不動産売却の確定申告のやり方｜書類の集め方と内訳書の書き方を解説

売買が終わってほっとした頃に、申告のことを思い出す。そこから調べ始めても、どこから手をつけるかで迷います。

結論からいうと、売った翌年の2月16日から3月15日に、譲渡所得の内訳書と申告書を出します。

書類さえ揃っていれば、国税庁の作成コーナーで画面の質問に答えるだけで作れます。

手書きの様式を自分で埋める必要はありません。

逆にいえば、売却を決めた段階で書類を集め始めれば、慌てることはありません。

この記事では、確定申告のスケジュール、書類をどこで手に入れるか、譲渡所得の内訳書の書き方、自分でやるか税理士に頼むかの判断、そして間に合わなかったときの負担を解説します。

不動産売却の確定申告は売った翌年に行う

まず、いつ何をするのかを押さえます。

決済した年ではなく、その翌年が申告の年です。

申告の期間は、原則として2月16日から3月15日です。

時期	何が起きるか	備考
売った年	決済・引き渡し	書類をまとめて保管しておく
翌年 1月	還付申告の受付開始	税金が戻る場合はここから出せる
翌年 2月16日〜3月15日	確定申告と所得税の納付	土日の関係で数日ずれる年がある
翌年 4月〜5月	還付金の振込	申告から1〜2か月が目安
翌年 6月以降	住民税の通知が届く	所得税とは別に納める

では、それぞれの時期に何をするかを見ていきましょう。

確定申告の期限は毎年3月15日

納税の期限も、確定申告の期限と同じ日です。

つまり3月15日までに、申告書を出して税金も納めることになります。

口座振替を選べば、引き落としは4月中旬になります。

納税資金は、売却代金から先に取り分けておいてください。

使い切ってしまうと、翌年の3月に払えなくなります。

住民税は確定申告のあとに別で来る

3月に所得税を納めれば終わり、ではありません。

確定申告の内容は市区町村にも回り、住民税として改めて課税されます。

通知が届くのは、6月以降です。

会社員の方は、給与から天引きされる形になることもあります。

所得税と住民税を合わせた金額を、先に見積もっておいてください。

税額の計算は不動産売却の税金の記事で解説しています。

還付を受けるだけなら1月から申告できる

税金が戻る場合、早く出せばそれだけ早く振り込まれます。

混雑する2月下旬を避けられるという利点もあります。

還付申告は、5年間さかのぼって出すこともできます。

過去に売却して申告していない年があれば、いまからでも確認する価値があります。

損が出た場合は、まず還付申告ができるかを確認してください。

不動産売却の確定申告に必要な書類の集め方

書類集めが、この手続きで最も時間のかかる部分です。

手元にあるもの、役所で取るものに分けて整理します。

最も重要なのは、買ったときの売買契約書です。

では、それぞれをどこで手に入れるかを見ていきましょう。

買ったときの売買契約書が見つからないと税額が跳ねる

確定申告で取得費を証明できないと、売却額の5%で計算されます。

3,000万円で売れば、取得費はわずか150万円という扱いです。

本来2,000万円で買っていても、証明できなければ差額分に課税されます。

税額にすると、数百万円変わることがあります。

確定申告の直前ではなく、売却を決めた段階で探し始めてください。

参考：国税庁｜No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）

登記事項証明書は法務局で取れる

確定申告で、売った不動産の情報を証明する書類です。

全国どこの法務局でも取得でき、窓口では1通600円です。

オンラインで請求すれば、手数料はこれより安くなります。

郵送で受け取ることもできます。

取得日や面積の確認にも使うため、早めに取っておくと安心です。

参考：法務局｜登記事項証明書等の交付請求

特例を使うなら追加の書類が要る

3,000万円の特別控除などを使う場合、証明する書類が加わります。

使う特例	追加で必要になる書類
3,000万円特別控除（マイホーム）	住民票の除票、戸籍の附票など
相続空き家の3,000万円控除	被相続人居住用家屋等確認書（市区町村が発行）
低未利用土地の100万円控除	低未利用土地等確認書（市区町村が発行）
取得費加算の特例	相続税の申告書の写し、相続財産の明細

