また相続税を納めた方が使える取得費加算の特例は、相続開始から3年10か月が期限です。名義が変わっていない段階でも査定はできますので、まず金額を知ってください。

査定額が会社によって違うのはなぜですか？

根拠にしているデータと、売り方の想定が違うためです。高い金額を出す会社が良い会社とは限りません。媒介契約を取るために高く出しておいて、あとから値下げを求める進め方もあります。金額よりも、その根拠を聞いてください。同じ地区・同じ坪数の成約事例を示せるかどうかが、判断の分かれ目になります。

まとめ｜公的な価格と、実際に売れる価格は違います

土地には4つの公的な価格があります。

公示地価、基準地価、相続税路線価、固定資産税評価額です。

路線価は公示価格の約80%、固定資産税評価額は約70%の水準に設定されています。

そのまま使うと、実際の相場より低く出ます。

一方、坪単価に坪数を掛けただけの金額は、多くの場合で高すぎます。

間口、形、接道、高低差、私道負担で減価されるためです。

旗竿地なら、整形地と比べて2割から3割下がることもあります。

実際に売れる金額を知るには、同じ地区の成約価格を見るしかありません。

当社は29市の更地の成約を28,972件集計しています。

坪単価は大阪市100万円から高砂市13万円まで、約7.7倍ひらきました。

坪単価が低い市ほど面積は広く、三田市は72.6坪、大阪市は34.8坪が中央値です。

自分の土地が何坪かで、位置づけは変わります。

査定は無料です。住所と土地のおおよその広さが分かれば始められます。

測量図や権利証が見つからなくても構いません。

交渉が通るかどうかは運ではなく、売主に「この人に売りたい」と思わせる材料をどれだけ用意できるかで決まります。

売却を決めていない段階でも、遠慮なくご相談ください。

この記事の情報は 2026年8月 時点のものです。制度・基準は改正されることがあるため、実際のお手続きの際は各機関の最新情報をご確認ください。