市区町村が発行する確認書は、申請から交付まで日数がかかります。

確定申告の直前に動くと間に合いません。

売却の段階で、必要な書類を確認しておいてください。

譲渡所得の内訳書の書き方

不動産を売った場合、通常の申告書に加えてこの書類を出します。

正式には「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）」といいます。

3面で構成されており、順番に埋めていく形です。

では、作成の実際を見ていきましょう。

国税庁の作成コーナーなら質問に答えるだけ

国税庁の確定申告書等作成コーナーが使えます。

画面の案内に従って数字を入れると、内訳書も申告書も自動で作られます。

計算も自動で行われるため、電卓を叩く必要がありません。

作ったものは、印刷して郵送するか、そのまま電子申告できます。

パソコンでもスマートフォンでも作成できます。

参考：国税庁｜確定申告書等作成コーナー

e-Taxを使えば税務署に行かなくてよい

確定申告の時期の税務署は、非常に混雑します。

e-Taxなら、自宅から24時間いつでも提出できます。

添付書類の一部も、提出を省略できる場合があります。

還付金の振込も、書面より早くなる傾向があります。

参考：国税庁｜e-Tax（国税電子申告・納税システム）

共有名義なら持分ごとに申告する

共有名義の不動産を売った場合、全員がそれぞれ申告します。

譲渡価額も取得費も、持分の割合で按分します。

3,000万円の特別控除も、要件を満たせば各自が使えます。

持分2分の1ずつなら、控除も別々に受けられる計算になります。

1人がまとめて申告することはできません。

共有の扱いは共有持分の売却の記事でも触れています。

不動産売却の確定申告は自分でできるか

自分でできる場合と、頼んだほうがよい場合があります。

分かれ目は、特例を使うかどうかです。

取得費がはっきりしていて特例を使わないなら、自分でできます。

状況	判断	理由
取得費が契約書で分かる	自分でできる	数字を入れるだけ
特例を使わない	自分でできる	計算が単純
単独名義	自分でできる	按分の必要がない
3,000万円控除などを使う	相談を検討	要件の判定が難しい
共有名義	相談を検討	按分の計算が必要
買い換えの特例を使う	頼んだほうがよい	将来にも影響する
取得費が不明	相談を検討	証明の方法に工夫が要る

では、頼む場合の費用を見ていきましょう。

税理士に頼む場合の報酬は5万〜15万円が目安

譲渡所得の確定申告だけを頼む場合の水準です。

売却額が大きいほど、報酬も上がる傾向があります。

特例の判定や、複数の不動産を売った場合はさらに加算されます。

特例の適用を誤ると、あとから数百万円の追徴になることがあります。

金額の大きい売却ほど、頼む価値は上がります。

報酬は事務所によって差があるため、見積りを取って比べてください。

確定申告の時期は税務署でも相談できる

確定申告の期間中、税務署には相談会場が設けられます。

書類を持参すれば、書き方を教えてもらえます。

ただし2月下旬から3月にかけては非常に混雑します。

2月の早い時期に行くほうが、待ち時間は短くなります。

事前予約が必要な税務署もあるため、確認してから向かってください。

自治体が開設する無料の申告相談会場もあります。

ただし譲渡所得は内容が複雑なため、対応してもらえない会場もあります。

不動産の売却が絡む場合は、税務署の会場を選んでください。

参考：国税庁｜税務署の所在地などを知りたい方

不動産会社は確定申告の代行はできない

確定申告の代理や申告書の作成は、税理士の独占業務です。

不動産会社が申告書を作ることはできません。

できるのは、売買契約書や取得費の資料をお渡しすること。

そして必要に応じて、税理士をご紹介することです。

売却の段階で、必要書類を揃えておくお手伝いはできます。

不動産売却の確定申告に間に合わなかったとき

期限を過ぎても、申告はできます。

ただし本来の税金に加えて、加算税と延滞税がかかります。

自分から申告するか、調査を受けてからかで負担が大きく変わります。

どの段階か	無申告加算税	備考
調査の通知前に自分から申告	5%	負担が最も軽い
通知後・調査前	10〜25%	税額により変わる
調査を受けてから	15〜30%	50万円まで15%、300万円超は30%

では、それぞれの負担を見ていきましょう。

参考：国税庁｜No.2024 確定申告を忘れたとき

気づいた時点で自分から申告すれば負担は軽い

税務調査の事前通知を受ける前に自分から期限後申告をすれば、無申告加算税は5%です。

調査を受けてからだと、15%から30%まで上がります。

遅れたと気づいたら、すぐ税務署へ相談してください。

黙っていて見逃されることはありません。

売却の情報は登記から把握される

不動産の所有者が変われば、法務局で登記されます。

その情報は税務署にも共有されます。

売却の翌年に「お尋ね」という書面が届くことがあるのは、このためです。

売ったこと自体は、既に把握されていると考えてください。

延滞税は納めるまで日数分かかる

確定申告が遅れると、加算税とは別に日数分の延滞税がかかります。

令和8年の割合は、納期限の翌日から2月までが年2.8%です。

それを過ぎると、年9.1%に上がります。

放置している間、日割りで増え続けます。

割合は年ごとに見直されるため、最新の数字は国税庁で確認してください。

参考：国税庁｜延滞税の割合

特例は申告しないと使えない

ここが、確定申告の期限を守るべき最大の理由です。

3,000万円の特別控除も、100万円の控除も、申告して初めて適用されます。

控除を使えば税額がゼロになる場合でも、申告そのものは必要です。

申告を忘れると、特例が使えなかったものとして課税されます。

税額ゼロだから出さなくてよい、という判断がいちばん危険です。

確定申告の書類は何年保管すればよいか

確定申告のあとも、控えと資料は残しておいてください。

青色申告でない個人の場合、原則として5年間の保存が求められます。

ただし、買ったときの契約書はもっと長く持っておく必要があります。

将来その不動産を相続した方が、取得費の証明に使うためです。

売買契約書は、代が変わっても使う書類だと考えてください。

捨ててしまうと、次に売る人が5%ルールで課税されます。

確定申告のあとに間違いに気づいたら

特例を使い忘れていた場合も、更正の請求で救済されることがあります。

ただし、当初の申告が期限内であることが前提になる特例もあります。

まず期限内に出しておくことが、あとの選択肢を残します。

修正申告は早いほど、加算税の負担が軽くなります。

確定申告をすると扶養や保険料に影響することがある

確定申告した譲渡所得は、その年の所得として扱われます。

会社の健康保険に加入している方は、保険料への影響はありません。

自営業や年金生活の方は、翌年の負担増も見込んでおいてください。

特別控除で税額がゼロでも、これらの判定には影響することがあります。

大阪で不動産売却の確定申告についてよくあるご相談

確定申告のご相談は、売却が終わってから来ることがほとんどです。ただ、間に合わせるための書類は売る前に揃えておくべきものが多くあります。

以下は大阪の不動産事情をふまえた代表的なご相談のパターンです。特定の取引を指すものではありません。

買ったときの契約書が見つからない

取得費を証明できないと、売却額の5%で計算されます。

3,000万円で売れば取得費は150万円という扱いになります。

実際に2,000万円で買っていても、差額に課税されます。

税額にすると数百万円変わることがあります。

まず購入当時の通帳に、振込の記録が残っていないか確認します。

住宅ローンの金銭消費貸借契約書も、金額の手がかりになります。

当時仲介した不動産会社に、控えが残っていることがあります。

見つからない場合の扱いは、税理士に相談して判断します。

税額がゼロだから申告しなくてよいと思っていた

3,000万円の特別控除は、申告して初めて適用されます。

申告しなければ、控除が使えなかったものとして課税されます。

譲渡所得がそのまま課税対象となり、税額が発生します。

売却の情報は登記から把握されるため、いずれ連絡が来ます。

まず期限後でもよいので、すぐに申告します。

調査の通知前に自分から出せば、無申告加算税は5%です。

必要書類を揃え、税務署か税理士に相談します。

住民票の除票など、特例の証明書類も忘れずに用意します。

確認書の申請が間に合わなかった

相続空き家の特例には、市区町村が発行する確認書が必要です。

申請から交付までには日数がかかります。

確定申告の直前に動くと、間に合わないことがあります。

低未利用土地の100万円控除も、同じく確認書が要ります。

売却の段階で、使える特例と必要書類を洗い出します。

市区町村の窓口へ、申請の手順と所要日数を先に確認します。

確認書は、売買契約の前後から準備を始めます。

間に合わない場合の対応は、税務署に相談します。

不動産売却の確定申告に関するよくある質問

不動産を売ったら確定申告はいつしますか？

不動産売却の確定申告は、売った年の翌年2月16日から3月15日までです。決済した年ではありません。この日が土日にあたる年は翌営業日まで延びます。納税の期限も同じ日で、口座振替を選べば引き落としは4月中旬になります。還付を受けるだけなら、翌年1月1日から提出できます。

確定申告に必要な書類は何ですか？

売ったときと買ったときの売買契約書の写し、仲介手数料などの領収書、登記事項証明書、譲渡所得の内訳書、本人確認書類とマイナンバーが分かるものです。特例を使う場合は、住民票の除票や市区町村が発行する確認書などが追加で必要になります。

買ったときの契約書がないとどうなりますか？

確定申告では取得費が売却額の5%として計算されます。3,000万円で売れば取得費は150万円という扱いになり、実際に2,000万円で買っていても差額に課税されます。税額にすると数百万円変わることがあります。通帳や住宅ローンの契約書、仲介会社の控えなども手がかりになります。

確定申告は自分でできますか？

取得費が契約書で分かり、特例を使わず単独名義であれば、確定申告は自分でできます。国税庁の作成コーナーで画面の質問に答えれば、内訳書も申告書も自動で作られます。一方、3,000万円控除などの特例を使う場合や共有名義の場合は、税理士への相談を検討してください。

税理士に頼むといくらかかりますか？

譲渡所得の申告だけなら5万円から15万円程度が目安です。売却額が大きいほど報酬も上がり、特例の判定や複数の不動産を売った場合はさらに加算されます。特例の適用を誤ると数百万円の追徴になることもあるため、金額の大きい売却ほど頼む価値は上がります。

譲渡所得の内訳書とは何ですか？

不動産を売ったときに、通常の申告書に加えて提出する書類です。1面に売った人と物件の情報、2面に売った金額と買主の情報、3面に取得費と譲渡費用を書きます。国税庁の作成コーナーを使えば、手書きで様式を埋める必要はありません。

税額がゼロでも確定申告は必要ですか？

必要です。3,000万円の特別控除などを使って税額がゼロになる場合も、申告して初めて特例が適用されます。申告しなければ控除が使えなかったものとして課税されます。税額ゼロだから出さなくてよい、という判断が最も危険です。

確定申告を忘れていたらどうなりますか？

期限後でも申告できますが、無申告加算税と延滞税がかかります。税務調査の事前通知を受ける前に自分から申告すれば無申告加算税は5%、調査を受けてからだと15%から30%になります。気づいた時点ですぐ税務署へ相談してください。

延滞税はいくらかかりますか？

令和8年の割合は、納期限の翌日から2月までが年2.8%、それ以降は年9.1%です。納めるまでの日数分がかかるため、放置している間も増え続けます。割合は年ごとに見直されるため、最新の数字は国税庁で確認してください。

共有名義の場合はどう申告しますか？

共有者が全員それぞれ確定申告します。譲渡価額も取得費も持分の割合で按分します。3,000万円の特別控除も、要件を満たせば各自が使えるため、持分2分の1ずつなら控除も別々に受けられる計算になります。1人がまとめて申告することはできません。

確定申告の書類は何年保管すればよいですか？

個人の場合、原則として5年間の保存が求められます。ただし買ったときの売買契約書は、もっと長く持っておいてください。将来その不動産を相続した方が、取得費の証明に使うためです。捨ててしまうと、次に売る人が売却額の5%で課税されることになります。

確定申告のあとに間違いに気づいたらどうしますか？

税額を少なく申告していた場合は「修正申告」、多く申告していた場合は「更正の請求」という手続きがあります。更正の請求は原則として法定申告期限から5年以内です。特例を使い忘れた場合も救済されることがありますが、当初の申告が期限内であることが前提の特例もあります。

確定申告をすると健康保険料は上がりますか？

国民健康保険に加入している方は、翌年度の保険料が上がることがあります。譲渡所得がその年の所得として扱われるためです。介護保険料や医療費の窓口負担の割合が変わることもあります。会社の健康保険に加入している方は影響を受けません。

住民税はいつ払いますか？

確定申告のあと、住民税の通知は6月以降に届きます。所得税とは別に納めることになるため、3月に所得税を払って終わりではありません。会社員の方は給与から天引きされる形になることもあります。所得税と住民税を合わせた金額を、先に見積もっておいてください。

確定申告の準備は、売る前から始まっている

申告そのものは、書類さえ揃っていれば難しくありません。

国税庁の作成コーナーが、計算まで代わりにやってくれます。

難しいのは書類集めで、その多くは売る前にしか手に入らないものです。

この記事の情報は 2026年8月 時点のものです。制度・基準は改正されることがあるため、実際のお手続きの際は各機関の最新情報をご確認ください。